美的置业经营状况如何？

规模有跃升机会，发展质量更值得期待。

1.结算有望进入丰收期

历史而言，公司规模发展势头足。2016-2021 合约销售 CAGR 高达 45%，是 TOP30 房企中的民营企业增速最快的企业。2021 年公司实现合约销售金额 1,371.4 亿元，同比增 长 8.7%，实现合约销售面积 1,176.4 万平方米，同比增长 5.8%。由于企业信用安全，消 费者并不担心交付问题，在 TOP30 企业中，公司 2021 年合约销售额增速也不低。

公司具备扩张意愿，土地储备丰富。2021 年，在行业基本面下行的情况下，公司依 然有不小的拿地规模。截止 1H21，公司有土储面积 6309 万方，按 2021 年销售额计算， 可供公司约 4 年的开发，土储充足。1H21 公司新增土储面积/销售面积比值为 0.6，拿地 金额不超过回款的 40%。

2.从合作拿地到独立开发

公司历史权益比不高，1H21 公司新增拿地权益比约为 68.9%（2018 年为 67.7%）。 和很多企业一样，公司通过合作拿地，可以有效降低土地市场的竞争，同时争取更快扩大 销售额，跻身规模房企之列，从而进一步降低资金成本。

当然，合作拿地本身也暴露出公司发展时间短，操盘能力不足，运营能力不足的问题。 公司让渡了不少项目的操盘权。公司在重要区域的商业综合体，在几年前还需要委托第三 方管理运营。公司毕竟规模化起步较晚，虽然激励丰厚，但在彼时高激励的地产行业，却 也不算一枝独秀。而公司追求稳定运营，培养内部人成长的好处，在当时的市况下无法体 现。反而由于公司不够狼性，不引入明星职业经理人，显得短期品牌影响力不足。

一旦到了调整期，公司的长期主义就开始闪光。由于团队本身凝聚力足，即便在发展 过程中也遇到一些挑战（例如拿地成本上升，潜在盈利能力下降），但毕竟不存在管理层 和股东之间的利益立场冲突，也不存在管理层为了短期证明自己，盲目扩张规模的强诉求。 越是在这种时候，公司对人才的凝聚力也进一步增强。

这种情况之下，公司独立开发的信心更足，不仅开始收购一些存量项目公司的股权， 也可能相应减少拿地的合作力度，增加权益比。我们认为，增加权益比的过程，也是公司 进一步控制风险和提高发展质量的过程。

3.从高度发散到逐渐收敛

公司是极少数高信用的全国化公司，全国化的布局已经逐渐成形，但在单个城市的市 占率还不够高。 公司在 2010-2015 年在全国范围内铺开项目，2015-2018 年开始战略转型，深耕区域 项目发展。根据 1H21 业绩发布会，公司计划在未来培育以及巩固 5 个以上超过百亿元的 根据地城市，同时强化培育 15-20 个 50 亿元销售规模的高能级城市，以及 10-20 个 30 亿 元的高潜力城市。

截止 1H21，公司全国范围内销售金额排名前十的城市合计贡献销售占比 50%，城市 升级与区域深耕战略成效显著。据克而瑞统计的 2021 年全口径销售金额数据显示，公司 在部分重点深耕城市销售表现优秀，正逐步形成自己的品牌优势。

从销售结构来看，公司的开发业务逐渐聚焦于沿海发达地区，沪苏、浙闽、珠三角地 区的合约销售额占比逐年提升，而其他区域的合约销售额占比则从 2018 年的 46%降低为 1H21 的 31%。从城市能级层面看，公司在一、二线城市的合约销售占比也由 2018 年的 69%持续提升至 1H21 的 78%。

从拿地结构看，公司亦体现出深耕高能级城市进行业务区域聚焦的趋势。长三角及珠 三角区域的新增土储合计占比已从 2019 年的 58%提升至 1H21 的 65%。截止 1H21，公 司新增土储中一、二线城市占比达到了 87%（2019 年仅为 64%）。 我们认为，公司正在取代一些低信用民企的市场位置，成为新一轮的地产十强候选人。