金融街（000402）分析报告：双轮提效，稳健发展.pdf

金融街（000402）分析报告：双轮提效，稳健发展。具备独特经营模式的老牌国企，全年收入利润有望实现正增长。公司与国家级 金融中心同名同源，背靠北京市西城区国资委，全程参与并主导实施了金融街 区域规划、开发、建设及运营工作，逐步形成五大城市群布局，房地产开发、 物业出租和物业经营三大板块协同经营模式。2022 年前三季度公司持续强化项 目结算，降本增效，叠加积极处置酒店资产优化债务结构，实现营业收入 155.1 亿元，归母净利润 13.8 亿元，分别同比增长 60.5%和 23.9%。

经营性业务：坐拥核心资产，抗周期特征显著。作为“双轮驱动”战略重要组 成部分，非开发业务已成为公司稳定发展的核心组成部分。公司目前共持有 22 个在建及在运营出租项目，权益可出租面积 121.2 万平米。公司非开发业务最 核心资产为北京金融街商圈 10 处出租物业，权益可出租面积 33.6 万平米，上 半年平均月租金达 322 元/平米，平均出租率 91.3%，实现了公司约 81.6%的租 金收入。金融街商圈作为北京核心商圈之一，资产高度稀缺，租金及空置率表 现远优于其他商圈，金融街购物中心的重奢定位巩固运营护城河。当前公司仍 有 4 个位于北京、上海、重庆、武汉的出租物业处于完工但未完全运营状态， 随着新项目运营效率持续提升，公司非开发业务收入有望进一步提升。

开发业务：结构调整但韧性仍存。公司前三季度实现合约销售金额 211.4 亿元， 合约销售面积 89.7 万平米，分别同比下降 26.3%和 37.8%，销售表现好于行业 平均，销售排名自去年底提升 21 位至 22 年前 10 月的 68 位。在行业下行周期 中公司持续调整产品结构，商务产品占比持续缩小，住宅品质化进程有序推进， 同时阶段性降低开工面积及拿地力度，保障交付竣工。截止 6 月，公司在手权 益储备面积 1267 万平米，其中 64%分布于一线及新一线城市，2020 年至今公 司新增土地储备全部位于京津冀、长三角、珠三角城市群。我们认为公司开发 业务仍具备韧性，得益于长期积累的优质土储资源和较强的开发能力，叠加行 业销售持续复苏，公司销售排名有望进一步提升。

融资渠道持续畅通，公司治理谨慎稳健。公司保持市场良好的信用形象，2022 年至今累计发行公司债券和中期票据 44.8 亿元，加权平均成本仅 3.35%。截止 2022 年 6 月，公司融资余额 801 亿元，较 2020 年高点下降 73 亿元，融资结 构持续多元，融资期限分布合理，三年以上融资余额占比达 78.0%。我们测算 2021 年公司综合融资成本区间为 3.78%-5.19%，较 2019 年大幅降低。我们认 可公司稳健的经营理念，随着公司陆续推进经营性物业出表以及未来销售表现 的逐步恢复，我们预期公司资产负债结构将得到持续优化，公司核心竞争力将 得到进一步加强。