保利发展业绩状况表现怎样？

自上市以来保利发展始终保持稳定增长。

1.公司业绩稳健增长，结算收入有保障

2021年公司业绩预告实现营业总收入2850.48亿元，同比增长17.2%，归母净利润 275.77亿元，同比下降4.74%。2006-2021年公司营业收入CAGR达32.83%，归母净利 润CAGR达28.1%，受益于优秀的成本管控能力，期间费用率稳中有降，在行业毛利 率承压的情况下，公司归母净利润增速保持较高位。受行业政策调控以及市场因素影 响，A股主要几家头部房企营收增速虽有差异，但是利润增速表现趋同。

已售未结算金额较高，结算收入有保障。自上市以来保利发展始终保持稳定增长， 2006年到2021年公司销售规模达到5349.29亿元，年复合增速达32%。以预收款项/合 同负债代替已售未结算金额，2021年三季度末已售未结算金额达4599亿元，近几年已 售未结/营收比值保持在1.5倍，为未来结算收入增长打下坚实基础。

2.公司毛利率承压，但表现出较强韧性

受“限房价、竞地价”等调控政策影响及以前年度获取的高地价项目成为结转主力， 公司近几年新增土储楼面均价/销售均价比值上升，从2019年0.39上升至2021年0.43， 相应影响利润空间，使得毛利率从2019年开始呈现下降趋势，2021前三季度毛利率下 降至29.8%，但公司凭借超强的核心城市布局能力、高占比的一、二线城市土地资源、 卓越的成本管控能力，与同业相比表现献出了较强的稳定性和韧性。

保利发展近几年管理费用率维持在2%，低于金地、万科；销售费用率与同行业可比 公司持平；财务费用率略高于金地，但整体而言处于行业低位。在高毛利的基础上， 公司依靠优秀的运营管理能力、融资优势，净利率也同样表现出了比行业可比公司更 强的稳定性和韧性，近几年净利率相较于2016年11.03%保持小幅提升态势。

3.受益于央企背景，融资成本优势凸显

融资成本优势凸显：在经历贷款增速、贷款集中度、信托规模、理财产品投向房地产 非标资产规模、银行通过特定目的载体投向房地产领域规模等方面呈现“五个持续下 降”后，行业政策端稍显放松。12月3日银保监会首提并购贷，证监会支持优质房地 产企业发行债券，资金可用于出险企业项目的兼并收购。保利发展作为央企优质房地 产企业，将在融资端持续受益。2021年11月至年末，保利发展已成功发行30亿3年期 中票、20亿5年期中票，利率分别仅为3.25%、3.55%，公告拟发行不超过100亿租赁住 房ABS、拟发行不超过98亿公司债用于偿还有息债务等，都突显出保利发展作为优质 央企的融资优势。

2021H1公司整体有息负债3341亿元，综合融资成本为4.7%，持续下降，接近历史最 低水平。与招商蛇口（4.6%）、金地集团（4.7%）融资成本相当，明显优于碧桂园（5.39%）、 世茂集团（5.6%）、绿地控股（5.61%）等民企水平。

债务结构保持合理水平，未来财务优势将持续增强。从债务结构来看，截至2021年三 季度末，公司长债占比83.28%，长短债比为4.98，较2020年有所上升，短期偿债压力 小，结构持续优化。