恒隆地产运营模式及业务概况分析

恒隆地产是中国领先的商业地产开发商。

1.港资老牌商业地产开发商

恒隆地产的母公司恒隆集团的前身于 1960 年成立，在 1980 年收购恒隆地产的前身， 并将其设置为集团的物业投资公司，再之后于 2001 年将这一子公司正式更名为恒隆地产。

公司于 1990 年代开始在香港市场补充土地储备，并购入投资物业，为日后在香港不 动产市场的发展打下基础。同时，公司在 1992 年开始进军内地，在上海开始开发一项高 端综合体（现为上海港汇恒隆广场），成为最先开始在中国内地发展高端零售物业的开发 商之一。

目前，公司目前已成功进入上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉及杭 州的市场，旗下内地项目均以“恒隆广场”命名。在香港，恒隆也持有多个资产，主要物 业包括铜锣湾的 Fashion Walk、山顶广场、鲗鱼涌的康怡广场、旺角的雅兰中心及家乐坊、 及九龙湾的淘大商场等。

2.家族企业，架构稳定

恒隆集团的主要创始人陈曾熙生于 1923 年，广东台山人，战前曾留学日本学习土木 工程。1960 年，陈曾熙同其弟陈曾焘共同创办恒隆集团前身—恒隆有限公司，随着公司 不断发展，业务覆盖地产、石油气、酒店、金融和保险等。陈曾熙于 1986 年逝世，约 40亿美元遗产交予家族基金会打理，公司由其弟陈曾焘接手。同年，陈曾熙两子，大儿子陈 启宗、二儿子陈乐宗创立晨兴基金会，即晨兴集团。其后，哥哥陈启宗于 1991 年从叔叔 陈曾焘手中接任恒隆集团董事长一职，弟弟陈乐宗则专注于晨兴集团，从事私募基金和创 业基金业。2016 年，陈启宗之子陈文博成为恒隆集团与恒隆地产执行董事，正式参与 到家族事业当中。

截至 2022 年中期，陈氏家族巩固恒隆地产母公司恒隆集团，恒隆集团持有恒隆地产 59.37%的股份，恒隆地产是恒隆集团的主要业务单元。陈氏家族共计持有公司 60%的股 份。

3.公司业务概况

公司业绩较为稳定。2021 年公司收入为 103.2 亿港元（YoY +15.0%），毛利为 74.6 亿港元（YoY +15.1%），毛利率为 72.3%，股东应占基本纯利为 43.7 亿港元（YoY +3.9%）。 其中，股东应占基本纯利是在归母净利润基础上调整了公允价值变动的影响。2022 年上 半年，受到局部疫情反复影响，公司总收入 53.0 亿港元，同比上升 7%，股东应占基本纯 利 22.2 亿港元，同比上升 1%。

公司的主要业务收入来自于租金收入。2017-2021 年公司物业租赁业务收入及毛利占 比逐年上升。2022 年上半年，公司租赁业务收入为 49.9 亿港元，同比基本持平，毛利为 35.8 亿港元，同比下降 2%，分别占公司总收入和毛利的 94%和 96%。分地区来看，租赁 收入中，来自于内地的收入为 33.7 亿港元，占总收入比重 64%，来自于香港的收入为 16.2 亿港元，占总收入比重 31%。

派息稳定。由于公司长期核心盈利稳定，其历史以来派息基本在 75-76 仙，2021 年 提升至 78 仙，按基本纯利计算的分红率达到 80%。稳定的现金流入是商业地产开发运营 商的典型特征，因此我们预计公司依然能够提供稳定的派息。