我国养老政策、产业链、模式及发展趋势分析

从规划文件来看，我国老龄工作目标逐渐从“五个老有”发展为“六个老有”。

1.养老地产相关政策

2021 年，发展改革委、民政部、卫生健康委联合发布《“十四五”积极应对人口老龄 化工程和托育建设实施方案》，其中养老服务体系建设任务有：1）建设连锁化、标准化 的社区居家养老服务网络，提供失能照护以及助餐助浴助洁助医助行等服务。2）新建 或改扩建公办养老服务机构，提升公办养老服务机构护理能力和消防安全能力，强化对 失能失智特困老年人的兜底保障。3）扩大普惠性养老服务供给，支持培训疗养机构改 革转型发展养老，支持医疗机构开展医养结合服务。结合国家老龄工作相关战略制定， 我们认为与养老地产相关的政策有以下几个方面。

1）公共环境无障碍和居家适老化改造。2020 年，民政部等 9 部门联合出台《关于加快实施老年人居家适老化改造工程的指 导意见》，围绕施工改造、设施配备、老年用品配臵等方面，制定老年人居家适老化改造 项目和老年用品配臵推荐清单。2021 年《关于加强新时代老龄工作的意见》提出各地要 落实无障碍环境建设法规、标准和规范，将无障碍环境建设和适老化改造纳入城市更新、 城镇老旧小区改造、农村危房改造、农村人居环境整治提升统筹推进，让老年人参与社 会活动更加安全方便。2022 年，民政部等 4 部门联合发布《关于推进“十四五”特殊困难 老年人家庭适老化改造工作的通知》，提出“十四五”时期支持 200 万户特殊困难高龄、失 能、残疾老年人家庭实施适老化改造。 《关于加快实施老年人居家适老化改造工程的指导意见》中推荐清单所列项目分为 基础类和可选类，基础类项目是政府对特殊困难老年人家庭予以补助支持的改造项目和 老年用品，是改造和配臵的基本内容；可选类项目是根据老年人家庭意愿，供自主付费 购买的适老化改造项目和老年用品。我们认为，同质化养老产品的客户将不断减少，更 多人群将根据自身经济、身体情况选择差异化基础性养老服务，以上养老需求的差异化 事实使得未来养老地产市场不断扩大。

2）存量资源改建养老设施。2019 年，自然资源部发布《自然资源部关于加强规划和用地保障支持养老服务发 展的指导意见》，提出已建成城区养老服务设施不足的，应结合城市功能优化和有机更 新等统筹规划，支持盘活利用存量资源改造为养老服务设施，保证老年人就近养老需求。 截至目前，部分地方已出台指导存量资源改建养老设施的相关具体文件。2024 年 4 月，《浙江省推进存量资源改建养老服务设施操作办法（试行）》中明确提及可将存量商 品房改建养老服务设施。我们认为随着我国老龄化程度逐渐加深，将存量资源改建养老 设施更符合国情发展和资源有效配臵，对应房地产企业将更为积极去低效库存，适应业 务转型变化。

3）社区居家养老服务。近年来，我国将居家养老与社区相融合，提出社区居家养老服务这一模式。《中国 老龄事业发展“十三五”规划》提出，夯实居家社区养老服务基础、大力发展居家社区养 老服务、加强社区养老服务设施建设。《中国老龄事业发展“十四五”规划》提出，发展社 区养老服务机构，支持物业企业发挥贴近住户的优势，与社区养老服务机构合作提供居 家养老服务；完善社区养老服务设施配套，各地要严格按照人均用地不少于 0.1 平方米 的标准分区分级规划设臵社区养老服务设施；强化居家社区养老服务能力，构建城乡老 年助餐服务体系，开展助浴助洁和巡访关爱服务，加快发展生活性为老服务业。 我们认为社区居家养老更加贴近老年实际需求，提高资源利用效率，是未来养老服 务的重要发展方向。随着社区居家养老服务逐渐生根落地，将对地产企业提出更高的建 设配套要求，对物业企业创造更多增值服务机会。

4）创设养老服务业务。为激发社会多主体参与养老服务，2019 年发展改革委、民政部、卫生健康委联合发 布《城企联动普惠养老专项行动实施方案（试行）》。专项行动聚焦普惠养老，围绕“政府 支持、社会运营、合理定价”，深入开展城企合作。国家通过中央预算内投资，支持和引 导城市政府系统规划建设养老服务体系。城市政府通过提供土地、规划、融资、财税、 医养结合、人才等一揽子的政策支持包，企业按约定承担公益，提供普惠性养老服务包， 向社会公开，接受监督。城市政府和企业双方签订合作协议，约定普惠性服务内容、与 当地居民收入和退休金水平挂钩的价格等，扩大养老服务有效供给。 我们认为，房地产企业在政府各类支持政策下进入养老服务业务，一方面承担社会 责任增加养老服务供给，一方面培育多元业务能力打造全周期服务体系，利好企业长期 发展。

2. 我国养老地产产业链

从养老地产产业链看，主要涉及养老地产提供者、养老地产消费者和养老资金来源 三个层面，所涉及机构包括政府、保险机构、地产开发商、养老机构和养老者五大层面。 其中政府主要起到监管、引导和基础资金帮助。养老机构、保险机构和地产开发商共同 提供相关养老产品。

3. 我国养老地产的模式

目前我国养老地产主要分为常住养老和“候鸟式”养老两大模式。两者的主要差异在 于居住时间的长短。常住养老又分为 CCRC 社区模式、住宅出售模式、物业参与模式 和以房养老模式。“候鸟式”养老主要包括异地养老服务中心、度假式养老基地和买房投 资。

常住养老

1）CCRC 社区模式。CCRC（Continuing Care Retirement Community）国内翻译为持续性照顾退休社 区。社区通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，使老年人在健 康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对 应的照料服务。

CCRC 主要服务人群分三种： 自理型老人 —— 年龄 55-65 岁之间，居住者在社区中有独立的住所并且生活能够 自理。社区为这一部分老年人提供便捷的社区服务，如餐饮、清洁和洗衣、医疗保健及 紧急救护等。同时，为满足老年人精神生活的需求，社区会组织各种形式的活动，如老 年大学、兴趣协会等，丰富自助型老年人的日常生活。 介助型老人 —— 当居住者的日常生活需要他人帮助照料时，他们将从自理转入介 助型护理。介助型的居住个体是分开的，但设施在同一个区域。介助老人得到的服务内 容除社区服务之外，还包括日常生活照护，如饮食、穿衣、洗浴、洗漱及医疗护理等， 社区还会为介助型老人提供与他们的身体状况相适应的各类活动，丰富其日常生活。 介护型老人 ——当居住者生活完全不能自理，需要他人的照料时，他们将转入介 护型护理，得到社区提供的 24 小时有专业护士照料的监护服务。通常介护型的居住者 年龄在 80 岁以上，同时在特殊的单元里居住。 在以上该综合社区中，为上述三种老人都能提供相应的居住产品，以满足老人在不 同生理年龄阶段，对居住和配套服务的要求，老人不需要搬家就可以在 CCRC 社区中 完成人生 1/3 的幸福旅程。

2）住宅出售模式。2021 年，国家卫健委举行新闻发布会介绍，我国老年人大多数都在居家和社区养 老，形成“9073”的格局，即 90%左右的老年人都在居家养老，7%左右的老年人依托社 区支持养老，3%的老年人入住机构养老。因此，打造适合老年人居住的住宅产品是推 进老龄工作的重点之一。 参考《中国老龄事业发展“十四五”规划》的相关指引，需进一步发展社区养老服务 机构，完善社区养老服务设施配套。我们认为，养老住宅要求匹配老龄群体的改善性住 房需求，项目中涵盖养老服务用途的公共配套措施，周边距离养老机构较近，构建“一 刻钟”居家养老服务圈。

3）物业参与模式。随着房地产市场逐渐饱和，从增量新建到存量提质的转变也是新时代养老地产需要 主攻的方向之一。通过物业参与存量业务，养老地产更加顺应政策号召，把握时代特征， 同时从过去重资本投入模式转而开辟轻运营的业务方向，吸引更多市场多主体参与。 2020 年，住房城乡建设部等六部门联合发布《关于推动物业服务企业发展居家社 区养老服务的意见》，指出物业企业可通过 1）盘活小区既有公共房屋和设施用于居家 社区养老服务，2）提供全托、日托、上门、餐饮、文体、健身等方面的服务，3）推进 居家社区适老化改造等方式，补齐居家社区养老服务设施短板。

4）老年人住房反向抵押养老保险。所谓“老年人住房反向抵押养老保险”，就是“以房养老”，老人把房子抵押给保险公 司等金融机构，金融机构通过数据统计和精算，综合考虑房主的年龄、预期寿命、房产 若干年后的价值等因素，定期发放给房主一定数额养老金。房主去世后，房产出售用于 归还养老贷款，其升值部分归金融机构所有。 从本质而言，该养老保险产品与住房抵押贷款存在类似之处但也有差别。相似点在 于均以房产作为抵押物，在房产价值基础上给予贷款人授信。但区别在于反向抵押中金 融机构逐月给予抵押人养老资金，最终抵押物处臵权归属金融机构。而住房抵押贷款银 行一次放款后，借款人逐月归还贷款。只有在贷款无法按时清偿，贷款人资信出现问题 时，银行才可以处理房产。如果贷款人按时归还贷款，银行无权无故处理贷款人房产。

 “候鸟式”养老

“候鸟式”养老又称异地养老，就是指老年人离开现有住宅，到外地居住的一种养老 方式，包括旅游养老、度假养老、回原籍养老等。异地养老是一种新兴的养老模式，是 未来养老的一个新方向，已经被越来越多的国家、企业和老年人所认可。

1）异地养老服务中心。异地养老服务中心模式主要指以季节为周期在不同养老公寓之间进行更换。该模式特点在于满足老年人旅游养老、度假养老、回原籍养老的多重需求。但是从实质操作看， 以上模式中养老公寓从本质看仅处于廉价旅店和养老护理中间的地位。养老院本身不乐 意看到所照顾的老人出现频繁更换，而老人自身对于异地环境的适应性、养老医疗等是 否可以异地使用的外部条件也造成以上养老模式发展受到制约。

2）度假式养老基地。度假式养老基地的实质在于以养老文化为核心推行休闲度假服务。该养老模式的最 大好处在于可以将老年人养老需求与全家互动活动、定期度假或学术交流等相结合。一 方面通过旅游地产主打自然风光、休闲度假，另一方面在休闲之余引入医疗、保健、定 期康复、养生学习等内容。以上两者结合使得度假区受众面更广，且游客在一年之内可 以多次来往于度假式养老基地。

4. 未来我国养老地产模式的发展趋势

养老模式融合化。目前，我国正在努力建设以居家为基础、社区为依托、机构充分 发展、医养有机结合的多层次养老服务体系。我国单一发展的养老模式都各自有一定缺 陷：居家养老模式缺乏专业性与全面性，提供服务质量低；社区养老资源整合难度大， 难以链接外部专业资源；机构养老提供服务供给有限，资本回收周期长，且老人参与意 愿低。我们认为，出现以上原因主要在于我国虽人口结构老龄化发展，但老龄群体财富 积累较弱、消费习惯难以扭转，无法与需大量前臵投入、专业人员匹配的养老服务业产 生匹配。

我们认为，以街道、社区为单位打造居家养老服务圈，培育周边养老服务机构， 将居家、社区、机构养老相结合，需求端创造更符合我国老龄群体的消费场景，供给端 进一步有效配臵资源，在削减成本的同时保证服务质量。 发掘存量业务机会。目前，企业经营普遍承压，如果现下仍要求房地产企业大力新 建养老地产项目显然不合时宜。然而在存量业务中，养老地产仍处于业务蓝海，物业企 业应积极发掘相关机会，寻找新的业务增长点。将物业与养老结合，资产端可盘活小区 低效资源为养老服务设施，服务端创造更多业务机会，深度贴近老年人生活需求。另一 方面来看，这对物业企业的专业服务能力、资源链接能力等提出了更高的要求。 智能化应用结合。科技赋能养老地产，对内可降本增效，缓解人员资源不足压力， 对外建立数据平台实现全面信息管理，建设智能化养老设施，输出更及时有效、品质保 障的服务，供给多元个性的智能养老产品，让老龄群体共同享受科技发展的时代红利。