828新政实施现房销售制后，哪些类型的房企更具竞争优势？

“828新政”实施现房销售制后，项目回款周期被拉长，行业将从高杠杆、高周转的资金驱动，转向重品质、重运营的管理驱动。以下几类房企更可能抓住市场格局变化的契机，实现行业地位的相对抬升：

第一，项目布局更偏向高能级城市的房企。新政前高能级城市相对低能级城市预售条件普遍更加严格，因此新政后重点布局高能级城市的房企受到的影响相对较小。

第二，项目融资和资本组织能力突出的房企。新政后项目回款周期拉长将带来更高的融资成本，融资成本低的房企更具备优势。同时，还需要稳定获得主办银行授信、开发贷审批和及时提款等，头部国央企在这方面可能更具备优势。

第三，产品力、工程能力、集采能力突出的房企。现房销售“所见即所得”，产品力优劣势将成倍放大，产品力突出的房企有望实现更快的去化和更高的溢价。此外，具备更突出工程能力以有效缩短项目建设周期、集采能力以控制建设成本的房企，其项目内部收益率也将优于其他公司。

第四，自持业务占比更高的房企。本轮新政更多作用于住宅开发业务，自持业务受到的影响较小。相反，房企现金流承压下增量自持物业或将进一步减少，竞争格局改善；且资产支持证券、REITs、不动产私募投资基金等方面的支持政策或将加速管理溢价的释放。

第五，头部二手房经纪商。二手房市场有望受益于新房需求外溢和房价预期改善，在该领域具有深度布局的头部经纪商有望直接受益。

总体而言，新政将重构房企商业模式，房企分化或将加速，具备综合实力与运营底盘的企业将在新周期中占据主导地位。