房地产基本面及企业供销情况如何？

新房市场受到供应限制复苏缓慢，上半年百城销售额同比下降 38%。

1.供应制约新房销售复苏，二手房与新房走势一致但降幅更小

2024 年 1-5 月全国商品房销售面积同比下滑两成，量能上回落至 2015 年同期水平。 全国商品房销售 2022 年和 2023 年连续两年经历大幅下跌，销售额从 2021 年的 18 万 亿跌至 2023 年的 11.7 万亿元，基本回落到 2016 年的水平；销售面积从 2021 年的 18 亿平跌至 2023 年的 11.2 亿平，基本回落至 2012 年的水平。2024 年上半年全国商品房 销售金额再下台阶，1-5 月全国商品房销售面积和销售金额分别为 3.7 亿平和 3.6 万亿 元，同比分别下降 20.3%和 27.9%，量能上分别回落至 2015 年和 2016 年同期。

新房市场受到供应限制复苏缓慢，上半年百城销售额同比下降 38%。2024 年开年销售 表现低迷，1 月在上年过年基数较低的情况下，百城销售额同比-22%，单月成交额创近 六年新低；2 月春节月延续冷淡行情，成交额同比-67%，三四线返乡置业缺席；3 月因 房企供应增加、春节需求的延后释放、季度末房企促销力度加大带动成交额环比+134%， 但同比-45%，且 3 月底热度开始走弱，传统小阳春成色不足。4 月延续低迷走势，成交 金额环比-19%，同比-44%。5 月新政带动下市场情绪有所改善，成交金额环比+15%， 同比-32%。6 月新政效果持续释放叠加房企业绩冲刺节点，成交环比+27%，同比降幅 收窄至 11%。上半年百城销售金额和面积同比均下滑 38%，同比保持较大降幅，新房销 售恢复较慢一方面因为受到供货量和结构限制，上半年70城新房供应面积同比下降37%， 连续几年土拍萎缩天然地会制约供货；另一方面需求端本身较弱，购房者信心不足。

不同能级城市表现分化，2024 年上半年一线城市销售额跌幅显著小于二三线，6 月份 成交环比放量的情况下，一二线反弹幅度较三线更明显。2024 年 1-6 月中指百城累计住 宅销售金额为 22598 亿元，同比下降 38.0%，较前值增长 5.2pct。其中一线、二线、三 线城市 1-6 月累计销售金额分别为 5980、10453、6166 亿元，同比分别为-27.3%、- 41.8%、-39.7%。一线城市更有韧性，降幅相对更小；二线因为过去成交量显著放大， 故下探幅度并不显著弱于三线城市。6 月新政效果延续叠加年中冲刺，百城成交金额环 比+27%，绝对规模来到年内高点，一线、二线与三线城市走势趋同但涨势分化，一线城 市反弹明显，环比+49%；二线城市走势涨幅与总体走势接近，环比+26%；三线城市涨 幅则相对较缓，环比+11%。

房地产的总量在 2021 年已经走过了拐点，未来都是城市分化的机会。看好“一线 +1/2~2/3 的二线+少量三线”的城市组合包会持续呈现出回落时下方空间有限、反弹 时上方空间更大且上升更快的局面，而这一现象近两年多次出现。这部分城市有的因为 有经济、人口支撑，复苏基础较为牢固，在市场下行时相对抗跌，市场复苏时可以率先 切入复苏；有的在 2022 年和 2023 年已经阶段性触底了，2024 年在量能上或许可以超 过上年。而大部分的三四线城市因为没有产业支撑，被大城市虹吸严重，且库存高企项 目去化困难，仍在不断探底，或者虽然已经见底但在这轮复苏行情下也基本没有起色。 从百城情况来看，大部分城市销售额已经在 2021 年及之前见顶，有 51%的城市 2023 年 住宅销售额尚不足近五年历史高点的 50%。2024 年上半年与上年同期相比，有 92%的 城市住宅销售额同比降低，70%的城市降幅超过 30%。

二手房 2024 年上半年整体走势与新房一致，但是因供应量和供应结构更具优势，二手 房成交降幅显著小于新房。2024 年 1-27 周 13 城二手房成交面积 3013.8 万方，同比减 少 6.7%，降幅显著小于新房市场，因为：（1）二手房供应充裕而新房新增供应少，弱市 下需求往核心区域聚焦；（2）二手房价格跌幅较大已经具有一定性价比；（3）当前市场 需求有限，二手房对新房产生分流。

2. 土地供需持续大幅缩量，预计将对下半年及明年供货和销售形成制约

房企拿地的决策背后的主要依据仍然是销售回款、经营状态、融资情况、对未来的预期 等。2024 年上半年新房销售表现较差，叠加房企供给侧产能出清，土地市场继续大幅 下跌，我们预计将对 2024 年下半年的供货和销售形成结构性制约。由于当前楼市修复 缓慢，土地库存积压严重，房企拿地意愿低，政府虽然供地意愿较强但是出于流拍率的 考量大幅减少供地。土地供应建面自 2021 年开始逐年下滑，2023 年 300 城宅地供应建 面 6.3 亿方，较 2020 年高点 13.6 亿方已经腰斩；宅地出让金 28716 亿元，仅为 2020 年的 55%，已跌回 2016 年至 2017 年的水平；成交建面 49488 万方，仅为 2020 年的 42%，已跌破十二年平台位。2024 年上半年销售尚未企稳，房企拿地依然谨慎，300 城 成交建面 8893 万方，同比-36%；金额 5427 亿元，同比-44%，一般来说上半年拿地可 以在下半年开工，因此上半年土地市场大幅下滑预计将对下半年及明年供货形成制约。

不同能级城市土拍规模同步收缩，由于拿地往核心城市聚焦，一线城市更具韧性。往后 看拿地仍有下行空间，但空间较小，拿地走势主要取决于销售趋势。2024 年上半年 300 城中一线、二线、三线城市累计宅地出让金分别为 1272、2786、1369 亿元，同比分别 -37.0%、-46.6%、-42.6%；成交建面分别为 431、3464、4998 万方，同比分别-44.0%、 -40.7%、-31.7%。在城市分化加剧，有效市场收缩的背景下，房企城市选择高度集中， 首选华东、次选华南，中西部和北部选择性布局一二线，而大量的三四线已经排除。一 线城市投资占比提升，从 2020 年的 13%提升至 2024 年上半年的 23%，三线占比从 2020 年的 38%降低至 2024 年上半年的 25%。

成交楼面均价方面，供给端，各地政府为了提高房企参拍意愿、减少土地流拍，增加了 核心地块的供应；需求端，市场持续波动下，房企为了销售确定性往核心城市布局，推 动楼面价结构性上行，未来在销售端也将受此结构性影响。2023 年一、二、三线城市宅 地成交楼面价分别为 24143、7629、3275 元/平，同比分别+8.4%、+3%、+6.8%；2024 年上半年一二三线城市土地成交均价分别为 29514、8041、2738 元/平，同比分别+12.5%、 -9.9%、-16.0%，一线城市拿地持续往板块聚焦推动成交均价抬升，三线因为价格较低， 弹性相对较小。

土拍热度进一步降温，不同城市以及同一城市的不同区域之间冷热分化加剧。2021 年下 半年因为销售转冷叠加供地政策收紧，土地市场骤然降温；2022 年维持低迷状态；2023 年上半年随着销售短暂弱复苏溢价率小幅提升，但进入下半年销售市场降温带动土地市 场再度降温，不少核心城市也出现流拍，尽管下半年二线城市陆续放开土拍限价，核心 地块溢价率提升，但流拍和底价成交依然广泛存在。2024 年上半年 300 城土地流拍率 19%、溢价率 4%，流拍率较上年提升，溢价率小幅下降，土地分化加剧。