保利发展发展历程、股权结构及财务分析

以不动产投资开发为主，从广州走向全国的央企开发商。

1.发展历程：从广州走向全国，历经四大发展阶段

保利发展控股成立于 1992 年，历经四个主要发展阶段： 1) 创业起步、夯实基础（1992-2002）：1992 年，广州保利房地产开发公司成立；1995 年，公司开发保利 红棉花园，明确地产开发为主业；1998 年，公司开发保利花园，打造国家首个康居示范小区。 2) 布局全国、资本运作（2002-2010）：2002 年，公司完成股份制改革，启动“三个为主，两个结合”及“大 十字布局”战略；2006 年，公司在上交所上市，更名为“保利房地产(集团)股份有限公司”；2005 年至 2010 年，公司陆续组建了高尔夫、会展、商业、基金等专业公司，并收购重工院设计院。 3) 深耕主业、多元发展（2010-2016）：2010 年，公司提出五年内“再造一个保利"的目标；2012 年，公司 成为第二家销售业绩过千亿的房企；2014 年，公司先后进入澳、英、美等国家；2005 年至 2010 年， 公司进入养老、教育等多个领域，基本完成产业链上下游的布局。 4) 战略升级、发展改革（2016-至今）：2016 年，提出“一主两翼”发展战略；2018 年，公司更名为“保利发 展控股集团"；2019 年，保利物业上市；2020 年，公司销售额突破 5000 亿规模；2021 年，证券简称 由保利地产更名为保利发展。

2.股权结构：央企控股，股权稳定

截至 2024 年中报，公司实控人为隶属于国务院国资委的中国保利集团有限公司，合计持股 40.71%，历年 来持股变动不大，股权结构较为稳定。公司作为大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司，信用优 质的地产央企是公司领先的品牌符号。尤其在房地产行业信用体系重构的当下，强大的品牌信用进一步提升 了市场对于公司的信赖度与认可度，使公司在市场竞争中具备更强的比较优势。

3.财务概况：营收微降利润承压，保持稳健资产负债结构

营收微降利润承压，毛利率呈现企稳态势。2024Q1-Q3，公司营收 1827.7 亿元，同比增速为-5.0%；公司毛 利率 15.9%，低于 2023 年同期 19.4%的水平，但与 2023 年全年水平基本一致。同时受结算毛利率较低和 权益占比下降的影响，归母净利润为 78.1 亿元，同比增速为-41.2%。

持续加强费用管控，资产减值损失计提显著减少。在行业利润率普遍下行的情况下，公司持续加强各项费用 管控，销售管理研发费率保持低位。在 2023 年大幅计提资产减值后，2024 Q1-Q3 资产减值损失计提显著 减少。

前期低毛利项目陆续进入结转周期，预收款对营业收入覆盖倍数有所下降。2024Q3 期末，公司预收款项及 合同负债对营收的覆盖倍数为 2.0，较 2023 同期的 2.3 有所降低。前期拿地的低毛利项目陆续进入结转周期， 随着新售高毛利项目占比的提升，有望对冲后续结转的毛利率下行压力。 受到盈利下行和缩表之下权益乘数下降的影响，公司 ROE 水平承压下行。2024 Q1-Q3，公司的年化 ROE 为 3.3%，较 2023 年全年的 6.1%有所降低。

公司负债水平合理，保持稳健资产负债结构。2024Q3 期末，公司剔除预收款的资产负债率为 65.5%，较 2023Q3 期末的 66.3%有所降低；净负债率为 66.0%，较 2023 年末的 61.2%有所升高；扣除受限资金的现 金短债比为 1.99，与 2023 年末的水平基本持平；三条红线指标稳居绿档安全水平。