房地产行业政策复盘及展望分析

防守到进攻，去库存、稳房价。

1.量价的持续下滑，带来政策态度变化

根据统计局数据，21年7月全国商品房销售面积同比转负，21年9月成交压力传 导至价格，70大中城市新房及二手房价格指数均环比转负，伴随着房地产市场量价 的持续下滑，房地产的政策态度开始发生变化，本轮周期政策态度的变化可分为五 个阶段。 第一阶段为21年下半年，地产量价开始下探，围绕“房住不炒”的总基调，这 一阶段中央对地产态度相对谨慎，地产政策环境仍以强化监管为主。 第二阶段为2022年，随着量价的进一步下探，中央对地产态度缓和，但政策调 整幅度相对较小。需求端，22年2月各地开始试探性放松四限，起初以低能级城市为 主，22年5月更多高能级城市开始放松四限，地方四限政策评分开始明显下滑，中央 层面也出现了第一次统一政策放松，首套房贷利率下调为LPR-20bp，带动首套房贷 利率开始下行；22年9月中央第二次放松，出台首套房贷利率机制、换购退税优惠并 下调公积金贷款利率。

供给端，22年下半年保交楼、“第二支箭”、央行16条、股 权融资重启等政策一定程度舒缓了房企的融资困境，供给端政策环境相对宽松。 第三阶段为23年上半年，在22年全年的密集政策调整后，市场出现了一些量价 企稳的迹象，23年“小阳春”销售表现突出，23年1-5月70大中城市新房价格指数环 比正增长，政策开始进入相对“空窗期”，地方四限政策力度评分及房贷利率水平均 保持平稳。

第四阶段为23年下半年至24年4月前，政策空窗期后量价再次开始下滑，以23年 7月政治局会议“供求关系发生重大变化”的表态为标志，政策态度出现积极转向， 这一阶段政策仍以解除过往限制的“防守型”政策为主，单次政策力度普遍大于22 年的政策调整期。23年8月，中央政策第三次放松，首/二套首付比下限统一为 20%/30%、二套利率下限下调至LPR+20BP、出台存量贷款利率置换政策，同时在 中央的倡导下，一线开始自上而下的执行首套认房不认贷政策，23年8月的政策组合 拳实际为本轮周期首个可与14-16周期政策调整相较的中央政策，但在缺乏信心的基 本面环境下，政策效果未能完全体现。 第五阶段为24年4月以来，以4月政治局会议“统筹研究消化存量房和优化增量 住房政策”的表态为转折点，政策态度出现从“防守”到“进攻”的积极转变。4月 底政治局会议后地方原有四限政策限制加速解除，目前除一线和海南重点区域外， 均解除限购。“517新政”首/二套首付比下限15%/25%、取消首二套房贷利率下限、 公积金贷款利率下调的政策组合拳为本轮周期的第四次中央政策放松，央行设立总 资金量5000亿元的保障性住房再贷款，支持地方收购存量商品房，政策力度超预期， 体现了中央对解决地产问题的决心。

与过往周期相比，本轮政策出台节奏较为滞后，21年7月面积转负后22年4月第 一次较大范围的放松，第二次较大范围的放松于23年8月出台，供需信心不足，量价 存在下跌惯性，24年4月后地产政策进入新的阶段，政策突破原有框架，有望推动市 场真正企稳回升。

2.“517 新政”为本轮关键转折，政策环境已比 14-16 周期更宽松

“517新政”是本轮周期政策层面的一次重大转变，第一是对地产定调更积极， 副总理何立峰强调要“深刻认识房地产工作的人民性、政治性”、“房地产关系人民 群众切身利益和经济社会发展大局”；第二是政策目的性强、可执行性高，回归到了 上一轮周期（14-16年）自上而下的政策框架，地方政府有明确的考核和政绩指标， 对于打破通缩负循环具备重要的意义。

当前各地均跟进“517新政”，一线除北京外首套、二套房贷利率下调幅度在35bp45bp之间，北京利率下调幅度较大，五环内、外首套分别下调55bp、45bp，二套下 调65bp、80bp，二线首套房贷利率平均下调幅度为22bp，二套为43bp，各地因城施 策降低居民端购房成本。

目前北京、上海、深圳限贷政策执行口径基本一致，略高于二线城市水平。限购 政策北京最严，非本地户籍购房仍然要求5年社保，上海为3年，深圳核心区3年、外 围区域1年，其他二线城市几乎无社保或限购要求。

根据我们的模型测算，截至24年6月21日，全国累计四限政策力度指数从2304 （22年1月）降至859，累计下降1445，累计下降63%，5月单月下降228，央行“517 新政”进一步打开四限政策放松空间，当前四限评分已低于16年2月的低点921。

与14-16周期对比，由于本轮周期政策因城施策、多次点状放松的特点，四限政 策评分下降速度较缓。本轮周期四限政策评分下降最快的三个时期为22年5月、23年 9月及24年5月，22年5月为高能级二线城市四限第一次放松带动，23年9月为包括广 州在内的高能级城市限购松动、“23831新政”后首付下调及首套“认房不认贷”带 动，24年5月为本次“517新政”带动，“517新政”在两周内基本落地完毕，为本轮 周期落地最快的政策。

517最大的意义是地产政策态度和路线的确定性变化，6月7日国常会上，对地产 定调要进一步储备去库存、稳市场的政策措施，当前市场表现并未达到理想预期， 后续政策节奏仍值得期待。

3.未来政策空间展望

未来政策将从两个方面发力，一是提升居民购房能力，包括利率再下调、首付 分期、套内计价、个人抵押贷款购房、房贷抵扣个税等可提升居民购买力的需求端 政策或将持续推出，二是供给侧“去库存”。最终目的是控制资产价格（稳房 价），防止风险扩散，最终稳定投资，让房地产市场回归平稳发展。