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众安集团（0672.HK）研究报告：众享美好生活方式的综合服务商。房地产开发业务上：2021 年实现合同销售面积总计约 117.5 万平方米， 同比增长 7%，2018 年合同销售面积为 38 万平方米，2018-2021 四年 CAGR为45.1%，稳居行业前列；2021年实现合同销售收入约人民币279.3 亿元，同比增长约 27.3%。其他多元业务上：2018-2021 公司其他业务营 收 CAGR 达到 11%；2021 年全年，公司除物业开发外的其他业务实现营 收共计约 6.9 亿元人民币，总营收占比达到 14%，贡献现金流稳定，进一 步增强了公司应对房地产市场潜在波动的能力。

低廉的拿地成本与优质丰厚的土地储备： 2021 年，公司通过招拍挂、收并购、产业勾地等多元化方式进行优质土 地资源拓展，分别在浙江杭州、宁波、温州、衢州、绍兴、金华及湖南湘 潭等地共成交土地 12 宗，总建筑面积约 193 万方，新增货值约人民币 284 亿元。截至 2021 年底，公司土地储备总面积约为 1048 万平方米，预 计可保障未来五年的发展。在拿地成本方面，2021 年公司楼面地价平均 成本为 3110 元/平方米，合同销售均价达 23759 元/平方米，地价/房价比 仅为 13%左右。2020 与 2021 两年地价/房价比维持在 13%左右、2022H1 达到 17%，相比 2018、2019 两年有所上升，但仍为行业内的低水平。

财务状况安全稳健，三条红线稳居绿档： 偿债能力上：2021 年公司现金短债比为 2.2、净负债率为 98.6%、扣除合 同负债的资产负债率为 67%，均处于行业较优水平；截止 2021 年末，公 司现金及等价物余额同比增长 33%至 77 亿元人民币。综合来看，公司三 道红线均稳居“绿档”，在行业内保持健康优良水平；经营能力上：2021 年，公司在市场起伏的情况下仍然实现了合约销售大幅增长，经营韧性 凸显。全年实现合同销售收入 279 亿元人民币，同比增长 27.3%；其中毛 利率为 29.7%，继续维持在业内较高水平。公司拥有审慎灵活的财务政 策、健康的债务结构、较为稳定的现金流以及良好的盈利能力。