中海物业经营亮点在哪？

内生强劲外拓发力，品质优先轻装简行。

1.关联方护航前行，全方位提供支撑

中海物业持续承接中建及中海集团交付项目，2021-2023 年新增中建及中海集团在管面积 2490 万平米、2670 万平米、2390 万平米，占总新增在管面积 34.2%、44.3%、29.4%。从中建集团地产业务布局来看，中国建筑旗下拥有中海地产、中建地 产两大房地产品牌，中海地产为中国建筑下属中国海外集团房地产业务品牌统称，品牌价值处于中国房地产行业领先地位； 中建地产为中国建筑各局院地产业务使用品牌，主要业务围绕一、二线城市，开展地产开发、城市更新、资产运营、综合服 务等四大板块业务，先后打造的中建东孚、中建壹品、中建信和、中建玖合、中建智地等品牌，均保持 2023 年中国房地产 企业权益销售业绩排名百强。

2023 年中海地产销售金额 3098 亿元，同比增长 5.1%，中建地产销售金额 1844 亿元，同比增长 25.3%，在全国房地产市 场承压下仍取得不错表现。2023 年末中海地产及中建地产总土储超 1 亿平米，尽管规模有所收缩，但仍维持较高水平，为 地产业务开展、物管规模扩张形成支撑。房地产项目获取偏向核心城市，2023 年新增土地储备超九成位于一二线城市，其 中北京、上海、广州等一线城市、直辖市及省会城市新增土地储备占比超 83%，高能级城市聚焦布局对物业费收缴、增值 服务等开展均有望形成正面影响。

除房地产开发项目竣工交付外，中建集团房建、基建业务丰富，中海物业亦打通中建集团内部资源，获取集团内部分项目、 集团参与总包项目，并通过内部推荐扩大资源渠道。2020 年、2021 年中海物业新增外拓合约面积中，来自内部推荐、中建 及相关单位合计占比分别为 31.8%、39%。

从股东方及关联房企财务安全性来看，2020-2023 年中国建筑经营性净现金流持续为正，且 2023 年明显改善；中国海外发 展秉持稳健财务管理理念，融资成本维持低位，三条红线常年保持绿档；中国海外宏洋集团聚焦经营稳健及财务安全，持续 优化汇率风险管理及债务结构，三条红线同样绿档达标。在房地产行业波动起伏过程中，公司关联房企财务稳健、安全前行， 奠定公司平稳运行基础，相关应收款减值隐患亦相对较低。

2. 外拓持续发力，蕴藏发展潜能

随着专业团队组建、全业态服务能力构筑，中海物业市场化拓展持续发力，外拓能力持续得到市场验证。2023 年新增外拓 合约面积 1.1 亿平米，同比增长 32.8%，2018-2023 年复合增速 67.8%；新增外拓合同额 40 亿元，同比增长 24.9%，绝对 金额处主流物企领先水平。公司 2021-2023 年新增在管面积中独立第三方贡献比例升至 50%以上，2023 年末存量在管面积 中独立第三方占比升至 40.5%。

业态选择方面，公司紧抓非住宅市场放量机遇，在住宅业态之外，加大产业园区、商写、学校、医院等布局。业态选择放宽 有利于推升潜在发展空间，同时有助于对冲房地产波动带来的负面影响。中标来源方面，依托服务经验与良好口碑，公司品 牌认可度持续升高，新增外拓合约面积中大型企业和事业单位合计占比提升，独立拓展业务能力持续升高。

3. 注重服务品质，严控并购质量

中海物业致力擦亮“第一管家”金字招牌，确立持续提升服务力、产品力等发展目标。除秉持精诚服务理念外，公司创新性 推出分级品牌概念，形成 Top 玖系、Enjoy 颂系、Happy 悦系、Life 泊系四大服务子品牌，以及海纳万商非居业务子品牌， 以差异化、菜单化服务选择，满足不同层次客户需求。2023 年公司整体满意度维持 90分以上，保持行业标杆水平。公司以 品质打造推升客户满意度，对各项业务开展、费用收缴均有望形成正面影响。

中海物业品质把控同样体现在收并购上，过往收并购均为集团内部资源整合，基于相同企业文化，基本以合理估值获取，充 分发挥协同效应。2023 年 10 月公司拟以 17.5 倍PE 估值收购关联方中国建筑兴业旗下中海监理，后因资本市场反对于 12 月底终止交易。得益于审慎克制收购态度，公司商誉及无形资产规模有限，相关减值隐患基本无虞。

4. 费用管控优势明显，现金流呈现改善

中海物业 2023 年综合毛利率 15.9%，处主流物企中下水平，较 2022 年微降 0.1 个百分点，降幅明显收窄。公司综合毛利 率趋于平稳主要源于加大分包力度、优化人力资源结构，以及年内无额外防疫成本支出。未来考虑物业管理服务仍存提价空 间，规模化、数字化等手段利于降本增效，同时物业管理服务、增值服务等业务间收入利润结构具备优化可能，综合毛利率 有望维持稳定。

公司费用管控能力领先，销管费用率由 2019 年 7.2%降至 2023 年 3%，处于主流物企低位。费用控制能力较强主要基于： 1）规模化提升人效；2）通过合伙人管理模式、精准用工、智能化等手段实现人员集约管理；3）延续中海系费用控制基因。 后续随着公司规模持续扩张，销管费用率具备进一步下行空间。得益于费用管控优势，公司归母净利率位于主流物企前列， 叠加较快周转、较高权益乘数，ROE 维持较高水平，远超主流物企。

2023 年公司经营性净现金流 15 亿元，覆盖净利润倍数 1.1 倍，持续改善；现金及银行结余 51.3 亿元，同比增长 24.3%。 2019-2023 年年度派息比例稳定 30%附近，持续积极回馈投资者，盈利及现金状况改善下，派息力度具备提升空间。