如何看待物业企业收入与成本曲线？

当前我认为行业迎来了成本曲线下调的新转机，借科技浪潮，通过机器人替 代人，实现以稳定的低机器成本替代上涨的高人工成本。

1.过去收入曲线上移的效果不佳，物企陷入利润困境

物业是人力密集、弱规模效应、低利润率的行业

物业是典型的人力密集型行业，且人力中体力劳动输出占比高，2018 年百强物企 的人均产值仅 15 万元。物企的成本构成中人工成本占比最高，2023 年上市物企 中 62%企业的人工成本占比超过 40%，有 15%超过了 60%。同时，从业人员中 75% 为保洁和保安，以输出体力劳动为主，行业整体的人均产值也处于较低水平。

物业是典型的弱规模效应行业，更多表现为单体项目的简单加合。尽管在理论上， 物业企业可以通过提升单个城市的项目密度来做资源的整合与匹配，形成一定的 规模效应，但是从实际执行的情况看，预期只有少数大规模头部企业可以实现。 根据中指统计，2022 年百强物企在单个城市的平均项目数量仅有 7.4 个，平均进 入 36 个城市，以该密度看，预期能够产生的规模效应较弱。

物业也是典型的低利润率行业，2023 年百强物企的毛利率/净利率仅为 19.8%/5.4%，且自 2021 年以来处于下降趋势中。从 2018 年至 2023 年，不同规 模、上市与非上市物企间的利润率逐步趋近，2023 年 500 强/百强/上市物企的毛 利率分别为 17.9%/19.8%/20.3%，净利率分别为 6.6%/5.4%/5.6%，整体利润率水平 较低。

物企就增收已进行诸多尝试，对增利的有效性逐步减弱

物企长久以来致力于通过收入曲线的调整来保障整体利润水平，但效果有限，尤 其是 2022 年后呈现出“增收不增利”的现象。2019~2021 年，物企营业收入和净 利润均实现两位数的同比增速，主要由收并购、获取新项目、大力开发增值服务 等贡献；但 2022 年后，传导效果走弱，收入增速快速下滑且净利润出现负增长。

1）物企通过拓展高价新项目实现物业费均价和在管面积的双增，但在房企开发投 资下滑的背景下有效性将逐步减弱。 过去物企竞相从母公司等渠道获得高价新项目，一方面拉动平均物业费上涨，另 一方面拓宽在管面积，从而实现基础物业管理服务收入的提振。但是站在更长的 视角，随着房地产行业去金融化进程的逐步推进以及城镇化率增速逐步放缓，新 项目入市的体量和速度预计将整体下行，对收入曲线上移的支撑力量也将逐步减 弱。

2）收并购热潮已褪，随着开发房企集中度的提升，收并购模式的空间将被逐步压 缩。 2021 年物业行业开启收并购热潮，本质是规模扩张和业务拓展的需要。以上市物 企披露的收并购事件来看，2021 年收并购规模最大，共有 53 起，合计收并购金 额达到 356 亿元。从进行收并购的主体来看，规模物企的行动更频繁且力度更大。 但是基于当前房地产开发行业逐步走向集中的趋势，以收并购方式来支撑收入曲 线的方式，长期看将被证伪。经过房地产行业的调整期，具备更强综合实力的开 发房企以及部分建筑类央企，预期将持续占据较大的市场份额，并带来行业集中 度的不断提升，相对应，其项目的物业大概率由自有物业公司承接，因此未来可 被收并购的增量项目规模受限。

3）增值服务收入增长进入瓶颈期，业务发展未见显著突破，面临困境。 作为物企除基础物业服务收入外最核心的两大收入来源，非业主增值服务收入和 社区增值服务收入在 2021 年迎来高速增长后，在 2022~2023 年出现增速的快速 回落，主要因为： ① 非业主增值服务主要围绕房地产开发和销售环节，房地产开发投资的收缩以 及销售市场的走弱使得非业主增值服务收入走向负增长； ② 社区增值服务中传统的附加服务增加值低且同质化严重，而高附加值的业务 难以突破信任壁垒，且物企技术能力相对有限。 此外，随着增值服务毛利率的下滑，其从“增收”导向“增利”的能力也在走弱。 相比于毛利率较低的基础物业服务，增值服务以高毛利为特征，但是社区增值服 务毛利率已从 2021 年的 38.1%下滑 3.7pct 至 2023 年的 34.4%，非业主增值服务 毛利率已从 2020 年的 40.9%下滑 20.7pct 至 2023 年的 20.2%。

4）资产减值规模大幅上升，对利润形成进一步压制。 2022 年以来上市物企减值计提规模大幅提升，主要来自两方面： ① 应收账款减值：受房地产开发行业调整的影响，部分关联方面临较大资金压 力，造成应收账款周转天数显著增加，带来重大风险； ② 商誉和无形资产减值：基于物企自身业务拓展和增值业务发展不及预期，或是 存量业务存在不利调整等原因，企业整体经营状况不佳，从而计提减值。

2.当前成本曲线下移成为新方向，机器换人有望打破利润困 境

物业行业成本刚性特征凸显，高占比的人工成本是攻克重点

物业行业成本呈现出刚性上涨的特征，持续给项目盈利带来压力。1）物业项目的 各类支出中，人员费用占比最高，且从业人员人均工资水平整体呈上行趋势， 2016~2020 年从业人员工资的复合增长率为 3.9%。2）公共设施维护、清洁卫生、 绿化养护等其他成本受楼龄上涨、物价上涨等的影响，在保证服务质量的前提下， 成本也整体刚性且存在潜在上涨的可能。

为此，物企也开始做成本曲线压降的多元尝试，重点围绕人工成本展开。2023 年 部分物业加强内部管控，进行人员精简，例如保利物业、金茂服务、中海物业等 都实现了 20%以上的减员比例。从披露相关数据的 46 家上市物企来看，2023 年 人均管理面积为 8029.5 平方米，同比上涨 14.3%，较 2022 年-6.4%的同比增速提 升 20.7pct。

用“机器人”替代“人”，也即用低机器成本替代高人工成本

基于物业行业的成本结构以及过去物企在成本端的初步尝试，在科技浪潮下，我 们认为以“机器人”大规模替代“人”是有效且难度较低的切入方式。 机器人更擅长 TO B 端固定化的场景，并执行重复性、标准化的工作，对应“四 保一服”将是物业行业的重点替代对象。基于机器人的运行逻辑，TO C 端场景相 对更灵活多变，所以应用难度更高，而 TO B 端场景更单一，更易适应。同时，物 业服务中保安、保洁、保绿、保修以及客服等业务强调动作的标准化和重复性， 属于机器人擅长的方式。 目前已有部分物企在使用相关的机器人产品，表现良好。例如，碧桂园服务的零 号居民清洁机器人拥有全能工作站和 AIOT 等硬件设备，配合着配套的人机交互 系统、数字化运营平台和机器人调度系统，在清扫中呈现出明显优势：1）提升工 作效率，一台机器人清扫 20 层楼的楼面只需 4 个小时，且充电 3 小时可连续工作 8 小时；2）提升服务质量，精准规划清扫路径，避免人工清扫可能出现的遗漏， 2024 年上半年，保洁满意度平均提升 5.6 个百分点。

值得注意的是，物业领域使用的机器人技术门槛较低，无需非常顶尖先进的技术。 物业机器人只需要具备固定场景、限制区域完成指定动作的能力即可，不需要配 备当前市场最先进的例如灵巧手等的技术。

当前，在政策支持下机器人产业预计将进入加速发展阶段，对应我们认为，物业 行业做机器人的大规模引入正当时。2025 年政府工作报告中强调了智能机器人、 具身智能等的发展，且北京和深圳也陆续发布相关产业的行动计划，接下来，一 方面技术要做持续的突破，比如要研发“大脑”大模型、提升“小脑”技能模型 能力、提高机器人运动控制性能等；另一方面，要加快推动各类场景规模化落地， 比如深圳提出应用场景不少于 50 个，北京目标形成量产产品不少于 50 款，在科 研教育、工业商业、个性服务三大场景实现不少于 100 项规模化应用。

机器人的加入能够实现以更低、更稳定的机器成本代替更高、不断上涨的人工成 本。1）从绝对成本上看，以相同工作量输出来计算，机器可以凭借更高的工作效 率、更长的可工作时间、更便宜的成本等多因素，实现对较高人工成本的压降； 2）从成本变动上看，单位人工成本整体呈现每年上涨的态势，而机器的一次性购 买对应着成本的相对固定，且后续反而会因为技术成熟、规模化生产等原因出现 价格的下降，能够大大降低企业成本管理的难度。