保利发展战略规划及管理如何？

前瞻的战略规划指引公司方向，稳健的经营管理护航公司发展。

1.战略：前瞻的战略规划和卓越的经营水准助力公司穿越周期

公司具有前瞻的战略规划能力及卓越的经营调整能力。公司牢牢地把握住中国城镇化进程及行业发展机遇， 在成立之初即前瞻性地确立了以房地产开发为主业，坚持普通住宅开发和核心城市深耕。自 2002 年初次制 定《十年发展规划纲要》以来，公司始终准确把握了中国经济及房地产行业的发展方向和行业特点。同时， 公司能够根据行业具体情况，及时调整经营策略，确保战略规划得到顺利的贯彻实施。正确的战略方向结合 卓越的经营水准，助力公司穿越多轮周期，实现了长期可持续的发展。

从战略规划来看，公司始终保持战略方向的与时俱进，展示出了前瞻的战略规划水准，成功引领了公司的长 期稳健发展。自 2002 年以来，公司的战略方向主要经历了 3 次变迁： 2002-2009：公司于 2002 年制定《十年发展规划纲要》，确立了“三个为主，两个结合”及“大十字布局” 战略。2002 年，商品房市场尚处于发展前期，随着城镇化进程持续加快和国民经济快速增长，商品房销售 快速增长。在此背景下，公司开始了全国化布局，以核心城市广州、北京、上海为发展重点，拓展其他发展 潜力较大的区域性经济中心城市，夯实和完善公司全国战略布局的指导思想。到 2009 年，公司实现房签约 金额 433.82 亿元，成为国内唯一在北京、上海、广州三大中心城市均排名销售额前三位的房地产龙头企业。 2010-2015：公司于 2010 年编制了《2011-2015 年发展规划》，确立“三个为主，三个结合”的战略。2009 年，在宽松的货币政策和巨大的刚性需求作用下，房地产市场实现了较快发展，包括房地产成交量、成交额 和房地产开发投资额等多项指标均创下历史新高。在此背景下，公司判断 2010 年房地产投资对经济的拉动 作用依然巨大，宏观经济恢复快速增长、城市化进程加速、通胀预期、加大土地供应、保障性住房比重增加 等均支持行业继续保持平稳较快发展。于是公司适时的升级了战略，将主要布局城市升级为省会及中心城市， 并逐步向二三线城市辐射，确立了“三个为主，三个结合”的战略方针。到 2012 年，公司成为第二家销售 业绩过千亿的房企，2015 年公司销售金额提升至 1541 亿元。

2016-至今：公司于 2016 年提出“一主两翼”的战略布局；在十三五规划中段，公司针对行业新特点，对“一 主两翼”战略进行了优化升级。2016 年，房地产市场销售再创新高，但在“房住不炒”和“三四线去库存” 的双重政策诉求下，大量行政手段的应用将使房地产市场变得更加不确定。在此背景下，公司判断，随着调 控的深入和行业资金的改变，行业未来的生产、经营模式有可能随之发生转变，此时具备多元化综合开发能 力和稳健经营的企业优势将更加突出，也更能适应行业的新变化。于是公司适时的升级了战略，提出以房地 产开发经营为主，房地产金融和社区消费为翼的“一主两翼”业务板块布局，逐步构建多元的利润增长模式。

从战略执行来看，公司能够根据复杂多变的宏观经济形势和行业环境适时调整经营策略，及时的把握机遇和 预判风险，确保中长期战略规划的平稳高效落地，实现了长期领先于市场水平的增长。 从公司在市场低谷中，不仅能够积极有为的面对市场并保持经营稳健，也能及时发现市场机遇和研判行业风 险。例如： 1）2008 年，金融危机导致全球经济进入衰退周期，全国房地产成交量急剧萎缩。但公司积极面对市场变化， 采取灵活有效的措施，突破困局，依然取得显著优于市场的经营业绩。在行业低谷之中，公司判断，2009 年在国家加大固定资产投资、大力刺激消费和宽松货币政策的影响下，房地产市场不会再出现快速、大幅度 的价格下跌，成交量也会相对稳定，市场可能出现相对的平衡。于是，公司提出 2009 年要密切关注市场调 整期的各种发展机遇，变挑战为机遇。

2）2014 年，房地产市场整体规模呈现高位回落的态势，商品房销售量价同比均出现下降。但面对市场回落， 公司主动出击、积极拼抢市场，依然实现了销售业绩的逆势增长。在行业低谷之中，公司判断，2015 年随着 支持政策的落地、流动性改善及商品房库存水平的降低，市场将重新进入平稳增长。于是，公司提出 2015 年要继续坚持以发展为主题，实现企业持续平稳健康发展。 3）2021 年，销售市场虽然整体稳中有升，但增速已是多年新低，房地产销售压力加大。随着按揭降速、预 售资金监管收紧，企业资金端的弱平衡被打破，房企暴雷事件频发，加重购房者观望情绪，下半年销售市场 持续遇冷。在行业回落之时，公司判断，短期来看，2022 年部分房企暴雷风险犹存，行业信用体系处于重构 期，购房者信心修复进程仍不明朗，市场活力恢复或需要一定时间。于是，公司提出 2022 年将坚持以现金 流管理为核心，狠抓资金归集，持续优化资产负债结构，强化抗风险能力。同时，把握行业模式、格局等变 化带来的发展机遇，持续提升行业地位。

公司在市场景气中，公司在积极把握市场机遇的同时，依然能够保持头脑清醒，多次在行业景气高点及时预 判市场风险。例如： 1）2009 年，在宽松的货币政策和巨大的刚性需求作用下，房地产市场实现了较快发展，多项指标均创下历 史新高，公司也创造了销售业绩的新纪录。在行业景气之中，公司判断 2010 年房地产市场将面临较为复杂 的市场和政策环境，不排除在整体稳定的情况下出现阶段性和局部的波动。于是，公司提出 2010 年将时刻 保持清醒的头脑，密切关注经济形势和政策走向，及时调整经营节奏。坚持以销售为中心的工作部署，继续 实行“抢销售、抢资金、抢进度”的经营策略。 2）2013 年，刚需释放推动市场成交活跃，市场量价齐升。在行业景气之中，公司判断 2014 年房地产市场 仍将实现平稳发展，但在整体平稳发展的同时，出现局部、阶段性波动的可能性或不可避免。于是，公司提 出 2014 年将坚持以发展为主题，以经济效益为中心，在“品质、创新、管理三轮驱动”下，促进企业升级， 提高持续发展能力。 2）2017 年，市场延续高景气的趋势，房地产行业销售总量创出历史新高，行业库存总量保持下降趋势，去 库存效果明显。同时，房地产行业历经了史上最严调控期，限购、限贷、限价等传统调控政策持续加码，限 商、限售、限签等新政策不断出台。在行业景气与调控趋严的背景下，公司判断 2018 年行业常态化、差异 化调控不会放松。与此同时，房地产行业面临的资金环境将持续紧缩，对企业的运营能力提出更高要求。于 是，公司 2018 年将“一主两翼”发展战略进一步升级，提出未来三到五年，商住滚动开发为主营业务和主 要利润来源，相关产业经营提升规模与能力，构筑更多元、更立体、更可持续的综合发展能力。

2.管理：不断革新的组织架构和稳定专业的管理团队是公司战略落地的基础

前瞻的战略规划能力及卓越的经营调整能力，离不开公司不断革新的组织架构和稳定专业的管理团队。自公 司成立以来，公司始终坚持战略引领，持续革新组织架构，确保组织架构贴合公司战略发展需求，表现出极 强的组织调整能力。同时，管理团队长期保持稳定，与公司共同成长，更能深刻理解行业发展规律，更能秉 承长期主义，确保公司经营理念、战略方向得以坚定的贯彻执行，有效穿越行业周期。 从组织架构变革来看，公司能够根据行业形势变化和战略发展需要，适时调整组织架构，提升组织运行效率， 确保公司经营战略的顺利落地。公司在 2010 年后，经历了多次重要的组织架构调整，积极适应行业与公司 的发展需求： 2011 年：公司于 2010 确立“三个为主，三个结合”的战略，提出有计划地增持国家中心城市的商业地产和 坚持扩大经营规模与提高开发效益相结合。之后在 2011 年，公司增设了商业管理中心和成本管理中心，契 合了公司增持商业地产和提高开发效益的战略目标。 2014 年：公司增设了工程管理中心、海外事业部和发展研究院，进一步贴合公司以发展为主题，以经济效 益为中心的经营方针。

2016 年：公司于 2016 确立“一主两翼”的业务发展战略，提出要逐步构建多元的利润增长模式。随后，公 司增设了资产管理中心和创新运营中心，契合了公司发展两翼业务的战略目标。 2018 年：公司于 2017 年提出要对“一主两翼”战略进行优化升级，保持战略的与时俱进，通过不断加大专 业板块的业务规模，逐渐提升专业板块在公司总体收入中的贡献度。之后在 2018 年，公司更名为“保利发 展控股集团股份有限公司”，并全面优化了组织架构。在总部设立了战略投资发展中心和企业管理中心，负 责实施战略管控和全业务板块的综合管理，以更好地适配公司战略升级的需要。 2021 年：公司于 2020 年提出市场流动性或将边际收紧，房地产行业流动性压力进一步加剧。房企原有高杠 杆的经营模式受到冲击，产品品质、成本管控、服务等综合能力将成为下阶段房企的竞争核心。之后在 2021 年，公司主动优化组织结构，在总部层面精简架构，加强引领与赋能作用。为了更好的适应市场形势变化， 公司在总部层面设立了风险管理中心以提升风险管控能力；设立了地产管理中心提升地产业务的产品品质和 成本管控；设立了产业管理中心加强产业层面的整合和经营业务的管理。

从管理团队来看，公司管理团队长期保持稳定，历任管理团队皆长期扎根公司，接班延续性强，更能秉承长 期主义，保证公司战略的高效落地。自公司创立以来，管理团队始终与公司共同成长，人员结构稳定、项目 运作经验丰富、管理能力突出，能够根据复杂多变的宏观经济形势和行业环境灵活优化经营策略，确保公司的长期平稳发展。公司前任董事长李彬海及宋广菊皆出身军旅，在长期的掌舵过程中，将独特的军旅文化融 入现代企业管理，建立了权责明确、科学灵活的决策体系，锻造出了雷厉风行、执行高效的管理团队。现任 董事长刘平 1998 年加入保利，与公司共同成长，先后担任保利发展计划审计部经理、总经理办公室主任、 总经理助理、董事会秘书、副总经理，自 2016 年起担任公司总经理，并于 2021 年接任公司董事长；在 2016-2021 年担任总经理期间，带领公司实现了销售金额从 2100 亿元到 5100 亿元的跨越发展，并落地了 公司“一主两翼”的新阶段发展战略。