REITs分红收益、投资者结构及投资策略分析

托资金近两年参与度有所提高。

1.收益分配： REITs分红收益统计

公募REITS2023年度收益分配事项已基本完成，结合各REITS实际分红率与基于2023年可供分配金额预测值计算的预期分红率来看，多数REITS实际分红水平符合预期，具体到行业板块层面，前文所提及盈利稳定性较强的保租房与能源类REITS 2023年实际分红率均显著超预期，其中华夏基金华润有巢REIT、中信建投国家电投REIT分红水平超预期幅度相对更高。其余板块内部分红率表现有所分化，且分化差异主要源于底层资产基本面态势，其中实际分红水平不及预期的标的多为2023年运营表现发生负向波动的资产。具体来看，产业园区类型下，华夏合肥高新REIT、国泰君安东久新经济REIT、华夏和达高科REIT实际分红率超预期较明显;高速公路类型下,华夏越秀REIT、平安广州广河REIT、国金中国铁建REIT实际分红率超预期明显。

结合2022年与2023年实际分红率纵向对比来看，在2022年以前成立的REITS中，除基本面发生明显负向波动的REITS以外，其余标的近两年分红率基本保持稳定，且高速公路类型REITS在2023年交通出行需求恢复带动车流量、通行费收入有所提升的影响下，分红率边际改善较为明显，其中广州广河与华夏越秀REIT实际分红水平提升幅度较高。

在2022年内成立的REITS中，对于分红派息不包含本金摊还、仅涉及资产当期运营收益的产权类REITS而言，若将2022年实际分红率年化后进行对比。仅有华夏北京保障房REIT实现,了分红率的边际提升，其余产权类RETS则小幅弱于前一期表现:对于分红包含本金摊还与运营收入派息两部分的经营权REITS而言，考虑到年化值参考性不强，从分红率的绝对水平来看，国金中国铁建REIT、鹏华深圳能源REIT分红率有较强吸引力。

2.投资者结构： 梳理参与机构类型的变迁

为了观测不同属性资金对REITS的配置偏好以及近两年网下参与机构类型的变化，本文基于2022年以来上市REITs的一级市场网下配售结构进行分类统计。整体来看，2023年以来在网下配售名单中尚未看到增量机构类型的出现，保险资金与机构自营仍为多只REITS网下部分的主要参与类型，同时信

托资金近两年参与度有所提高。具体到不同行业板块层面，在保租房类型下，保险资金与机构自营占比略高，同时伴随信托计划与证券公司资管计划的投资比例提升，整体配售结构趋于均衡;在产业园区类型下，机构自营与保险机构资管产品的投资占比有一定增加，私募基金与基金公司资管账户占比同步压缩;在消费基础设施类型下，华夏金茂商业REIT与中金印力消费REIT整体结构较为均衡，相比之下嘉实物美消费RET更受机构自营与险资青睐，华夏华润商业REIT则以险资与信托认购居多;在高速公路类型下，2023年以来上市的REITS中，私募基金与信托资金的参与程度明显提升;在能源类型下，配售结构相对单一机构自营资金占比有显著增加。

为了得到参与公募REITS二级市场交投的机构类型，本文基于年报/半年报披露的前十大流通份额持有人名单进行统计;首先，从参与类型来看，机构自营、保险资金的合计持有份额相对靠前，其次是证券公司资管计划与专业投资管理平台;纵向来看，2023年以来，信托资金以及商业银行理财对REITS的投资力度有小幅增加，同时公募FOF也首次出现在REITS前十大流通份额持有人名单中，机构类型向多元化方向小步迈进。此外，从2023年未前十大流通份额持有人持有份额靠前的机构来看，在险资类型下，泰康人寿、太平人寿、中国人寿、新华人寿等保险机构持有份额靠前，且其中太平人寿、平安人寿出现在5只以上REITs的前十大名单中;在机构自营类型下，中金、中信、东兴等机构持有份额靠前，在参与的REITS数量方面，中金、国信、申万、银河等机构相对较多，其中部分是出于做市商的角色参与，部分则以投资配置的视角参与。

3.REITs投资策略： 多重视角下的配置策略选择

战略配售作为机构投资者参与REITS资产的一类方式，相比一级网下认购和二级市场买入能够获取更多的参与份额，更适合对流动性要求不高的长线资金参与。站在战配视角下，从持有一年与持有两年的总回报来看，在相对确定的分红保护下，多数产品在持有满一年后的解禁期能够实现10%以上的收益;若持有满两年，除部分规模较大的高速公路以及基本面有显著负向波动的产业园REITS外，其余REITS累计回报基本为正，其中环保水务REITS与部分经营稳健的产业园、仓储REITS收益相对可观。此外，从大类资产比价的角度来看，若以首批REITS上市作为考察起始点，在持有一年维度(2021/6/21-2022/6/21)，REITS资产的回报优势较为显著;在持有两年维度(2021/6/21-2023/6/21)，由于REITs市场经历了系统性走弱，收益有所收窄，但考虑到REITS具备的高分红属性突出，在优质高息资产荒的背景下，可在组合配置中作为固收安全垫之上实现增益的可选方向。