房地产价格走势及政策优化方向有哪些？

稳定房价的关键在于稳定预期，尤其是 C 端预期。

1.“房价”是那一把解决问题的钥匙

此轮房价调整时间超过以往周期。根据国家统计局的数据，2021 下半年以来（截至 2024 年 9 月），70 城新房和二手房价格最大回撤幅度分别为 9.0%/15.4%，已经调整至 2019/2017 年的水平；而在此前 2008-2009、2011-2012、2014-2015 年的房价调整周期，70 城新房 和二手房价格最大回撤幅度分别为 2.1%/1.1%、1.3%/2.3%、6.6%/5.3%，调整时间均不超 过一年。如果考虑固定样本小区、重复交易法计算的贝壳二手房价格指数，本轮 50 城最大 回撤幅度更是达到 30.5%。以 2024 年 9 月的房价来看，70 城中有 68 城新房价格同比下跌、 70 城二手房价格全部同比下跌，其中二手房价格调整波及的城市数量也超过了此前几轮调 整周期。

10 月 28 日上午，住房城乡建设部党组书记、部长倪虹主持召开座谈会，强调要用足用好 中央各项存量和增量政策，坚定信心、下定决心，正视问题、解决问题，深化改革、转型 创新，巩固房地产市场筑底止跌势头。这其中，我们认为所提的“问题”的核心就是房价， 房价的持续调整带来居民财富缩水、投资链条不畅、影响金融系统稳定性等问题，是当前 地产链条乃至经济环境的堵点所在，而稳定房价是解决问题的那一把钥匙。

而稳定房价的关键在于稳定预期，尤其是 C 端预期。我们在此前的报告《寻找房价之锚—— 二手房系列研究》（2024 年 8 月 20 日）中提出，本轮房价调整背后的重要变化，可能在于 住房定价权从 G 端向 C 端的转移。C 端定价与 G 端定价的区别在于政策自上而下调控效果 变弱，且容易因为边际定价带来连锁反应。由于 C 端对收入以及房价预期不稳，导致了 2022 年以来主流城市二手房挂牌量显著放量，房东的价格竞争导致二手房价格持续下行，同时 拖拽着一手房市场价格调整，要阻断这种连锁反应需要从根本上改变 C 端预期，这也是为 什么我们认为“926”政治局会议上给出“止跌回稳”这 4 个字的意义重大。

政治局会议首提“止跌回稳”，全方位政策托底房价

9 月 26 日，中央政治局召开会议，会议强调要加大财政货币政策逆周期调节力度，针对房 地产，提出促进房地产市场止跌回稳。我们回顾近 2 年提法变化，2023 年 7 月强调“房地 产市场供求关系发生重大变化”，2024 年 4 月强调“统筹研究消化存量房产和优化增量”， 再到“止跌企稳”，逐步强化的语句也彰显稳定房地产市场的迫切。 围绕“止跌企稳”的目标，“9.26”政治局会议分别在供需两侧提出了政策优化的方向：1） 供给侧：商品房建设严控增量、优化存量、提高质量；相对于 4 月的优化增量，我们可以 看到针对“去库存”的思路发生变化，从此前的刺激需求端来消化库存（居民端销售和地 方政府收储等），转化成控制供给源头来控制库存的累积。2）需求侧：回应群众关切，调 整住房限购政策，抓紧完善土地、财税、金融等政策。

2.政策组合拳：四个取消、四个降低，启动土地收储

住建部联合相关部门在 10 月 17 日召开新闻发布会，打出稳地产组合拳，具体可概括为“四 个取消、四个降低、两个增加”。 金融端“四个降低”：1）降低住房公积金贷款利率 25bp；2）降低首付比例，统一首套和 二套房贷的最低首付比例至 15%；3）降低存量房贷利率；4）降低“卖旧买新”换购住房 税费负担。 行业端“四个取消”：指充分赋予地方政府调控自主权，要求城市政府要因城施策，调整或 取消包括限购、限售、限价、普宅和非普宅标准的各类限制性措施。 增量政策“两个增加”：分别为：1）通过货币化安置等方式，新增实施 100 万套城中村和 危旧房改造。2）年底前将白名单项目的信贷规模增加到 4 万亿。

“白名单”规模快速扩展

9 月末“白名单”房地产项目审批通过贷款 1.43 万亿元，截至 10 月 16 日，已达到 2.23 万亿 元，据住建部年底预计到 2024 年底将超过 4 万亿元，规模迅速增长。1017 会议强调商业 银行要“应进尽进”、“应贷尽贷”、“能早尽早”，此次强调优化贷款资金的拨付方式，把资金 拨付的时间提前，对房企现金流利好。

城中村改造重启货币化安置

本次会议明确重点 35 城有 220 万套城中村和危房改造需求，如果考虑 297 个地级市需求 会更大。在此基础上提出将新增 100 万套城中村改造，并重启货币化安置。这是 23 年 7 月以来我国首次明确城中村改造规模、梳理后续改造潜力、优化安置方式。去年城中村改 造推进以来，一度推进房票安置形式，但效果有限。此次再度采用货币化安置方式，我们 认为是在当前市场环境下最务实的安置方式，符合消化存量的政策思路，也有利于刺激当 地消费。 据我们对各地城中村项目情况的整理，全国重点城市城中村样本数据户均面积差异较大， 考虑到城中村中普遍存在违建，无证面积较多，部分样本项目无权属面积占比最高可达 50%， 且每户实际拥有套数会大于户数，我们综合评估给予每套 120 平米计算，对应 1.2 亿平米 需求，按 9 月中指百城二手房 1.4 万/平米价格叠加 50%计算城中村货币化安置折扣比例（根 据部分城市样本项目估算），对应 8400 亿购买力释放，假设购买力全部投向楼市新房，约 占到我们预测 2024 年商品住宅销售额的 11%（按-25%增速计算），而考虑到这些购买力会 在未来几年平缓释放，同时会分流至消费或者二手房，则每年贡献度会下降。未来需要重 点关注是否有更多的资金支持政策以及城中村改造潜力能否进一步挖掘。

启动土地收储，落实“严控增量”

926 政治局会议提出了“严控增量”这一供给侧指引，10 月 17 日的住建部发布会上围绕这 一目标同样给出明确的落实措施：将优先回购企业无力开发或者不愿继续开发、尚未动工 建设的住宅、商服用地，资金方面除了财政部的专项债券，还将研究设立收购存量土地专 项借款，央行也将提供专项再贷款支持，收回的土地再次组织供应用于房地产的，将严格 把控。另外鼓励企业优化开发和促进市场流通转让。自然资源部在 6 月提出 18 条措施处置 闲置存量土地，新政则在资金来源和使用方式层面给予了更加明确的思路，后续需要关注 落实。