越秀地产研究报告：广州国资房企，销投稳健增长.pdf

越秀地产研究报告：广州国资房企，销投稳健增长。背靠广州国资，销售规模稳步上升。①大股东越秀集团持股 43.39%，二股东广州地铁持股 19.9%，双股东与公司协同发展。② 公司发展稳健，销售规模持续增长。1H23 销售额 836 亿元，同比 增速+71%,销售规模排名提升至第 13 位，同比增速为 TOP20 房企 首位。我们认为公司后续销售增长仍具有持续性，主要因为：① 土储充足，2022 年末土储货值对销售额的覆盖倍数达 5.5 倍；② 土储优质，截至 2023H1 公司土储中 93%位于一二线；③广州单城 在公司销售和总土储中占比均超 40%，当前广州已出台系列支持政 策，市场正在逐渐修复。

拿地节奏好、力度较足、聚焦核心城市、渠道多元。在节奏上， 公司在 2H21 以来的拿地窗口期（土地利润率相较 1H21 改善）适 度扩表，获取项目利润率较优。在力度上，公司 2022 年拿地强度 1.68，2023H1 拿地强度 0.88，权益拿地金额排名已上升至行业第 六。在聚焦上，公司 2022 年及 2023H1 新拿地 100%聚焦一二线， 在大湾区以外，持续加码华东地区和北京等去化较有保障的城市。 在渠道上，通过“6+1”多元增储构建起拿地的护城河，2020 年以 来新增土储中超过 50%来自非公开竞争，在当前核心城市核心项目 竞拍激烈的环境中，差异化拿地方式助力公司足额补充优质土储。

经营稳健财务安全，融资利率降低，财务费用下降。1H23 公司三 道红线指标进一步优化，剔预资产负债率 66.8%，净负债率 53.2%， 现金短债比 4.2x。公司良好的财务结构和国资背景受资本市场认 可，融资渠道畅通。上半年公司于境内成功发行 5 支共 54 亿元信 用债；境外成功发行 2 笔共 34 亿元的自贸区离岸人民币债券。1H23 新发行债券利率都在 4%以下，融资成本已降至 3.98%（较 2022 年 下降 18bp）。今年 5 月公司以 9.0 港元/股的价格完成供股，所得 款净额约 83 亿港元。