中海物业发展历史、股权结构及业绩分析

提效扩容，重振雄风。

中海物业1986年于香港成立，1991年进入内地市场，2015年在联交所上市，成 为第2家登陆资本市场的物企。三十多年的发展，公司已成长为行业前列的龙头物企。 截止2021年底，在如期披露2021年年报的上市物企中，公司在管面积2.6亿平米，位 于行业第7名，规模较为领先。2021年公司归母净利润8.0亿元人民币（本报告均采 用人民币计价，下同），同比增长36.5%，略高于行业平均。2021年公司外拓合约面 积5809万平米，龙头第7，21年公司外拓实力突飞猛进。2021年公司住宅社区中， 社区增值服务毛利坪效1.20元/平米/年，在龙头中居于低位，具有进一步提高的空间。

2015年上市之前，公司是中国海外发展的全资子公司，2015年中国海外发展以 介绍上市的方式分拆中海物业上市，每持有3股中国海外发展获得1股中海物业股份， 分拆上市后中海物业总股本32.89亿股。公司上市时未募集资金，此后也没有配售、 回购或股权激励，总股本保持不变，中海集团也未对公司进行增减持，直接间接持 股比例61.18%，保持长期稳定，而公司也没有其他持股5%以上的重要股东。

2018年对于中海物业内部而言是一个重要的转折年。2013年，中国海外发展进 入了与中建地产的整合期，直到2015年完成，此后于2016年进入了与中信地产的整 合期，在2013-2016年期间，中国海外发展的管理层较为动荡，这对于中海物业的发 展也产生了一定的影响，现任CEO杨鸥博士也于2016年短暂离开了中海物业。从经 营数据来看，在管面积方面，公司过去的规模增长基本依赖于中海地产的交付，2013- 2016年公司第三方在管面积占比仅10%左右，外拓乏力；满意度方面，公司的服务 满意度较低，2016年公司服务满意度仅61%，与公司的龙头地位不相符合。这也构 成了公司在这一时期的主要形象：中海物业主要承接中海系交付的物业，服务满意 度不高，外拓乏力（较低的服务满意度也并不适合外拓），增速较低。

2016年年底，颜建国回归中国海外发展担任CEO，并于17年5月担任董事会主 席，17年6月，颜总也担任了中国海外宏洋和中海物业的董事长。作为30年的“老中 海”，颜总89年加入中建集团，从中海工程部门做起，曾担任城市、区域层面管理 职务，11年加入中建集团担任高管职务，16年底作为深得集团信任的新管理层核心 重返中海之后，推行一系列管理改革。17年开始，整个中海系开始了新一轮的管理 层调整，中海物业也在18年经历了管理层变革。

董事会层面，中海物业原本有4位非独立董事，18年有3位调离，而有3位新的董 事接替，其中颜建国担任非执行董事兼董事会主席，杨鸥博士于17年6月重返中国海 外发展担任客户服务部总经理，并于18年担任中海物业的执行董事兼CEO，中海集 团财务资金部总经理庞金营于18年调任中海物业担任执行董事兼副总裁，而原本4位 非独立董事中的甘沃辉于17年12月由副财务总监升任财务总监并继续担任执行董事。 20年2月中国海外宏洋CEO张贵清接任颜建国调任中海物业执行董事兼董事会主席， 21年8月公司新增2名非执行董事，分别是中海集团董事兼副总经理马福军和中国海 外发展助理总裁郭磊，这也构成了公司目前的董事会格局。

公司的高管层面较为稳定，上市以来没有人员流失，管理层勤勉工作，在各自 的管理岗位上稳步发展。值得一提的是，担任雅生活服务总裁的“老中海”叶翔于17 年12月重返中海物业，担任副总裁。 整体来看，董事会和高管均是“老中海”，各位领导在中海/中建的工作年限均 超过10年，最长的达到了34年，中海/中建的发展平台和企业文化凝聚着这批没有股 权激励而精明强干的高管团队在中海物业长期奋斗。

2018年新管理层到位后，公司重新梳理了发展的规划，首先体现的是公司服务 满意度的提高，杨鸥博士长期负责客户关系和物业管理工作，并曾主导引进了中海 集团的客户满意度第三方评价体系，2018年公司服务满意度大幅提高至87%，此后 一直保持在90%以上，外拓的成果也在2020年开始显现，并在2021年爆发。2020年， 公司梳理了2021-2025年的“十四五规划”，明确指出归母净利润、收入、面积等核 心指标在“十四五”期间将努力实现30%以上的复合增长，且归母净利润增速>收入 增速>面积增速>人员增速，打开了新发展阶段的篇章。

2021年中海物业实现营收77.2亿元，同比+40.1%，归母净利润8.0亿元，同比+36.5%。21年公司计划分配股利2.4亿元，每股红利0.07元/股，分红率30.1%，与20年的30.2%持平，公司保持了稳定的分红水平，上市以来分红率基本都维持在30%左右。当前公司股价对应2022年股息率预计为1.17%。从行业对比来看，中海物业2021年的利润表增长表现稳健，从行业分类来看，中海物业在收入增速、归母净利润增速、毛利率、归母净利率等方面与央企龙头类似。在5家央国企龙头中（中海物业、招商积余、保利物业、华润万象生活、万物云），2021年，中海物业的归母净利润增速和归母净利率均仅次于商管龙头华润万象生活。

资产负债表方面，21年末公司总资产规模68.0亿元（同比+30.5%），同比增加 15.9亿元，负债规模43.1亿元（同比+27.6%），同比增加9.3亿元，所有者权益25.0 亿元（同比+35.6%），同比增加6.6亿元。 从资产内部结构来看，21年末，现金及银行存款（35.0亿元，占比48.1%）、贸 易应收款（14.8亿元，占比21.7%）、存货（7.7亿元，占比11.2%）是资产的主要组 成部分，合计占比84.5%。尽管公司上市时未募集资金，但通过历年的经营，公司仍 然积累了充沛的现金。公司历史上没有开展对外收并购，商誉为0。

从2021年资产负债的边际变化来看，公司贸易应收款增加6.3亿元，货币资金增 加3.8亿元，存货增加2.5亿元，其他应收款及预付款增加2.3亿元，而全部非流动资 产增加1.0亿元。负债内部结构方面，预收款增加6.2亿元，应付款增加2.5亿元，其 他负债增加0.6亿元。所有者权益内部结构方面，归母净资产增加6.4亿元，少数股东 权益增加0.1亿元。从整体的情况来看，公司应收预付和预收应付基本相抵，公司的 经营增厚了上市公司的股东权益，同时积累了现金、增加了存货（存货的主要内容 是车位）。

21年末公司贸易应收款14.8亿元，同比+68.9%，高于收入增速，21年公司应收 款周转天数56天，较20年增加7天。贸易应收款的增长主要与公司政府物业和第三方 工程业务迅猛拓展有关，对于大甲方，公司的收款存在一定的账期，但主要都在3个 月以内。从贸易应收款的账龄来看，21年公司53.6%的贸易应收款账龄在3个月以内， 82.9%在1年以内，账龄1年以上的贸易应收款占比也从20年的19.6%下滑至21年的 17.1%。同业对比来看，21年中海物业的贸易应收款周转天数仍然低于龙头平均水 平（67天）。另一方面，尽管公司贸易应收款周转天数较低，公司在减值准备上采 取了较为保守的态度，贸易应收款拨备率达到7.1%，不仅高于央国企龙头平均，也 高于行业平均，充分计提了应收款回收的风险。