中海物业各业务经营情况如何？

公司第三方外拓渐入佳境，2023H1 新增外拓占比接近 75%，外拓能力正在持续得到 市场验证。

1.基础物管行稳致远，内生外拓共同发力

关联方稳健物管基本盘稳固，第三方外拓渐入佳境

中海物业多年深耕物业管理服务，2018 年起全面开拓市场业务，在管面积加速扩张。 公司在管建筑面积从 2012 年 0.34 亿方增长至 2022 年的 3.2 亿方，其增长可分为 2018 年前后两个阶段。2018 年及以前，在管项目主要承接关联方，以及收并购的中海宏洋物 业、中建物业、中信物业等。2018 年，杨鸥博士成为公司行政总裁及执行董事后，确立 了持续提升客户满意度和经营规模的整体发展战略，此后公司全面面向市场拓展业务。 2018-2022 年在管面积复合增速为 22.8%。截至 2023H1，公司在管面积已增长至 3.6 亿 方。随着在管面积的长期稳健增长，公司物业管理服务收入也逐年走高，2022 年公司物 业管理服务营收同比增长 42.9%至 94.5 亿港元，2023H1 同比增长 17.7%至 51.6 亿港 元。

公司第三方外拓渐入佳境，2023H1 新增外拓占比接近 75%，外拓能力正在持续得到 市场验证。2021 年在房地产确认大周期级别拐点后，我国物业行业发生了两大变化，一 是行业的 beta 正在递减，当新增交付规模下降时，存量盘的竞争变得更加激烈；二是多 数物企出于各种考量开始降低对关联方的依赖，第三方外拓的难度正在提升。而中海物 业早年确因发展策略上的偏差，进入全面市场化外拓时间较晚，但幸于管理层果断调整 与坚决执行，公司近年第三方外拓渐入佳境。2018 年后，公司第三方在管面积占比明显 提高，2023H1 第三方在管面积占比已达 37.8%。从新增在管面积看，第三方外拓占比 从 2020 年的 22.8%增长至 2023H1 的 74.5%。近两年新增外拓合约面积也在快速增长， 进一步保障未来第三方在管面积的持续扩张。

外拓合约来源渠道多元，在降低业务风险的同时提升项目获取能力。从公司新增外拓合 约面积来源看，近年来企业与事业单位的占比有明显提升，两者在 2022 年以来占比已 经超过 50%；而公建物业、中小开发商占比有所下降，主要是出于业务风险以及未来物 业费收缴率的考量。2023H1，公司新增外拓合约面积中，企业、事业单位、公建物业、 中小发展商、业委会、政企合资/平台公司占比分别为 36.6%、25.6%、16.4%、9.7%、 8.7%、3.0%。

公司关联方中国海外发展销售拿地表现稳健，为公司在管面积基本盘的增长保驾护航。 2023 年，中国海外发展及其附属公司实现全口径销售面积 1336 万方，同比下降 3.7%， 降幅较 2022 年已经明显收窄。从拿地端看，中国海外发展管理层在 2023 年对外界释出 较为积极的拿地指引（全年权益拿地金额双位数增长），从实际结果看 2023 年中国海外 发展权益拿地金额同比增长 42.2%。关联方拿地策略高度聚焦在核心城市，这些城市销 售确定性更强、且物业费定价也相对较高，形成销售后有望对冲面积整体下行带来的影 响。综上所述，考虑到中海物业新增在管中关联方仍为重要的来源、关联方中国海外发 展作为头部国央企销售拿地均较为稳健且聚焦核心城市、中国海外发展管理层补货态度 相对行业更积极，我们认为关联方将继续为公司基本盘增长保驾护航。

 非住业态比例持续提升，助力穿越地产周期

中海物业近年非住宅物业占比持续提升，助力公司穿越地产周期。2023H1 新增在管面 积中 55%来自非住。非住宅物管相较住宅物管要求更高的专业能力，定价方面较少受 到政府价格指导，定价相对自由且重新定价频率高，因此非住宅物管大部分业态盈利能 力强于传统业态。另外，非住宅物管市场空间较住宅物管更大，细分业态较多，可有效 补充住宅增量的缺口。中海物业近年非住宅物业占比持续提升。至 2023H1，非住宅物业 占在管面积的比重已经提升至 28.2%；同期新增在管面积中，非住宅物业占比已达 55.2%。从新增外拓合约面积的业态看，非住宅占比更大，近年公司持续发力外拓产业 园区。我们预计公司未来非住宅占比会继续提升，助力公司穿越地产周期。

基础物管对比：中海物业规模居前，第三方外拓可期，有望持续领跑行 业

中海物业规模居前，第三方外拓可期，有望持续领跑行业。我们对比了 18 家主要上市物 企的基础物管业务。从 2023H1 在管规模看，中海物业位列样本物企第四位，处于行业 领先位置；但绝对规模上与 TOP2 碧桂园服务、保利物业等还有较大差距。从外拓占比 看，公司近 4 成的占比也略低于主要物企水平。考虑到公司第三方外拓渐入佳境，我们 认为公司未来外拓将持续发力并且增幅领跑行业；同时关联方国资背景下稳健的交付能 力，以及公司近年品牌形象的沉淀，将推动公司在管面积进一步增长。

2.非住户增值服务：乘政策东风的全周期管理，工程增值发 展迅猛

中海物业非住户增值服务包括 4 个子业务，近年工程增值服务发展迅猛。2019 年，公 司开始区分非住户增值服务与住户增值服务，非住户增值服务的对象为物业发展商及其 他物管公司。目前，公司非住增值服务具体包括工程服务、交付前服务、销项检查服务 和顾问咨询服务等 4 个子业务。其中，工程服务是房地产下行周期中增长相对明确的方 向。政策面看，早在 2021 年中央经济工作会议中就提到探索房地产新的发展模式。“房 地产新发展模式”在 2023 年顶层设计中趋于完善，住建部相关领导多次提及在机制上 要“完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制”。公司旗下海博工程及兴 海物联近年发展迅猛，通过“一线五链”整合上下游供应、提供全程物业管理解决方案。

公司非住户增值服务营收在复杂的外部环境中依然保持高增，3 年 CAGR 约 32%。公 司非住户增值服务营收从 2019 年口径调整后的 9.17 亿港元快速增长至 2022 年的 21.1 亿港元，3 年 CAGR 达 32.0%，2023H1 收入为 12.1 亿港元，同比继续增长 39.3%。非 住户增值服务收入规模保持高速增长，但受房地产市场低迷影响、以及公司基础物管相 对更加稳健快速的增长，非住户增值服务占总体收入的比重有所下滑，从最高点 2021 年 的 19.0%下滑至 2023H1 的 16.8%。整体上，非住户增值服务依然为公司基础物管业务 以外重要的业务方向之一。 细分业务看，工程服务营收占比不断提升已近非住户增值服务 6 成，是房地产下行周期 中增长相对明确的方向。2023H1，公司工程服务营收占非住户增值服务营收比重达 55.7%。交付前服务、销项查验服务、顾问咨询服务与地产销售关联度较高，近年来受 到房地产行业下行的影响相对更明显，可以说迅猛增长的工程服务一定程度对冲了其他 子业务增速的放缓。从利润的角度看，2019 年以来公司非住户增值服务毛利率持续走低， 2023H1 毛利率降至 13.5%，当期非住户增值服务毛利润占比已低于营收占比。一方面 在外拓竞争中毛利率不可避免会有所下滑，另一方面占比快速增长的工程服务毛利率偏低，对总体毛利率产生一定影响。整体上，我们认为公司工程业务是增值服务的一大亮 点，也是房地产下行周期中增长相对明确的方向，下文介绍海博工程会展开讨论。

公司工程增值服务乘政策东风，旗下海博工程与兴海物联近年发展迅猛。前文提到，近 年中央在房地产行业顶层设计频繁提及“房地产新发展模式”，住建部相关领导表示在 机制上要完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制。公司多年耕耘的工程 增值服务有望持续受益相关政策。公司旗下海博工程拥有近 40 年工程经验，提供建筑全 生命周期工程服务。海博工程通过实施“一线五链”发展战略，围绕建筑生命时间线， 打造五大业务链条。以建筑物为核心，围绕城市建设及居民生活空间的各个领域，参与 到项目建设全生命周期的每个环节，促进行业价值全面提升。业务范围涵盖设计咨询、 查验交付、维修管理、精装加载、工程咨询、地产代建等，围绕建筑物时间线，为商家、 企业、客户及业主提供设备系统安装和维修保养服务、审阅建筑图则及绿化工程业务等。

兴海物联是一家以物联网平台、智能硬件、人工智能算法研发为核心的智慧城市、智慧 园区、智慧社区整体解决方案公司。其专注智慧空间核心技术研发，承担集团全面数字 化转型与科技力领先重任，承担中建科创平台使命，加快科创成果在中建中海体系及全 行业的高质量落地转化。兴海物联坚持高质量发展，在多领域已实现行业领先，持续创 新突破新业态。拥有 200+项知识产权，10+项行业标准，20+个国家级和中建级科研课 题，10+家合作研发机构等。开展科技课题超 20 项，取得科技成果超 10 项。拥有 50 项 授权专利，85 项软件著作权。以自研技术支撑“中海式物业管理现代化”。2023 年，兴 海物联已在总部大厦、制造园区、商业综合体、场馆会展等重点业态上积累了丰富的标 杆案例，覆盖电力、医疗、交通等新行业。推出基于星启中台自主研发的星启云屏、星 启端脑、星启 IoT 平台及企业级业务中台四款产品。基于智慧园区经验的拓展创新，探 索多元化发展方向，在智慧城市、数字化、双碳等前沿领域持续发展。

与主要物企对比，中海物业非住户增值服务收入规模、增速均领先，具有一定地产逆周 期性。2023H1，中海物业非住户增值服务收入增速位列样本房企第二（不论是否考虑汇 率影响），而同期样本物企整体同比-14%。中海物业非住户增值服务营收占比处于行业 较高位置，而毛利率相对较低，其营收增速与关联方销售增速走势也并不同步，主要与 前文提到的公司工程增值近年增长较快有关。我们认为中海物业非住户增值业务本身与 地产关联性不高，未来工程服务有望持续发力，一定程度规避房地产开发继续下行的风 险，成为公司业绩增长的一大动力。

3.住户增值服务：打造便民生活圈，成长空间广阔

中海物业住户增值服务成长空间广阔，是公司未来业绩核心增长点之一。公司住户增值 服务面向物业住户提供，包括三个子业务，分别是社区资产营运服务、居家生活服务、 商业服务运营。公司基于基础物业服务在客户端积累的优良口碑，近年来不断进行业态 扩围和创新，其住户增值服务呈现跳跃式发展。2023H1，公司住户增值服务贡献毛利润 规模超越非住户增值服务。考虑到公司居家生活服务近年来快速的发展，未来有望持续 受益于在管面积的扩张以及宏观经济的修复，成长空间广阔，是公司未来业绩核心增长 点之一。

公司住户增值服务近年增长较快，营收 3 年 CAGR 为 26.9%，毛利润贡献占比高。 2022 年营收为 8.8 亿港元，同比增长降速，主要是居家生活服务因社交政策受到较大影 响，以及房地产市场持续低迷的环境拖累社区资产运营业务的增长。2023H1，随着压制 居家生活服务的外部因素消退，公司持续优化线上线下平台服务，产品供应及营销渠道 日趋多样化，推动住户增值服务营收同比增长 56.9%至 7.1 亿港元。从利润的角度看， 得益于住户增值服务相对较高的毛利率，2023H1 营收占比约 10%，但贡献了 18.2%的 毛利润。 居家生活服务有望持续受益在管面积的扩张以及宏观经济的修复，成长空间广阔。从子 业务结构看，居家生活服务及商业服务运营两项子业务增长迅猛，是住户增值服务核心 增长点，2021-2022 两年营收复合增速达 53.3%。2023H1 这两个子业务占住户增值业 务比重已经超 50%。我们认为在房地产经历大周期拐点之后，住户增值服务中与房屋资 产相关的经纪业务、美居业务未来可能有所承压。而居家生活服务基于公司持续增长的 在管面积，相对刚性的日常居住需求为公司业绩提供稳健基本盘；同时未来经济复苏的 环境下，多元化、客制化的居住服务需求将为公司业绩带来更多增长弹性。因此我们看 好公司未来居家生活服务的进一步增长。

优你互联打造便民生活圈，是业主增值服务的关键“催化剂”。前文提到，我们看好公 司业主增值服务未来稳健的基本盘与增长弹性，我们认为其中关键的“催化剂”是公司 多年深耕的“优你互联（又称 UN+）”系列品牌。优你互联紧密围绕社区空间运营、不 动产增值服务、社区生活服务三大场景，旗下服务平台包括中海美居、中海租售、优品 买买、优你旅行、优你车服、优客到家等，提供房屋租售、家居装修、优质商品、旅游 休闲、到家服务等多元化增值服务。至 2023H1，优你互联已经覆盖全国 38 个核心城市、 1000+社区项目、300 万服务客户。我们认为，优你互联不断通过细分社区增值服务赛 道及创新多元，满足客户不断提高的美好居住生活需求，帮助公司在住户增值服务领域 拥有长期竞争优势。

与主要物企对比，中海物业社区增值服务仍有较多提升空间。横向对比主流上市物企， 中海物业近年社区增值服务（即公司口径的住户增值服务）增长相对较快，如考虑到汇 率变化，中海物业 2023H1 收入增速位列样本房企第 3 位。从收入规模上看，中海物业 社区增值服务营收绝对量并不高，且占总收入比重也仅 10%，处于行业中等水平。结合 我们前文提到公司在该业务领域较强的竞争能力，我们认为未来中海物业社区增值服务 增长空间广阔。

4.停车位买卖业务：新拓业务，持续去化

停车位买卖服务为公司近年新涉足的业务，预计未来主要以存量去化为主。中海物业于 2018 年下半年开始涉足停车位买卖业务，通过协调集团管理物业的停车位销售，为有关 物业的住户带来更多便利及创造更高价值。2021 年，公司通过激励制度增强销售动力， 当年停车位买卖业务收入大幅增长至 2.31 亿港元，占总收入的 2.4%，年内共出售停车 位 2067 个。2023 年，停车位价格进一步下探，导致 2023H1 该业务收入同比下滑 22.8% 至 0.83 亿港元。截至 2022 年末，公司在手车位库存数为 1.8 万个，公司车位投资策略 有所变化，计划以 IRR 不低于 10%的投资刻度，五年回本并实现多数去化。