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银行业专题分析：地产产业链修复几成？哪些银行受益？房地产周期影响银行信贷扩张规模和资产质量，银行与地产行情高度相 关。房地产周期决定银行资产规模、增速和资产质量。房地产行情启动 与销售回暖时点基本吻合，分为三步走：第一步，政策落地，表现为宽 货币、松地产信号确定性较强，市场预期扭转，时间一般为 1-2 个季度； 第二步，信心企稳，表现为为宽信用企稳、M1、居民中长期贷款增速稳 步回升，短则 1 个季度落地，长则滞后 2-3 个季度；第三步，业绩兑现， 表现为房企销售回暖，一般与宽信用同步。

2008 年至今，地产和银行涨跌幅相关性高达 0.8，经历过三轮地产和银 行联动行情，但 2017 年“房住不炒”以来相关性降低。

1）08-09 年，货币、地产、财政政策均大幅宽松，宽信用快速落地，银 行地产行情强势启动，持续时间长达 9 个月，地产涨幅 215%，银行涨 幅接近 145%。兴业、浦发、平安银行涨幅居前。  

2）12-13 年整体宽松力度较小，地产宽松预期没有落地，此轮银行地产 行情持续时间仅 2 个月，银行涨幅 51%，地产涨幅 33%，也均跑赢大 盘。持续时间仅 2 个月，地产和银行涨幅分别为 33%和 51%，民生、平 安、兴业涨幅居前。

3）14-15 年，房地产周期强势，但宽信用时滞较长，在宽货币阶段，银 行股率先发力，涨幅 60%，跑赢大盘。宽信用阶段，资金从股市流向地 产，业绩预期兑现，地产涨幅 41%，跑赢大盘，银行指数涨幅 13%，略 跑输大盘。浦发、招商、南京、宁波银行涨幅居前。

当前地产修复进度：1）政策端：频繁释放信号，仍未打出所有“弹药”， 政策工具箱包括降准降息、疏通宽信用渠道、以及更多城市加入松绑限 购限贷的队伍。2）银行端：融资渠道逐步恢复，并购贷松绑，但优质资 源向国企集中，民营房企风险仍未完全释放。3）地产端：局部地区有销 售面积增速环比恢复，但疫情反复，打乱房地产“小阳春”复苏节奏， 房企尤其是民营房企仍面临融资压力。

本轮修复有何不一样？ 1）房地产方面，一方面房地产长周期拐点已至， 房地产价格全面上涨预期正在瓦解，居民购买力和加杠杆能力有所透 支。2）银行有意逐步降低房地产风险敞口，银行对房地产贷款占比重 从 2019 年 29.0%的高点降至 2021 年 27.1%。虽然稳增长方向未变，但 将拉长本轮修复周期。

哪些银行会受益？我们看好稳增长逻辑下银行行情，主要逻辑：一是稳 增长尚存空间，当前的修复行情在未来一段时间内有望得到延续，降低 银行负债成本。二是多地政策调整，房地产有望逐步企稳，人口流入、 区域经济发展强劲的银行受益。三是受房地产风险敞口和坏账拖累的银 行有望反转。关注邮储银行、招商银行、宁波银行、成都银行、平安银 行、兴业银行。