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首开股份（600376）研究报告：土储与销售双优，顺势而为可致远。公司总览。首开股份是北京市属国有房企，控股股东为首开集 团。截至 2022Q3，大股东首开集团控股 52.65%，股权结构稳 定，君康人寿、横琴人寿、百年人寿三家险资持股也彰显公司价 值。公司房地产业务起步于北京，向京外核心城市扩张的同时持 续巩固大本营优势。

土地储备量足质优，立足北京，布局核心一二线。截至 2022 年 6 月末，公司存量土储建面 2299.7 万方，对应土储倍数约为 6.1 倍，在上市房企中领先。公司重点布局高能级城市，存量土 储 39.6%布局在北京，83.7%位于一二线，京外重点布局苏州、 福州、成都、厦门等核心城市。2021 年以来，随着房地产市场 下行，公司审慎扩张土储，拿地强度回落，但拿地进一步集中于 北京等核心城市，2021 年以来一二线拿地金额占比保持在 90%以 上，2021 年、2022 年 1-10 月北京拿地金额占比分别达到 72%、 93%。

销售韧性强，已售未结资源充足。依托优质且充裕的土储，市 场下行期公司销售表现出较强韧性，2022 年 1-10 月全口径销售 金额排名自 2021 年 38 位提升至第 22 位，9 月以来销售改善更 明显，10 月销售金额当月同比已由负转正；此外，今年 1-10 月 销售金额权益比上升至 67.7%，较 2021 年上行了 9.5pct。2022 年公司新开工积极，上半年新开工面积同比增长 27.5%，是 11 家披露数据的样本上市房企中唯一正增长的公司，后续销售增长 有保障。2022H1 公司合同负债 639 亿元，相比 2021 年末增长 14.5%，为下半年结算提供保障。

顺势而为，偿债能力持续优化，融资渠道畅通。（1）行业下行 期公司更加注重财务安全性，2021 年以来降负债成效显著， 2021H1 净负债率、剔预资产负债率相比 2020 年末各降低 33.4pct、2.6pct，现金短债比 2021 年以来持续保持在 1 以上。 （2）在行业融资环境不断收紧的背景下，公司作为头部地方国 企，背靠北京国资委，融资渠道顺畅。2022 年以来公司积极发 行债券进行融资，截至 11 月 30 日累计发债 209 亿元，净融资 149 亿元，发债久期拉长、成本维持低位。此外，政策支持优质 房企融资下公司融资渠道也不断丰富。