金融街（000402）研究报告：备战资产荒，迎接价值重估.pdf

上传者：大三班
时间：2022/05/06
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金融街（000402）研究报告：备战资产荒，迎接价值重估。上调至增持评级，上调目标价至 11.87 元。近期剥离低效自持物业确认投资收益，上调 2022-2024 年盈利预测至 0.60/0.73/0.88 元（原为 0.55/0.70/0.87 元）。资产荒阶段公司将迎来价值重估，基于 NAV、EVA 和 PB 估值，合理估值为 355 亿元，对应目标价 11.87 元。

居民扩表难对冲房企缩表，宽信用受阻导致资产荒。房企扩表才能带动地产周期，而居民只是跟随。与过去不同，当前房企已从扩表转向缩表，行业复苏将不及预期，同时信用抓手不在，将呈现宽货币而难宽信用，影子银行缺位加剧资产荒，稳定现金流的实物资产将受益。

公司持有核心城市优质写字楼，每年有 17 亿稳定现金流，是资产荒优选标的，同时高能级城市土储贡献价值底。1）出租物业 47%位于北京，70%租金收入来自于写字楼，租户为抗风险能力强的金融大客户，2010-2019 年租金年化增速达 17%，毛利率保持 90%高位。近两年新自持培育期物业近 25 万方，且有近 30 万方储备物业，预计未来 5 年租金增速达 8%。2）投资性房地产 3.8 万/平计价偏低估，重估或转让潜在增值达 64 亿。3）开发业务在核心 15 城有 1651 万方土储，去化周期 9.4 年，保障年 350 亿销售规模，若市场复苏仍具高弹性。

催化剂：历史上，公司在地产下行期抗跌，而在资产荒时期领涨。预计宏观层面地产销售及投资仍较弱，社融数据低于预期；微观层面金融街租金收入重回上涨通道或转让资产增加。