建发国际集团发展历程、股权结构及业绩分析

建发房产旗下上市平台，锐意进取获高速成长。

1、厦门市国资委实控，建发房产的二级开发业务平台

公司的发展历史起始于建发集团旗下房地产业务的开展，于 2014 年建发房产将二级开发业务在港交 所借壳上市后，业务取得高速扩张，目前发展依然保持较高增速： 1）建发房产起步阶段（20 世纪末-2013 年）：厦门建发集团成立后，建发房产作为旗下业务发展；1997 年，建发房产开始有意识的树立“钻石品牌”的形象，确定“建发房产，打造钻石人生”为品牌核心理念。 伴随房地产市场的兴起，建发房产的业务先后在福建省内、省外开展。

2）打造建发国际集团品牌，业务快速发展（2014-2018 年）：2014 年西南环保由港交所创业板转至主 板上市，同年被建发房产协议收购。2015 年公司进军长沙、厦门、泉州等城市，开启全国化布局；同年开 始涉足地产产业链相关轻资产业务、商业资产管理业务。2016 年公司更名为“建发国际集团”，房地产业 务进军漳州、苏州等城市，并开始涉足医疗养老、消费金融等领域。2017 年公司房地产业务进军龙岩、南 京、张家港等城市，当年合约销售金额超过 100 亿元。2018 年公司地产业务进军深圳、珠海、武汉等城市， 深耕南方一二线城市；通过收购怡家园及汇嘉物管公司，进一步丰富地产产业链综合业务。

3）保持高速发展，布局进一步完善（2019 年至今）：2019 年公司地产业务进军北京等城市，合约销 售金额超过 500 亿元；同年被纳入深港通下的港股通名单。2020 年公司地产业务进军济南、上海、重庆等 城市，同年建发物业（2156.HK）分拆上市。2021 年公司地产业务进军株洲、成都、温州、合肥等城市， 权益合约销售金额 1301 亿元，同比增长 100.9%。2022 年上半年公司实现归母净利润 8.4 亿元，同比增长 178%；上半年公司保持较高拿地强度，在 13 座城市新增 33 个项目。

公司是建发房产旗下的上市平台，实控人为厦门市国资委。建发集团在 1980 年伴随厦门经济特区的 成立而诞生，旗下业务包含供应链运营、城市建设与运营、旅游会展、医疗健康、新兴产业投资等，实控 人为厦门市国资委。建发股份主要负责开展集团旗下的供应链运营、城市建设与运营业务，建发集团持有 其 45.13%的股份，为其第一大股东；建发股份的城市建设与运营业务主要依托建发房产（持股 54.65%） 和联发集团（持股 95.00%）两家公司进行，二者独立运作，在布局和品牌定位上有所差异。建发房产主要 开展房地产业务，其房地产二级开发业务的上市平台为建发国际集团（建发房产持股 61.35%），而一级土 地开发、持有型资产运营、代建业务等主要由建发房产自身运营。建发国际集团持有建发物业 35.00%的股 份，另拥有 16.00%的投票权；同时持有工程公司建发合诚 29.01%的股份。

2、成长持续，业绩高速增长

营收与业绩均保持高增速。凭借母公司建发房产的支持，公司迅速打开市场，并保持多年营收和业绩 的高增速。2017-2021 年，公司营收的 CAGR 为 101.5%，归母净利润的 CAGR 为 80.7%；其中，2021 年公 司营收为 534.4 亿元，同比增长 25.0%，归母净利润为 35.2 亿元，同比增长 57.1%。2022 年上半年，在行 业整体营收及业绩下滑的背景下，公司实现营收 169.5 亿元，同比增长 101.9%；实现归母净利润 8.4 亿元， 同比增长 177.9%，均保持高增速。

物业销售一直以来为公司贡献主要营收，营收占比保持在 90%以上。2021 年物业销售的营收占比为 98.4%，包括商业资产管理、代建服务、智能化建设服务在内的其他业务营收占比为 1.6%。2022 年 5 月， 公司收购建发房产持有的建发物业 35%股权，并取得其 16%的投票表决权委托，重新并表建发物业。2022 年上半年的营收结构中，物业销售、物业管理、其他业务的营收占比分别为 92.1%、4.5%、3.5%。

利润率企稳，费用率压降。2018 年以来，随着布局城市的增多和开发销售体量的增大，公司的利润率 在经历下滑后企稳，2018 年至 2020 年，公司毛利率由 33.3%的高点下降至 17.2%，归母净利率由 11.5%的 高点下降至 5.4%；2021 年，公司毛利率微降至 16.4%，归母净利率略升至 6.6%。2022 年上半年毛利率为 15.1%，归母净利率为 5.0%。费用率来看，公司保持稳中有降的态势，2021 年合约销售口径的管理费用率 为 0.5%，较先前年份保持平稳，2022 年上半年保持在 0.5%；2021 年合约销售口径的销售费用率为 1.6%， 自 2018 年 2.4%的高点逐年压降，2022 年上半年继续下降至 1.4%；2021 年合约销售口径的财务费用率为 0.4%，同样较 2018 年 2.1%的高点逐年压降，2022 年上半年继续保持在 0.4%。