金地集团非开发业务占比有何表现？

多元化布局，非开发业务占比逐年提升。

1. 加强非住业务拓展及竞争力，促进收入结构和业务模式多元化

传统住宅开发业务回归常态的大趋势下，积极布局多元化业务赛道，寻找发展新增长 点。公司在商业和产业地产开发及运营、代建、物业管理服务及房地产金融及业务领域多点 开花，并计划逐步在医疗养老、文化旅游、体育产业、教育、家居生活等产业领域进行探索 实践。其中，在商业地产、产业地产、租赁住宅业务方面，依托旗下港股上市公司金地商置 管理运营，对商业中心综合体、产业园镇、长租公寓等多元化物业进行开发销售、投资管理 和服务运营；在代建业务方面，通过金地开发管理公司，为房地产项目委托方提供咨询顾问、 开发管理、配资代建、政府代建等多种业务服务，已建立全过程咨询、设计管理咨询、销售 代理等业务多元发展模式；在金融业务方面，成立私募基金管理公司稳盛投资，逐步开发出 “投资＋代建”、股权投资、城市更新及证券化业务等投资模式；在物业服务方面，已覆盖近 280 余座城市及美国东西海岸的 8 个不同城市和地区，管理项目包括住宅、产业园、学校、 商写、政府机关等多种业态。2018 年后公司非开发类业务份额逐年提升，2020 年-2021 年 非开发业务类营收占比超 10%，2022H1 非开发业务合计营收占比首次达到 17.3%。

2. 物业管理规模领先，盈利能力持续改善

领先的社区服务与资产管理整合运营商，多业态项目管理服务。公司旗下的金地物业始 创于 1993 年，于 2021 年正式更名为“金地智慧服务”，是金地集团旗下提供物业管理服务、 资产和客户资源运营的平台，立足深圳、布局全球，秉持“3+X”战略布局，以住宅物业、商 业物业、城市服务三大业务版块为依托，合纵连横，使基础物业服务从社区走向城区。金地 物业主要承接住宅业态项目；金地商服专注于服务商业类项目（写字楼、综合体、产业园、 政府公建、学校等），布局中美市场，代表项目超 300 个，合计面积超 3000 万方；金智仟 城为城市服务新品牌，定位在“党建引领+政府监管”的基础上，量身打造城市各类服务管 理模块，实现物业管理全覆盖（城中村、“三无”小区）、公共安全管理（治安、交通、消防、 安全生产等）、市容环境管理（环卫一体化、垃圾分类、绿化养护、市容市貌巡检等）、市政 基础设施维护（道路路面、路牌、公共厕所、路灯、公交候车亭、交通护栏等）、基层社区 服务（社区家政、便民服务、社区活动通知、信息收集等）和应急管理辅助等，目前金智仟 城已成为湖南大学校区、深圳迈瑞光明园区、陕西安康机场、河北省石家庄市灵寿县、山东 省日照港石臼港区、陕西省西安市长安区等 5 区、陕西榆林市子洲县镇村等 30 余个项目的 “城市管家”，也在各地水域治理和高速公路管养项目上有着丰富的管理服务经验。

服务创造价值，规模相对领先。2017 年金地物业品牌价值突破 50 亿元，2011-2021 年 连续十一年位列物业服务百强品牌价值榜单第二名，2009-2021 年十次荣膺中国物业服务百 强企业服务质量领先企业榜首。截至 2022H1，公司服务项目 2000 余个，合约管理达面积 3.6 亿㎡，较 2021 年末增长 9%，在管面积 1.94 亿㎡。 2022 年 1-7 月新增合约面积 TOP15，商业项目拓展表现亮眼。2022 年 1-7 月金地智 慧服务新增合约面积 316 万方，排名第 14 位，新增合约面积 TOP15 中仅金地、龙湖两家 物业公司未拆分上市。在多业态拓展成为当前行业趋势的大背景下，非住业态项目拓展竞争 激烈，2022 年 7 月金地智慧服务商业项目拓展 TOP1，新增商业项目合约面积 12 万方。 营收规模快速增长，盈利水平存在提升空间。2018 年-2020 年公司物业管理收入从 21.6 亿元提升至 40.8 亿元，实现近两倍水平的增长，复合增速 38%，2021 年物业管理收入 52.8 亿元，同比增长 29%。相较于快速增长的营收规模，公司物业管理板块的毛利率水平虽略有 改善，但受制于未分拆上市等因素，仍明显低于主流物业公司盈利水平，叠加公司积极探索 增值服务、持续开拓非住项目管理服务等优势，我们预判后续盈利水平存在较大成长空间。

科技赋能服务，增值业务全面发力，贡献新业绩增长点。公司依托领先的 5G、物联网、 AI 算法、人工智能等创新科技技术，致力于提供智慧社区、数智化全域解决方案，自主研发 及合作建设数字化系统及平台，持续对外输出互联网 SaaS 线上服务等智能科技系统，目前使用 SaaS 进行线上服务的面积约 3 亿㎡。公司增值业务同步发力，从房屋租售、家装 设计到社区经营等，管理输出向更广阔的服务范围延伸。科技赋能和增值业务双轮驱动，进 一步降本增效，我们预计后续金地智慧服务有望在管理规模上有所提升。

3.代建业务综合实力领先，拓展规模高速增长

房地产行业新赛道，长期发展空间充足。我国代建行业起步较晚，近年来呈现爆发式增 长，2017-2020 年代表企业代建项目累计合约总建面高达 2.6 亿㎡，营业收入复合增速 20%， 随传统房地产开发业务竞争加剧，更多企业开始积极布局代建领域，行业集中度虽略有下降， 但 CR5 市场份额仍占据半壁江山。2021 年我国代建行业渗透率仅为 4.8%，较欧美国家 30% 的行业渗透率差距明显，规模端存在较大成长空间。一方面政策支持带来行业机会，政府代 建或将出现新高峰，结合国家及各省“十四五”规划政策，房地产行业供给侧改革方向愈加 清晰，大力推动保障性租赁住房建设、旧城改造、加强城市基础设施建设或成趋势，政府代 建需求逐步提升；另一方面大量中小房企手握土地资源，但开发实力和品牌溢价能力明显不 足，商业代建市场空间广阔。

代建业务探索先行者，专注全过程房地产开发管理服务。2006 年，金地集团承接了深 圳首个由政府委托代建的写字楼项目“福田科技广场”，是国内较早涉足代建领域的开发商之 一。经过 12 年经验积累，2018 年正式成立金地集团开发管理公司，作为集团旗下独立经 营代建业务的一级子公司。金地管理在项目开发管理、资源整合、产品创新和优质服务等方 面与金地集团一脉相承，背靠集团对代建业务的战略支持，提供咨询顾问、开发管理、配资 代建、政府代建等四大类业务，具有极强的代建专业性，十数年代建沉淀，成为中国房地产 代建头部品牌。 商业代建领跑者，规模稳步增长。凭借在产品价值提升、开发效率保障、成本费用管控、 附加服务提供等方面的综合实力，金地管理代建业务发展迅速。截至 2022 年 H1，已布局 全国超 40 座城市，管理服务项目超 90 个，累计签约面积超 1600 万㎡，其中住宅项目累计 货值超过 1000 亿元，商办项目投资规模超过 420 亿元，累计政府公建面积超过 360 万㎡。

4.以金地商置为自持业务核心运营平台，聚焦商业中心与产业园区

收购港股上市公司，打造自持物业运营平台。2012 年金地集团布局香港资本市场，以 总对价 16.54 亿港元收购星狮地产 56%股份，2013 年正式更名为金地商置，定位为集团旗 下商业地产、产业地产、租赁住宅业务的核心运营和管理平台，后续逐步涉足房地产开发销 售业务并开启全国化布局。2015 年收购广电地产，并购启客集团，经营规模迅速扩大，2016 年产业园区、长租公寓全面发力，同年落子美国，开拓海外市场，2017 年发布国内首单文 创园区资产证券化产品，2018 年长租公寓 ABS 获批，获评商业地产综合实力 50 强，2020 年获联合资信主体长期信用 AAA 评级，2021 年逆势增长，销售总额创历史新高达 785 亿元人民币。

多元化业态共振，房地产开发销售业务提供主要收入来源。金地商置成立初期定位为集 团旗下自持物业的核心运营和管理平台，随两大险资轮番增持，金地商置开始逐渐加大房地 产开发销售业务比例。2021 年金地商置营业收入 141.8 亿元，同比下降 13%，打断连续三 年增长趋势，物业销售占比 92%，为金地商置主要收入来源。2022H1 金地商置营业收入 21.7 亿元，其中物业销售占比 70.7%，租金及管理费收入占比 24.8%，金融服务等其他收 入占比 4.5%。

5.积极探索房地产金融领域，发布国内首支标准化房地产基金

最早涉足金融业务的开发商之一，旗下拥有专业房地产投资机构。稳盛投资是金地集团 旗下专注于中国房地产市场投资的私募基金管理公司，是集团“以住宅业务为核心，以商业 地产和金融业务为两翼”的重要组成部分，在北京、上海、深圳、香港等地设有分支机构。稳 盛投资从 2006 年开始房地产金融领域的探索，2008 年与国际知名的瑞银环球资产管理集 团 （UBS）合作设立美元基金（UG 基金），为国内第一支标准化房地产基金， 并于 2010 年开始拓展人民币基金业务。 充分发挥房地产业务投资与资产管理经验，管理规模稳步增长。公司积极探索地产金融 创新与多元化投资新模式，开发出“投资＋代建”、股权投资、城市更新及证券化业务等投资 方向。2021 年在城市更新方面，协同金地商置，完成了对持有型物业广州创智汇产业园项 目的股权收购，增加了公司持有类物业运营管理经验；在证券化方面，完成上海 8 号桥项目 ABS 产品 2.51 亿元资金的续发。2012-2021 年先后被清科集团、金砖论坛、投中集团、观 点、克而瑞、第一财经等多家权威机构评为人民币房地产基金 TOP10。