红星美凯龙经营战略及股权结构介绍

2021 年公司提出“轻资产、重运营、降杠杆”的经营战略，调整再启航。

1.一体：卖场“自营+委管”双轮驱动，践行精细化管理

公司开创业内“自营+委管”扩张模式先河。自营模式下公司将获取的经营性物业对外招商， 为入驻商户提供综合性服务并收取固定的租赁及管理费用；委管模式下经营性物业归合作 方所有，公司派出管理人员提供全面的咨询与委管服务，收取商业咨询等系列服务费用。

自营商场通过自有/租赁/合营联营方式获得物业，三种方式下日常经营管理无明显差异。自 有、租赁、合营联营三方方式区别主要在于：项目公司股权结构、经营物业权属、收入成 本确认口径的差别，日常经营管理均由美凯龙方负责。

与自营模式联动，公司通过委管在三线及其他城市快速布局。委管模式下，公司无需承担 大量资本开支，只需提供店址选定、商场设计、商场装修和整修、商场管理等服务，收取 对应的管理费与咨询费。通过自营、委管模式联动，公司快速在全国范围内布局家居卖场。 截至 22H1，公司卖场覆盖我国 30 个省、直辖市、自治区的 224 个城市。

多店态布局，打造“超级百 Mall”。22 年 1 月，公司启动“超级百 Mall”布局，打造“9 家至尊 Mall+32 家一号店+59 家标杆商场”，分别覆盖高端、中高端、大众消费客群。据红 星美凯龙家居集团官方公众号，公司未来每年计划升级 10-20 家传统卖场为标杆商场，并 且每年有 2-5 家标杆商场升级为 1 号店和至尊 Mall。

以场景运营 9 大主题馆，提升用户体验的同时，提升流量的转化效率。9 大主题馆包括智 能电器生活馆、睡眠生活馆、高端定制馆、进口国际馆、系统门窗馆、潮流家具馆、精品 卫浴馆、设计客厅馆和软装陈列馆。通过主题馆的运营，提升消费体验的同时，可引导形 成关联销售，提升流量的转化率。

积极拓展中高频商品，提升租赁面积占比。此前高端电器为红星美凯龙卖场中的附属品类， 从 2020 年 10 月开始，公司将其提升至第一战略品类，并在全国范围内布局智能电器生活 馆，结合丰富的营销活动以及场景式的消费者触达，提升了消费者的转化率和客单价。从 而，公司吸引了更多的品牌商与经销商入驻卖场，提升了相关品类的租赁面积。

尽管受疫情影响，委管卖场拓展受限。2016-2019 年，凭借委管业务的较快发展，委管卖 场贡献营收占比均保持在 30%上下。疫情发生后，公司委管业务拓展受负面影响，22H1 收入录得 13.0亿元，同比下滑 22.7%，收入占比也由 2019年的 28.6%下滑至 22H1的 18.6%。

但精益运营下，自营与委管卖场均保持较高的运营质量与相对充沛的卖场储备，自营卖场 营收也恢复了正增长。22H1，公司自营卖场出租率达 92.1%，委管卖场略低于自营，但也 保持了 90.1%的高出租率。截至 22H1，公司共有 19 家筹备中的自营家居卖场与 323 家准 备中的委管家居卖场签约项目（已取得土地使用权/获得地块）。自营卖场收入也自 2021 年 开始重回正增长，2021 年营收录得 80.9 亿元，同比增长 21.1%，较 2019 年增长 3.8%； 22H1 营收同比增长 6.0%至 41.5 亿元。

2.两翼：推动家居家装、线上线下一体化

2019 年以来，公司不断加码家装业务的战略布局。2019 年，公司成立装修产业集团，加 速布局家装业务。公司制定了“新零售变革增强主业竞争力，家装业务打造第二增长曲线” 的战略部署。2020 年，车建新在投资者开放日活动上，强调将家装打造成第一大业务，将 传统的家居卖场转变为家居家装一体化的新零售卖场。截至 2021，公司依托线下实体网络， 已开设 253 家家装门店。

依托家装抓取家居装饰和家具市场的全端流量，反哺家居卖场主业。公司通过家居全品类 运营能力、供应链整合能力与全国范围的卖场门店，打造面向不同人群的差异化家装品牌 矩阵“更好家”、“美凯龙家装”、“振洋”等。公司家装业务以用户为中心，为其提供设计、 选材、施工、家居采购等一站式服务，实现家居家装一体化。

线上线下一体化也是公司近年发力的主要方向之一。公司联合战略投资方阿里巴巴对线下 卖场进行数字化的升级，建立天猫“线上同城站”，并赋能线下经销商，帮助商家有效将线 上流量精准转化至线下卖场进行消费。

公司也在营销活动上不断创新，积极探索除天猫外更多触达消费者的线上新零售渠道。 22H1，公司开展“天猫团新家”活动：周一至周五通过天猫及微信双触达消费者，周末通 过线下商场团购活动，完成流量的转化。除天猫外，公司还复用线上运营能力及资源，给 予短视频与直播完成新的流量池的沉淀。

3.股权结构稳定，员工持股与股权激励彰显信心

实控人持股集中，高管经验丰富。创始人车建兴为公司实控人，截至 22H1，车建兴与其妹 车建芳通过红星持股间接持股 39.78%。包括车建兴在内的高管团队在家居零售行业拥有超 过 20 年的经验，平均任期均超 10 年，具备出色的家居行业运营能力。

2019-2021 年推出三期员工持股计划与一期股权激励计划，激发公司经营活力。19 年 1 月、 19 年 5 月、21 年 3 月，公司推出三期员工持股计划，各期持股计划约占总股本的 0.4-0.5%。 20 年 5 月，公司发布首次股权激励计划，对 982 名公司核心骨干授予股票期权，约占总股 本的 0.71%。股权激励计划考核目标以 19 年合并营业收入为基数，要