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物流仓储行业专题报告：结构性阵痛仍在，中长期价值凸显。中长期而言我国仓储物流需求仍然充分。随着社会零售消费的持续回暖，我们 预计以电子商务为主的物流仓储需求仍将保持强劲增长趋势。我国的现代化高标 仓供应规模有限，预计新增供给难以在短期大幅提速，中长期供给仍然无法全面 匹配需求总量。此外，以 Tiktok、Shein 为代表的跨境电商的快速发展，也为我 国物流仓储市场带来了新的边际需求。

行业正经历结构性阵痛，企业运营面临挑战。短期而言，因市场需求恢复速度 相对较慢，部分市场供需关系存在明显错位的低线城市区域（即部分存在超量供 给的地区）空置率压力较大，空置率也压制仓储运营的租金水平表现。我们判断， 由于社会需求的增长不是一次性的，而供地的偏多则是结构性的，一些城市仓储 设施空置率压力持续存在，租金下行概率仍然偏大。我们认为，对企业而言，当 前阶段如何维持较低的空置率是仓储运营管理中的首要任务，存量资产的精细化 运管重要性可能超过跑马圈地。

大宗交易受到多因素影响趋冷，入局竞争者逐渐增多。物流仓储一直以来都是 大宗交易中的重要构成，但该类资产的外资持有规模偏大，在美元利率走高的背 景之下，底层资产对海外投资者吸引力开始走弱。根据戴德梁行统计，物流仓储 资产占不动产大宗交易占比从 2022 年的 21%下降到 2023 年的 9%。不过，前 期大量入局的新企业，也推动了市场集中度下降。戴德梁行统计截至 1H23，行 业 CR10 的存量管理面积市占率为 70%，较 2017 年年底的 84%显著降低，龙 头企业的市占率在明显收缩。

部分 REITs 底层资产空置率阶段性走高。我们注意到，普洛斯 REIT 的部分底 层仓储资产出现了阶段性空置率上升，且拖累物流仓储 REITs 板块的整体表现。 由于在可供分派现金方面的波动，根据 Wind，截止到 2023 年 10 月 18 日，物 流仓储 REITs 占 REITs 市场的总市值比例，已经从首批发行时的 24%下降到 14%。我们预计未来在消费基础设施 REITs 推出之后，这一比例还会继续下降。 总体来看，我们认为虽然 REITs 平台成为了存量资产出表的重要出路，但物流 仓储底层资产本身的阶段性运营波动，也反过来影响了这一通道的通畅性。