中国海外宏洋集团研究报告：掘金三四线城市，再启新征程.pdf

中国海外宏洋集研究报告：掘金三四线城市，再启新征程。背靠央企股东，布局下沉市场：中海宏洋是中国海外发展的联营公司，共享 “中海地产”品牌。中国海外发展侧重于布局一二线城市，而中国海外宏洋 更下沉，主要布局二三四线城市。公司持续贡献业绩，2022 年签约销售额、 销售面积、新增土储建面、总土储建面在中海系列公司中的占比分别为 14%、 27%、24%、36%。公司的股权结构一直保持稳定，近十年以来，第一大股东 始终是中国海外发展，而中国海外发展最终母公司为央企中建集团，实控人 为国资委。公司的主营业务为房地产开发，历年来占总营收比重超 99%。

销售市占率提升，投资节奏合理：2022 年短期冲击打断了公司销售持续上升 的轨道，不过 2023 年前 4 个月销售又实现了强力回弹。公司行业排名持续 上升，且 2022 年在 18 个城市的销售额位列当地 Top3，接近已布局城市半数。 公司虽为与中国海外发展错位竞争，布局低能级城市，但也多为中西部省会 或者东部沿海城市，不管是省内虹吸还是内生改善，均能持续产生住房需求， 且遇到的竞争较小。公司合理把握投资机遇，总土储充裕且结构合理。公司 项目权益比高，2022 年销售额、新增土储地价、总土储建面权益比分别高达 85%、82%、85%，且操盘比例高，2019 年以来合联营销售额占比始终低于 10%。 极高的并表及权益比有助于公司强势把控开发节奏且财报透明无表外隐忧。

成本管控能力强，资金状况良好：得益于经营稳健、交付平顺，公司营业收 入多年来持续增长。2022 年，公司实现营业收入 575 亿元，同比+7%；2023Q1， 公司实现营业收入 91 亿元，同比+33%；受计提存货减值项拖累，2022 年公 司盈利水平短期承压，归母净利润 31.5 亿元，同比-38%；归母净利率 5.5%， 较上年下降 3.9 个百分点，剔除减值影响则为 9.6%；毛利率 14.4%，较上年 下降 8.6 个百分点，剔除减值影响则为 19.0%。公司始终注重股东回报，2022 年依旧给出了 21%的派息比例，与 2021 年持平。按年末收盘价计算，公司 2022 年股息率为 6.2%。公司降本增效能力强，部分抵消外部因素对利润的 侵蚀，财务保持“绿档”，债务结构良好，在手资金充裕，现金流表现稳健。