新加坡市场模式、土地制度及住宅供应情况如何？

新加坡双轨制，供需两端保障居者有其屋。

1.市场模式：政府主导组屋建设，融合政府和开发商角色

1990 年以前，以解决居民基本住房需求为主。在 1960 年以前，新加坡经历了人 口激增，从 1947 年的 94 万人增加到 1957 年的 170 万人，导致人均居住面积减少。 为应对新加坡改善信托基金（SIT）在提供公共住房方面的财务困难，1958 年通过了 《住房和发展法案》，成立了 HDB 并于 1960 年接管了 SIT 的公共住房职责。在 1960 年至 1970 年间，HDB 实施了两个五年计划，初步解决了国民的居住问题。1970 年至 1990 年间，HDB 持续建设，基本解决了住房问题，并逐渐关注中产阶级需求。 1990 年至今，以提升住房品质和可持续发展为主。1990 年至 2000 年，HDB 政策 升级，注重提升住房品质，启动了“选择性整体重建计划”，并加强社区参与。2000 年代，面对住房市场供大于求的局面，HDB 减少公共住房建设，并引入新技术，推出 “设计、建造和销售计划”。2010 年代，HDB 发布《美好生活路线图》，旨在提供交通 便利可持续发展的住宅区，建造更多公共住房，并通过“共建我们的邻里梦想！”计 划增加居民参与度。2020 年代初，HDB 为每个新镇制定设计指南和绿色城镇计划，引 入为老人提供护理服务的社区护理公寓，以进一步提升住房品质和可持续发展。

HDB 为保障公共住房可负担长期亏损运行，政府填补赤字。HDB 的房屋以低于市场价的价格销售，导致基本每售出一套房屋都会出现亏损，近三年由于需求上升，住 房供应量上升，且不断往提升组屋品质方向发展，HDB 及其子公司财政赤字上涨较多， 2023/2024 财年为 67.64 亿新元，创下近年新高，而这些亏损基本由政府填补。此外， 2023/2024 财年拨款已经占比政府财政支出的 6.18%,为政府支出的较大一部分。

2.土地制度：土地国有，两权分离，严格规划土地利用

新加坡土地管理局（SLA）负责管理和优化新加坡的国家土地资源。SLA 主要职 能包括土地征用和补偿、土地使用权的分配和租赁、地籍和测量服务、以及管理国家 地图和地理空间数据。SLA 通过发布土地使用政策、进行土地征用、管理土地使用权 的转让和维护土地登记系统，确保土地资源的高效利用和可持续发展。

低价强制征地，新加坡土地国有率不断提升。新加坡 1966 年颁布的《土地征用法》规定，当土地符合特定条件时，SLA 可以强制将其收归国有。其中有一项条件为 公共利益需要，由于公共利益的定义范围广泛，政府在强制征地方面具有很大的权力。 1949 年，新加坡国有土地占比约为 31%，而从 1990 年代开始已超过 90%。

SLA 最初征地补偿标准较低，远低于市场价值。政府认为公共基础设施带来的土 地增值应归属国家，因此，当政府征地用于公共建设时，通常基于无基础设施的原始 未开发土地价格进行赔付。该价格最初为 1973 年 11 月 30 日和当日土地市场价值较 低者，随后更新为 1986 年 1 月 1 日、1992 年 1 月 1 日、1995 年 1 月 1 日和当日土 地价格的较低值，直到 2007 年，补偿标准才被确定为征收时的市场价值。

所有权和使用权分离，招标和拍卖是土地使用权出让的主要方式。新加坡超 90% 土地国家所有，使用权进行转让。由于国土面积小、土地资源稀缺，新加坡政府对住 宅用地的分配进行严格管理。住宅用地，包括公共和私人住房，仅占总土地面积的约 15%。组屋土地使用权的转让主要由 SLA 委任 HDB 和市区重建局（URA）通过竞争性招 标和拍卖等方式出让。住宅土地的租赁期通常为 99 年，确保土地可以定期回收和重 新分配。每一块土地的买卖都经过严格审查，以确保其使用符合国家的长期规划和优 化土地使用的目标。

3.住宅供应：政府主导居者有其屋，组屋人口占比超 75%

政府通过 HDB 大规模建设公共住房，并以补贴价格出售给符合条件的公民。为 确保住房供应与需求的匹配，政府精确预测并控制年度建设计划，使 HDB 的建设与 当年的销售数量基本保持一致。HDB 采用公平公开的配售制度，符合条件的公民可以 申请购买，并享受多种购房补贴，进一步降低购房成本。此外，HDB 住宅区还配备了 完善的基础设施，如学校、医疗设施、交通网络等，致力于营造便利、舒适且充满活 力的社区环境，确保居民不仅能享有高质量的住房，还能在社区中获得全面的生活便 利和良好的居住体验。

HDB 主要推出了三种购房计划，有效调配供需。三种主要购房计划分别为预购组 屋(BTO)、剩余组屋销售(SBF)和开放组屋销售（OBF)。满足 HDB 申请条件的可以申请 通过这三个计划进行抽签分配。BTO 每年开放 4 次申请，通常在 2 月、5 月、8 月和 11 月，在申请量达到 70%时会开始建设，等待入住时间约为 3-4 年。SBF 计划也于 2001 年 4 月推出，旨在销售未售出的组屋,在 5 月和 11 月开放申请。这些组屋已建 成或接近完工，部分单位可立即入住。OBF 计划于 2019 年 6 月推出，允许申请者随 时查看和选择未售出单位，申请成功后可立即选择并预订，大部分单位可即时入住。

HDB 推出各种优先购房计划，旨在满足不同家庭群体需求，确保组屋合理分配。 这些优先计划帮助特定人群，如有孩子的家庭、需要与父母同住或近住的家庭、以及 低收入和离异/丧偶的父母等，更容易获得合适的住房。通过优先分配政策，新加坡能够有效地满足多样化的住房需求，支持家庭的建立发展，促进社区的和谐和凝聚力。

组屋需求往往大于供给，HDB 设立抽签制度保障住房公平合理分配。抽签制度首 先保障首次申请者和部分特殊群体有更高机会能够中签购买组屋，首次购房的有孩 子家庭和 40 岁以下的夫妇将获得 3 次机会，其他首次购房家庭 2 次，二次购房和单 身人士 1 次。并且，若抽签多次未中，将获得额外抽签机会。此外，2023 年 3 月 2 日，HDB 发布了新的 BTO 抽签措施，该措施将于 2023 年 8 月起实施。首次申请 BTO 且获得 BTO 抽签但未选择单位的申请人将被视为第二次申请者，为期一年。如果他 们在第二次申请 BTO 时仍未选择单位，则一年内将无法申请 BTO 单位。

此外，对于 HDB 组屋，新加坡严格限制最小居住年限（MOP），确保居住目的。 MOP 规定是政府为维护房地产市场稳定和保障居住需求而设立的重要政策之一。MOP 要求组屋的屋主在购买房产后，必须在房屋中实际居住一定年限，通常为 5 年，在此 期间不得将房屋出售或出租整套物业。这一规定旨在防止购房者通过短期持有房产 获利，确保组屋主要用于居住目的而非投机行为。此外，永久居民必须满足一定的居 住年限后，通常为 3 年，才有资格购买转售组屋。MOP 的实施有效遏制了房地产市场 中的短期炒作行为，保证了 HDB 房产的可负担性和市场的整体稳定性。

居民对居住品质有了更高追求，组屋居住人口逐年小幅下降但仍占主要地位。 随着新加坡居民收入逐步提高，居民对居住品质有了更高的追求，新加坡人已经不再 局限于“居者有其屋”，而是对生活标准和私人空间有了更高的期望，新加坡房地产 市场也在随之而变化，体现在行政公寓和无地私人公寓住宅和居住人口的上涨。但是 组屋仍然为新加坡主要房产类型，组屋居住人口占比仍超 75%。