上市银行地产敞口规模、结构及抵御风险能力如何？

国有大行个人住房业务占比较高。

1.上市银行地产敞口以表内贷款为主，金融投资、表外授信等占比较低

由于数据可得性，我们选取披露相关数据的银行为样本，定性分析各项涉房业务在 银行总资产中所占比重。样本银行中，截至 2023 年末，房地产相关金融敞口规模约 7 万 亿元，其中承担信用风险的地产敞口约 6.5 万亿元，占样本银行总资产 14.38%；承担信 用风险的地产敞口中，个人住房按揭贷款 4.31 万亿元，占零售贷款比例为 36.99%，占总 资产的比例为 9.36%；对公房地产业贷款为 1.63 万亿元，占对公贷款的比例为 12.85%， 占总资产的 3.84%；金融投资及表外授信余额为 5490 亿元，平均占总资产的比例为 1.18%。 根据上述统计，样本银行地产风险敞口以表内贷款为主，贷款以外承担信用风险的资产 （主要为金融投资和表外授信），以及不承担信用风险的资产占比均较低，平均占总资产的比例分别为 1.17%、1.32%。从行业角度，不同银行存在具体的业务结构差异，但不存 在足以影响定性判断的量级差异。因此，对上市银行地产敞口的研究，我们重点关注涉房 贷款。

2.个人按揭贷款：国有大行占比较高，整体规模呈萎缩态势

根据人民银行公布的数据，截至 2024 年一季度末，人民币个人住房贷款余额 38.19 万亿元，同比下降 1.9%，增速比上年末低 0.3 个百分点，个人住房贷款同比增速已连续 四个季度为负值。受房地产供需关系变化、提前还贷等因素的影响，2023 年末全年个人 住房贷款余额同比减少 6300 亿，整体呈萎缩态势。

就 A 股上市银行而言，2023 年末个人住房贷款余额为 34.43 万亿（紫金银行数据缺失），同比减少 5417.15 亿元。分银行类型来看，国有大行 2023 年末个人按揭贷款余额同 比减少 5182.53 亿元，除邮储银行逆势上涨 762.28 亿元外，其余五大行个人按揭规模均 同比下降；股份行 2023 年末个人按揭贷款余额同比减少 109.05 亿元，除平安、华夏、浙 商、中信四家银行分别增长 191.25、35.91、306.04、275.14 亿元外，其余五家上市股份行 按揭规模均同比下降；城商行 2023 年末个人按揭贷款余额同比增加 120.03 亿元，17 家 上市城商行中有 10 家按揭规模同比增长，其中宁波银行同比增长 230.08 亿元，增幅第 一。农商行 2023 年末个人按揭贷款余额同比下降 245.60 亿元，除紫金银行数据缺失外， 其余 9 家上市农商行按揭规模均同比下降。

国有大行个人住房业务占比较高。个人按揭贷款业务结构上，上市银行中国有大行、 股份行、城商行、农商行按揭贷款占全部贷款的平均比例依次递减，分别为24.21%、14.86%、 12.01%、9.73%。就个股而言，有 6 家银行个人住房贷款占全部贷款的比例超 20%，其中 邮储银行占比为 28.69%，为上市银行最高；8 家银行个人住房贷款占全部贷款比例在 15%- 20%；16 家银行占比在 10%-15%；11 家银行占比低于 10%，其中常熟银行个人住房贷款 占比为 5.87%，为上市银行最低。

3.对公房地产贷款：股份行与城商行占比较高，个股分化较为明显

根据人民银行披露，截至 2024 年 3 月末，房地产开发贷余额为 13.76 万亿，同比增 速为 1.7%，增速较年初环比小幅提升 0.2pct.。但 2023 年以来，房地产开发贷在低基数背 景下，同比增速整体处于下行态势。

就 A 股上市银行而言，截至 2023 年末，房地产业贷款余额合计 7.39 万亿，较 2022 年末增长 3.97%。细分类下，国有行、股份行、城商行、农商行房地产贷款余额分别为 40938、24111、7379、1476 亿元，分别同比增加/减少 2534.92、-216.65、478.34、26.55 亿元，股份制银行房地产业贷款余额整体呈压降态势，而国有大行、城商行、农商行贷款余 额均在增长。国有大行中，除交通银行对公房地产贷款余额同比下降 307.77 亿元外，其 他五大行均有所增加；股份行中，兴业、浦发、浙商银行对公房地产贷款余额同比增长 外，其余 9 家上市股份行均不同程度压降对公房地产贷款；城商行内部分化明显，9 家上 市城商行对公房地产业贷款同比增加，8 家同比下降；农商行中，紫金、青农、渝农商行 对公房地产业贷款余额同比下降，其余 7 家同比增长。

股份行、城商行对公房地产业贷款占比更高。上市银行对公房地产贷款占比 4.59%， 其中国有大行、股份行、城商行、农商行对公地产贷款占全部贷款的比例分别为 3.77%、 6.33%、6.23%、5.54%。就个股而言，有 4 家银行对公房地产业贷款占全部贷款的比例超 10%；15 家银行对公房地产业贷款占全部贷款比例在 5%-10%；23 家银行占比在 5%以 下。

3.上市银行抵御风险能力如何？

在外部资本补充和救助前，银行可用于吸收损失、抵御风险的资源主要有不良贷款 减值准备余额、净利润、超额核心一级资本。此外，房地产对公贷款和按揭贷款一般为足 额抵押，只要房价不出现断崖式下降导致抵押物显著不足值，均可充分利用清收处置的方式回收不良贷款，清收回收率在悲观假设下预计不低于 30%。我们以 2024 年二季度业 绩报告为基准，假设不良损失率为 70%，测算不同情形下银行吸收损失的能力： 情形一：释放超额减值准备金，允许拨备覆盖率下降到基本标准 150%。该情形下， 上市银行可吸收损失 2.01 万亿，能化解不良贷款占全部贷款的比例为 1.68%。

情形二：继续使用全部减值准备余额。该情形下，上市银行可吸收损失 5.21 万亿， 能化解不良贷款占全部贷款的比例为 4.36%。 情形三：继续使用当年净利润吸收损失。该情形下，上市银行可吸收损失 6.3 万亿， 能化解不良贷款占全部贷款的比例为 5.27%。 情形四：继续使用超额核心一级资本吸收损失。该情形下，上市银行可吸收损失 11.77 万亿，能化解不良贷款占全部贷款的比例为 9.85%。 经以上测算，上市银行在不依赖外部渠道情形下，可用于吸收损失的全部金额达 11.77 万亿，不良损失率 70%的悲观假设下，能化解不良贷款占全部贷款的比例为9.85%， 为 2024H1 上市银行不良率的 7.89 倍。考虑到对公房地产贷款占比较低，据前文统计， 仅有 4 家上市银行对公房地产业贷款占全部贷款的比例超 10%，23 家银行占比在 5%以 下，且按揭贷款风险较低（现有不良率仅 0.3%），房地产相关风险上升对银行系统整体不 良率影响较小，显示银行可用于抵御风险的资源较为充裕。