建发国际集团在经营方面有哪些亮点？

建发国际集团产品销售力优异，聚焦深耕成果显著。

1、行业整体销售分化，高能级、改善产品去化情况更好

2021 年下半年以来房地产市场销售开始下滑，2022 全年维持低迷态势， 仅有两个月的脉冲式恢复。2021 年全国商品房销售金额同比+4.8%，市场 前高后低，其中上半年同比+38.9%，下半年同比-16.6%。2022 年 1-11 月 全国商品房累计销售金额 11.86 万亿元，同比-26.6%；从单月来看，4 月、 5 月同比降幅最大，超过-30%，下半年由于低基数原因，同比降幅有所收 窄。年内持续有政策刺激出台，但对销售多为脉冲式促进，6 月全国第一 波疫情结束，二季度累计的需求集中释放，单月销售同比降幅低于 20%， 而进入 7 月份后受停工断贷事件影响，销售再度回落；9 月受各地保交楼 快速推进、政府回购房增加及涉房交易税费减免等影响，单月销售有所恢 复，但持续性较低。

高能级城市、改善产品销售去化更具韧性。从 Wind 统计 35 城新房销售数 据看，2022 年 1-11 月一线、二线、三四线城市销售面积分别同比下滑 23.4%、27.9%和 44.7%。15 城二手房销售数据看，2022 年 1-11 月一线、 二线、三四线城市销售面积分别同比下滑 26.6%、1%和 27.9%。从重点城 市成交结构来看，核心板块改善型产品的成交比例增加，好于外围板块刚 需产品。2022 年 1-11 月，北京套总价 600 万元以上新房成交套数占比 47.5%（较 2021 年提升 11.5pct），其中 1600 万元以上的豪宅占比 9.1% （较 2021 年提升 3.5pct） ；上海套总价 600 万元以上新房成交套数占比 45.2%（较 2021 年提升 15.1pct），其中 1600 万元以上的豪宅占比 7.0% （较 2021 年提升 1.6pct）。

2、公司主打高端改善产品，销售回款效率高

公司主打新中式的中高端产品，建立精粹系、城央系、远见系和自然系四 大产品标准线，项目主要位于高能级城市核心板块，历年销售均价接近全 国销售均价的 2 倍（1H22 公司销售均价 20198 元/㎡，全国均价 9586 元/ ㎡，约 2.1 倍）。改善产品价格通常高于城市均价，由于全国多数城市预售 资金监管为重点资金监管（监管建安成本），而相同城市单方建安成本差异 较小，因此改善产品受预售资金监管比例较刚需产品更低，有助于公司销 售回款，近年来公司回款率均在 90%以上，1H22 达到 102%。公司销售 权益比例波动上涨（1H22 为 73%），权益比例高也更利于项目的资金管理， 提高回款效率，同时为公司权益业绩增长提供支持。

3、聚焦深耕，产品服务力强，助力经营质效提升

公司深耕长三角、海西、成渝等城市群，业绩斐然。2021 年公司销售金额 前十城市合计贡献 1152 亿元，占总销售金额的 70%，其中厦门、苏州、 福州、无锡、上海和成都等 6 城销售金额超 80 亿元。公司在发源地厦门市 场地位无人望其项背，市占率持续提升，2021 年在厦门销售 312 亿元，占 厦门全市销售金额的 23.2%。进入 2022 年后公司坚持深耕战略，1H22 在 厦门、成都、合肥等 6 个核心一二线城市销售进入城市前十，在福建多个 三四线城市如莆田、泉州等的销售金额进入前三。

持续的深耕助力公司提升经营管理能力。同样 100 亿元的销售规模，①由 十个城市各贡献 10 亿元和②由两个城市各贡献 50 亿元所需要的管理人员 数量有很大差异。在深耕背景下管理半径较小，1 个专业条线的管理人员 可负责多个项目的运转；而“广撒网”式的发展，1 个专业条线的管理人 员则被限制在 1 个项目上。深耕可转化高人均效能，公司 2021 年员工数 量 2672 人，人均销售金额达 6171 万元，居行业前三。

公司良好的产品服务力帮助企业实现品牌溢价（价格或流速）。厦门 2021 年的销售金额前十项目中有 3 个公司项目，2022 年 1-11 月的销售金额前 十项目中有 4 个为公司项目；而从销售单价来看，2022 年和 2021 年同样 上榜的建发五缘橖月项目单价从 6.3 万元/㎡提升至 7.1 万元/㎡，在全国整 体房价下行的背景下，同比增长 11.4%。

借助区域深耕的规模化，公司建立了属地的产品标准化、管理标准化，打 通本土产业链上下游渠道，提高企业精细化管理水平。同时，公司产品服 务力提升项目知名度，公司自销比例超 80%，有效的降低销售费用，如： 在其他条件相同的情况下，相较其他新进企业，公司于厦门等深耕城市可 在拓客、渠道、宣传、分销等多方面节省销售费用。 从销管费率对比情况来看，由于公司近年销售规模增速快，销管费用占营 业收入比例虽然相对较高，但占销售金额比例仅 1.9%（1H22，相较 2021 年下降 0.22pct），处于行业领先水平。