地产债复盘和展望:何去何从?.pdf
- 上传者:十三姨
- 时间:2022/09/29
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地产债复盘和展望:何去何从?1、2021违约潮之前,地产债系统性地跑赢信用债整体。2015年-2021年地产债主要分三个阶段:15-16年房地产信用债指数 跑赢信用债整体指数200-300BP;17-20年,房地产信用债指数跑赢信用债整体指数30-80BP;21年以来,地产债大幅下跌, 跑输信用债。过去市场在定价什么?2015-2020年,地产债主要由基本面定价,但基本面偏弱时地产债也未跑输;其他因素 上,流动性充裕时地产债更容易受益,供给面对地产债影响有限。
2、2015年到2021年行业发展脉络:2015-2016年宽松宏观流动性和棚改背景下的供需两旺,带来房企加杠杆、三四线城市销 售韧性等中长期影响;2017-2019年地产仍然系统性的有融资优势,20年下半年房地产监管的基调转变为控制风险,“345” 新规和贷款集中度新规出台。2021上半年行业融资开始走弱,下半年销售转弱,房企资金链面临前所未有大考,违约潮拉开 序幕。展望未来,地产行业或进入一个新的行业稳态,表现为销售增速下台阶、此前的长期融资优势可能丧失、行业发展模 式从重规模向重盈利转变。
3、剩余的政策工具箱还有哪些?销售层面,按揭利率仍有下降空间,因城施策放松的剩余空间不大,全国性刺激政策出台 的概率不大;融资层面,中债信增入场担保为民企输血有助于信心输入,但规模有限,向后可以关注银行的让利措施;稳预 期层面,进一步推动落实“保交楼、稳民生”。托底政策对微观房企来说,意味着两个分化,一是出险房企和未出险房企的 分化,针对出险房企的高收益债投资难度较大,二是在未出险房企中国企和民企的分化,国企有较大的相对融资优势。短期 的右侧在哪里?宏观层面,房地产到位资金增速回正;从信用债端来看,对应民企的融资逐渐修复、净融资转正。微观层面, 企业的销售现金流能覆盖债务到期且有余量。当前背景下,可以关注两个板块:(1)投资级国企地产债仍有一定投资价值, 隐含评级AA国企地产债的信用利差大约高出全行业隐含评级AA信用债约50BP,但需要注意控制久期。(2)可以关注中债新 增担保的地产债,其收益率大概高出AA中短票收益率曲线约30-40BP。
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