建发国际集团发展历程、股权结构及财务分析

从厦门出发的成长龙头。

1.公司发展历程

建发国际投资集团有限公司（简称“建发国际集团”），是厦门建发集团（简 称“建发集团”）的成员企业，是建发房地产集团有限公司（简称“建发房产”）的控股子 公司。公司是建发集团城市建设与运营板块下主要的房地产开发主体。公司依托集团丰富 的资源和品牌，引入集团管理经验，同时充分发挥香港资本平台优势。 公司于 2014 年借壳上市，业务进入快速扩张阶段。开发业务陆续进入各个核心城市 群，两翼业务通过自营及合作的模式积极推进。2022 年，公司实现权益销售金额 1215 亿 元，排名亿翰智库权益销售金额 TOP100 的第 12 位（亿翰智库将公司与母公司建发房产 的销售额合并计算，按公司公布的权益销售额统计，公司自身排名为 12 位）。

“一体两翼”业务格局。公司是建发房产旗下主要的房地产二级开发平台，致力于成 为“房地产开发及房地产产业链综合投资服务商”。公司主营业务形成以房地产开发为核 心、房地产产业链服务和新兴产业为两翼的一体两翼业务布局。 业务扩张兑现为业绩增长。2022 年，公司实现营业收入 996 亿元，同比增长 82.6%； 毛利润 152 亿元，同比增长 67.6%；归母净利润 49 亿元，同比增长 38.9%。2017 年以来， 公司营业收入、毛利润、归母净利润的 CAGR 分别达到 83.6%、57.1%和 56.4%。2018 年以来，受行业竞争加剧影响，公司盈利能力有所下降，2022 年，公司毛利率为 15.3%， 净利率为 5.0%，同比分别降低 1.3 和 1.5 个百分点。

大股东产业资源丰富

厦门建发集团成立于 1980 年，前身为厦门建设发展公司，作为当时厦门经济特区对 外引进资金、技术、设备的唯一窗口。经过近四十年的发展，建发集团成长为年营业收入 超 7000 亿元，资产规模超 6500 亿元，业务范围横跨供应链运营、城市建设与运营、旅游 会展、医疗健康、产业投资的“世界 500 强”企业。建发房产开发业务持续注入建发国际。为了避免内部同业竞争的情况，建发房产逐渐 将二级开发业务通过项目公司转让的方式注入建发国际，自身保留土地一级开发等业务。 目前开发业务基本整合完成，2022 年，建发房产销售金额 1782 亿元，其中近 95%来自于 建发国际。

2.市场化激励，高力度分红

市场化激励较为彻底的国有企业

股权激励覆盖广，力度大。公司于 2021 年和 2022 年分别推出两期激励，合计计划 授予不超过 1.35 亿股，占截止 2022 年末公司总股本的 7.8%。 2021 年，公司推出第一批限制性股权激励，覆盖 271 名公司董事、高管和核心骨干， 计划发行不超过 3530 万股，占公司 2022 年末股本的 2.0%。该计划业绩考核目标要求公 司在 2022/23/24 年的收入不低于 492/513/534 亿元，EPS 不低于 2.35/2.60/2.85 元/股。 公司2022年营业收入为 996 亿元，EPS2.84 元/股，完成激励要求。 2022年公司推出第二批覆盖范围更广、激励力度更大的限制性股权激励，计划覆 盖不超过 700 名的公司董事、高管和核心骨干，拟发行不超过 1 亿股，占公司 2022 年末 股本的 5.8%。计划要求公司与 2023/24/25 年的收入不低于 573/602/628 亿元，EPS 不低 于 2.60/2.85/2.90 元/股，预计公司可以完成要求。

管理层持股比例高，与股东利益一致。截止 2022 年末，公司管理层持股平台 Diamond Firetail Limited 持有公司 2.96%的股份。该平台于 2015 年和 2017 年通过公司股权融资， 合计认购公司 5858 万股，也通过公开市场交易，不定期增持或减持公司股份。公司通过 管理层持股平台，将公司管理层利益与公司股东绑定。

稳定高力度分红

历史上，公司股息支付率始终处于高位，通过高额的股利回报股东。2022 年，公司 计划分派每股股息 1.3 港元，股利支付率达 47%。2020 年，公司因实行限制性股权激励 没有分红，我们按公司 2021 年的中期股息测算，公司 2020 年股利支付率超过 50%。我 们预计公司未来股利支付率仍将维持高位。

3.财务稳健，融资畅通，有序扩表

资产负债表有序扩张

公司通过财务杠杆和股权融资实现资产负债表的有序扩张。房地产行业作为重资产行 业，对资金具有较大需求，因此，开发企业的快速扩张往往伴随着财务杠杆的提高。2018 年以来，公司有息负债和总负债的年化增速分别达到 32.1%和 56.6%。谨守投资效率，财务高度安全。与同期其他快速扩大财务杠杆的企业不同，公司始终 高度注重自身的财务安全，通过配股、发行可转债和永续债等方式，及时以匹配扩表速度 的力度补充权益资金，主动控制自身杠杆率，严格控制负债上涨过快带来的风险。当然， 更重要的是，公司投资效率较高，沉淀的劣质资产较少，经营性回款较好，从而不会因为 加大投资而明显加高杠杆。

财务稳健，融资通畅

财务进一步优化，融资成本持续下降。截至 2022 年末，公司剔除预收账款后的资产 负债率 63.3%，同比降低 4.3 个百分点；净负债率 52.6%，同比降低 10.3 个百分点；现 金短债比 5.5 倍，均处于绿档水平。经营稳健，叠加国企背景，公司得以持续压降融资成 本。2022 年公司综合融资成本 4.33%，同比下降 36bps。银行借款额度充足。公司有息负债主要以股东借款和银行借款为主。截至 2022 年末， 公司股东借款余额 477 亿元，同比增长 26.7%；银行借款余额 417 亿元，其中仅 14%将 于 1 年之内到期。此外，截止 2022 年末，公司尚有银行已批未提额度 348 亿元，短期内 公司偿债压力不大。

建发房产债券发行通畅。2023 年 3 月，建发房产成功 10 亿元的 5 年期中期票据，票 面利率 4.45%。截止 2023 年 4 月 25 日，建发房产债券余额累计 293 亿元，其中，中期 票据占比 45%，公司债占比 26%，定向工具占比 13%。公司债、企业债和中期票据合计 229 亿元，综合融资成本为 4.18%，大部分将在未来 1-5 年到期。