房地产行业资产情况如何？

资产优化，杠杆修复。

1. 资产收益率持续筑底，净负债率仍有压力

2023 年净资产收益率有望触底企稳。房地产板块净资产收益率为-0.96%，同比 下降 1.17 pct,降幅收窄 3.21 pct。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房 企同比分别-2.71 pct、2.71 pct、-7.15 pct；分企业性质来看，央国企净资产收益 率同比下降 0.94 pct，其他企业同比下降 1.53 pct。 2024 年一季度净资产收益率延续下行。房地产板块整体净资产收益率为 0.01%， 同比下降 0.8pct。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企净资产收益率 同比分别-0.56 pct、-0.95 pct、-1.56 pct；分企业性质来看，央国企净资产收益 率同比下降 0.5 pct，其他企业同比下降 1.15 pct。

2023 年净负债率央国企微降，其他企业增幅收窄。房地产板块净负债率为80.7%， 同比增长 2.69 pct。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企同比分别为 3.55 pct、-1.81 pct、22.47 pct；分企业性质来看，央国企净负债率同比下降 0.34 pct，其他企业同比增长 6.46 pct。 2024 年一季度板块净负债率有所增长。房地产板块整体净负债率为 86.17%，同 比增长 6.40 pct。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企净负债率同比 分别为 8.76 pct、-0.67 pct、27.04 pct；分企业性质来看，央国企净负债率同比 增长 4.33 pct，其他企业同比增长 8.78 pct。

2. 资本结构持续优化，央国企引领稳杠杆趋势

2023 年房企负债率持续降低。房地产板块资产负债率为 75.98%，同比下降 1.7 pct。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企同比分别为-1.75 pct、-2.62 pct、0.64 pct；分企业性质来看，央国企资产负债率同比下降 1.08 pct，其他企业 同比下降 1.86 pct。板块整体剔除预收款后资产负债率为 70.2%，同比下降 0.76 pct。 分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企同比分别为-1.00 pct、-1.74 pct、 2.39 pct；分企业性质来看，央国企剔除预收款后资产负债率同比下降 0.97 pct， 其他企业同比下降 0.35 pct。

2024 年一季度房企杠杆延续下行。房地产板块整体资产负债率为 75.69%，同比 下降 1.82 pct。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企资产负债率同比 分别为-2.02 pct、-2.77 pct、1.13 pct；分企业性质来看，央国企资产负债率同比 下降 1.22 pct，其他企业同比下降 1.93 pct。板块整体剔除预收款后资产负债率为 69.85%，同比下降 0.55 pct。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企剔 除预收款后资产负债率同比分别为-0.80 pct、-1.66 pct、2.85 pct；分企业性质来 看，央国企剔除预收款后资产负债率同比下降 0.82 pct，其他企业同比下降 0.05 pct。

2023 年房企偿债压力加剧，头部房企更具优势。房地产板块 EBITDA 利息覆盖倍 数为 1.96x，同比下降 0.36x。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企分 别为 3.43x、1.81x、-0.19x，同比分别-1.50x、0.80x、-1.01x；分企业性质来看， 央国企 EBITDA 利息覆盖倍数为 2.38x，同比下降 0.47x，其他企业为 1.58x，同比下 降 0.32x。

3.预收款占比下滑，存货占比延续下行

2023 年房企预收款比重下滑，资金回笼压力凸显。房地产板块预收账款占总资 产为 19.39%，同比下降 3.74 pct。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房 企同比分别为-3.30 pct、-3.78 pct、-6.04 pct；分企业性质来看，央国企预收账 款占总资产同比下降 0.88 pct，其他企业同比下降 6.02 pct。 2024 年一季度预收款占比延续下行，市场信心有待提振。房地产板块整体预收 账款占总资产为 19.37%，同比下降 4.63 pct。分企业规模来看，头部房企、中型房 企、小型房企预收账款占总资产同比分别为-4.63 pct、-4.41 pct、-5.56 pct；分企业性质来看，央国企预收账款占总资产同比下降 1.66 pct，其他企业同比下降 7.04 pct。

4.存货结构显优化，央国企财务策略见效

2023 年存货比重下降，央国企较稳。房地产板块存货占总资产比重 48.79%，同 比减少 2.34 pct。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企同比分别为-2.11 pct、-1.66 pct、-5.06 pct；分企业性质来看，央国企存货占总资产比重同比下降 0.80 pct，其他企业同比下降 4.20 pct。 2024 年一季度存货比重延续下行，央国企实现微增。房地产板块整体存货占总 资产比重为 48.92%，同比增长-1.48 pct。分企业规模来看，头部房企、中型房企、 小型房企存货占总资产比重同比分别为-1.52 pct、-0.82 pct、-2.91 pct；分企业 性质来看，央国企存货占总资产比重同比增长 0.43 pct，其他企业同比下降 3.80 pct。