天健集团业务布局分析 

三大业务布局多元发展。

1.综合开发业务逆势增长，毛利短期承压后续有望改善

公司房地产综合开发业务起始于 1988 年，拥有房地产开发一级资质，是深圳市 属国企唯一一家具有自主施工能力的综合性开发企业。公司综合开发聚焦核心城 市，业务范围涉及深圳、广州、上海、南宁、长沙、苏州、惠州、东莞、成都 9 大城市，累计开发高品质住宅、商业、综合体、产业园区等超 800 万平方米。 深圳大本营仍贡献主要销售额。从天健集团销售额的城市分布角度来看，公司 2023Q1-Q3 销售额收入主要位于大湾区，其中深圳销售收入 51.9 亿元，占全公司 总销售额的 56.9%。

公司地产开发聚焦改善型需求，利好政策频繁出台有望保证去化。公司 2021、 2022、3Q2023 销售均价为 41482、41924、38895 元/㎡，销售均价处于较高水平， 地产开发业务聚焦高端型商品房，根据楼盘网深圳地区天健天骄项目售价均在 10 万元/㎡左右，随着深圳二套房首付比例下调刺激改善型需求释放，后续政策仍 存在发力空间，公司项目去化存在保障。 综合开发业务平稳恢复，2023 年逆势增长。公司 2021 年实现销售额 158.8 亿元， 同比增长 121.3%，2022 年受行业整体下行影响实现销售额 98.7 亿元，同比下降 37.8%，在 2023 年前三季度全国商品房销售额同比小幅下滑的情况下，公司销售 额逆势大幅增长，同比+71.6%。

截至 2023Q3，公司主要在建项目 7 个，计容建筑面积总额 110.78 万㎡，项目权 益比例均大于等于 70%，其中天健悦湾府、云麓府、麓湖天境等项目完工进度超 70%，推进结算将为公司地产业务带来收入增长。天健和瑞府、和郡府项目为近年 新开工的人才房+回迁项目，分别位于光明区、宝安区，其中天健和瑞府已取得预 售证，开盘去化率达 68%。

截止 2023Q3，公司主要在售项目 21 个，未开售项目 2 个，整体未售面积 142.9 万㎡，待结面积 27.6 万㎡。根据我们测算，公司未售货值约 400 亿元，且项目 区位优质，后续销售存在保障。

预计公司 2025 年毛利率略有下滑，中长期将得益于城市更新保持高毛利率。主 要因素有：1）公司优质项目天健天骄结转周期趋近结束，根据公司 2020 年报披 露天健天骄南苑毛利率为 62.5%，目前天健天骄项目整体未售货值约 37.5 亿元， 待结面积 8037 ㎡或于 2024 年完成结算，提高地产业务毛利率；2）公司 2021 年 以最高限制地价获得的天健悦湾府项目预计于 2025 年完成竣工，毛利率短期或 承压；3）未售项目和郡府为宝安碧海花园棚改获得，2023 年 9 月开工，预计或 于 2026 年竣工拉升毛利，且城中村改造周期较长，我们看好公司中长期的毛利 水平。

公司目前库存主要区域为深圳 52.6 万㎡、苏州 39.0 万㎡、南宁 32.1 万㎡；待 结面积为长沙 11.6 万㎡、深圳 7.8 万㎡、成都 5.7 万㎡。

公司综合开发业务毛利率有所下滑，多样拿地方式兼顾长短期利益。公司通过公 开市场招拍挂、城市更新项目协议出让等方式拿地，兼顾长短期利益：1）公开市 场招拍挂拿地项目周期相对较短，拿地成本较高；2）城市更新项目协议拿地周期 较长，拿地成本低。近年来公司核心优质项目天健天骄持续结算，持续提升毛利 率，天健天骄项目地段存在优势，且项目定位为高端型住宅，位于深圳市福田区 莲花街道商报路与景田西路交汇处，为原天健工业园区城市更新项目。2023H1 毛 利率下滑至 23.4%的主要原因或为通过招拍挂获得的项目结算，公司储备项目和 郡府为原碧海花园棚户区改造，后续有望提高毛利水平。

2. 城市建设业务资质丰富，订单金额高速增长

天健集团城市建设业务涵盖市政道路、市政管网、桥梁隧道等城市基础设施，水 环境、园林绿化、路灯、高速公路等工程，工业与民用建筑工程、土石方、地基 与基础工程等建筑工程，轨道交通工程等领域。天健集团大力推进“区域建工” “央地合作”“走出去”战略，在坪山、光明、龙岗、宝安、深汕、赣州等成立属 地企业，16 次荣获鲁班奖、詹天佑奖、金杯奖。

建设资质丰富，业务布局全面。截止 2023 年 6 月，公司拥有各类资质 120 多项， 旗下深圳市政公司是全国第一批市政公用工程施工总承包特级企业、市属唯一一 家市政公用工程施工总承包特级企业，深圳市属规模最大的全产业链建筑施工企 业；多个建设子公司拥有建筑工程施工总承包一级资质。

城市建设业务模式包括工程总承包（EPC）、施工总承包、代建制、PPP 等模式， 此业务属于充分竞争性行业，公司及所属企业主要通过招投标方式获取项目，采 取市场化竞争定价模式。

公司城市建设业务新签订单及金额高速增长，工程总承包转型持续推进。近年来， 公司业务订单数量高速增长，2018 至 2023Q3 订单总数从 92 个增长至 278 个，订 单总金额从 190.4 亿元增长至 656.9 亿元，CAGR 为 29.8%。从构成细分来看，业 务增长主要由施工承包分支带动，2018 至 2023Q3 订单数从 56 个增长至 211 个， 订单金额从 158.0 亿元增长至 528.5 亿元；公司持续推进业务向工程总承包转型， 2023Q3 较 2022 年底，工程总承包订单数量增长 34.6%，金额增长 16.6%，均高于 施工承包。

3. 城市服务业务多元发展

公司城市服务业务涵盖城市基础设施管养服务、棚户区改造服务、商业运营服务、 物业服务等方面。 1） 天健集团是深圳最早的路桥专业养护单位之一，深圳道、桥、隧养护市场占 有率超过 40%。截止 2023Q3 公司承接养护道路 1,854 条，桥梁 926 座，里程 2,222.78 公里；设施维护道路 4,466 条，里程 3,360.47 公里；隧道管养单 洞 50 个，总长 56.1 公里； 2） 深圳市首家专门致力于棚户区改造的公司，业务涵盖棚户区改造、城市更新、 代建工程、整村土地整备利益统筹，拓展业务遍及深圳九大区域。碧海花园 棚户区改造项目已进入全面建设阶段；罗湖“二线插花地”棚改项目、南岭 村土地整备利益统筹前期服务项目等重点项目均按计划有序推进中； 3） 公司运营服务聚焦“产业、商业、公寓运营”，围绕“定位策划+招商导入+智 慧运营+产业投资”四大模式，致力成为全国一流城市美好生活综合服务商， 截止 2023H1,公司物业综合出租率 96%，租金收缴率达 95%； 4） 物业服务具有国家物业管理企业壹级资质、国家清洁清洗行业壹级资质，业 务覆盖全国 38 个城市，业务范围涵盖物业管理、城市管家、商业运营、商企 定制四大板块，坚持多元化、全业态、多品牌战略，形成住宅、写字楼政府 公建等全业态物业布局。