中海物业发展历程、股权结构、管理层及营收分析

深耕物管近 40 年，铸造“第一管家”形象。

1. 公司简介及历史沿革

中海物业集团有限公司（以下简称“中海物业”或公司）是国内领先的综合物业服务上 市企业。1986 年，中海物业成立于香港，于 1991 年进入中国大陆市场，引入港式服务 理念，先后在深圳、广州、上海设立公司，开启全国化布局。1996-2006 年，规模扩张 成效初显，公司业务覆盖大陆 20 多个省份及港澳地区。2013-2016 年，关联方中国海外 发展密集收购整合，公司在此期间先后收购中建物业、中海宏洋物业、中信物业。2016 年，颜建国回归中海，管理层动荡结束；2018 年杨鸥获委任为行政总裁，中海物业正式 开启市场化外拓之路。2021 年，公司明确“1155”发展战略。公司凭借着专业化、精细 化的优质服务，打造出业内“第一管家”的品牌形象。经过近 40 年的发展，公司管理业 态涵盖住宅物业及非住宅物业，至 2023H1，公司已经布局全国 154 个城市，在管物业 项目 1818 个，在管面积达 3.63 亿平方米。

2. 拥有国资背景，集团间业务协同能力强

中海物业背靠央企，其控股股东为中建集团旗下的中国海外集团。截至 2023H1，公司 控股股东中国海外集团通过直接和间接方式共计持有公司 61.18%的股权，股权结构集 中稳定。中国海外集团是中国建筑的全资子公司。 中国建筑控股五家上市公司，涵盖建筑、地产、物业等多个领域，中海物业深刻受益于 集团协同优势。中国建筑是国内最大的建筑设计综合集团，业务覆盖建筑设计、城市规 划、工程勘察、市政公用工程设计等众多领域。中国建筑通过中海集团控股的上市公司 包括中海物业、中国建筑国际、中国建筑兴业、中国海外发展、中国海外宏洋，打造投 资、建造、运营和服务一体化的全产业链业务模式。中海物业依托于实力雄厚的央企平 台，深刻受益于集团内部子公司间业务协同优势，特别是拥有关联方中国海外发展长期 稳定的交付支撑；同时中海物业的央企背景在外拓时形成较强的信誉品牌背书，为公司 近年基础物管+增值服务全面发展打下坚实基础。我们会在下文详细分析公司各项子业务 发展的情况。

3.“老中海”带队，管理层经管能力强劲，人员结构稳定

2016 年颜建国回归后，中海集团整体经营趋向稳定。颜建国于 1989 年加入中建，曾任 中海地产苏州、上海子公司总经理、董事副总经理兼华北区域总裁，中建集团首席信息 官、助理总经理等核心岗位。2014 年离开集团，2016 年底回归，并于 2017 年担任中国 海外发展董事会主席与行政总裁、中海物业董事会主席。自此，中海集团整体经营趋向 稳定。 中海物业管理层在 2017 年后基本稳定，2018 年杨鸥掌舵，推动公司迈向新发展阶段。 2020 年由张贵清接任颜建国为中海物业董事会主席。张贵清于 1995 年加入中海系，曾 任苏州、深圳地区公司总经理、中国海外发展助理总裁、中国海外宏洋集团执行董事兼 总裁，他拥有丰富的房地产开发及企业管理经验，与中海系渊源深远有利于公司与集团 资源整合、战略协同。杨鸥博士曾任中国海外发展客户关系部总监及总经理，于 2015- 2016 年曾任中海物业执行董事及副总裁。2016 年短暂离开中海，并于 2017 年回归，于 2018 年开始担任中海物业执行董事兼行政总裁。也正是杨鸥博士任上调整公司运营方 向，聚焦客户满意度及规模扩张，真正推动了中海物业迈向新的发展阶段。现任 4 位执 行董事以及 2 位非执行董事均来自中海系、中建，“老中海”带队，管理层经管能力强 劲，人员结构稳定。

4.实现量质并举的增长，业务多元发展

中海物业基础物管稳步增长，增值服务不断扩围，2023H1 实现营收 71.6 亿港元。公 司的主营业务收入由 2012 年的 14.5 亿港元增长至 2022 年的 126.9 亿港元，10 年 CAGR 达 24.3%；2023H1 同比增长 23.2%至 71.6 亿港元。主营收入主要由传统的基础物业管 理服务贡献，2019 年统计口径调整，部分子业务从基础物管划归至住户增值与非住户增 值，基础物管收入、利润等占比因而减少，但近年整体保持稳定，2023H1 营收占比为 72.1%。同期非住户增值服务、住户增值服务、停车位买卖业务营收占比分别为 16.8%、 9.9%、1.2%。公司增值服务近年发展迅猛，目前已经具备一定规模，业务结构多元发展。

受市场外拓力度加强、业务范围扩大的影响，近年毛利率承压。公司近年毛利率整体承 压，2022 年毛利率为 15.9%。子业务方面，2022 年物业管理服务、非住户增值服务、 住户增值服务、停车场买卖服务毛利率分别为 13.4%/16.4%/38.4%/28.4%，近年整体 有所回落。物业管理服务毛利率下滑主要是由于公司规模持续扩张，包干制收入模式占 比提升。增值服务因市场化面临激烈的竞争、业务范围扩大而毛利率有所承压。考虑目 前收入结构不断优化，毛利率下行趋势将有所减缓。

公司长期保持较强盈利能力，归母净利率相对下滑不明显。公司归母净利润从 2012 年 的 0.62 亿港元攀升至 2022 年的 12.7 亿港元，10 年 CAGR 为 35.4%；2023H1 同比增 长 39.2%至 7.3 亿港元。相对毛利率下滑幅度，公司近年归母净利率下滑幅度不明显， 2022 年归母净利率为 10.0%，同比小幅下滑 0.4pct；2023H1 同比微增至 10.1%。2022 年，公司 ROE 为 38.5%。盈利能力上的优势，主要得益于刻在中海基因里的成本管控能 力。