房地产行业政策回顾及展望分析

防风险、保交楼、促稳定。

1. 政策回顾：需求侧因城施策向供给侧全面松绑

自2021年下半年以来，房地产行业基本面持续下行，2021年9月央行提出“两维护” 确立了政策底，在政策支持的第一个阶段主要以各城市需求侧边际放松政策为主，辅 之以供给端并购融资等相关政策，至“金融十六条”发布以及“三支箭”的逐步落地， 房地产行业供给侧迎来全面的政策宽松。

本轮房地产调控以供需两端的融资限制为主要手段，“金融十六条”以“保交楼”、“保 民生”、“保行业”为核心目标，全面涵盖了行业供需两端金融服务支持方向，对房地 产企业各种融资方式均给与了阶段性的政策支持指示，通过存量债务展期以及支持 融资稳主体，“保交楼”与个人信贷支持促进消费者信心修复，随着政策的逐步落地 房企的资金压力有望得到一定程度的缓解。 供给端，以“三支箭”为核心，从房地产开发企业信贷、债券、股权三种核心融资方 式入手，支持房企融资，缓解资金压力。

专项借款和银行战略合作逐步落地，2022年7月初“停贷”事件持续发酵，此后 中央多次出台相关政策支持各地加快“保交楼”，8月，住建部、央行等部门出 台政策，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。 9月，全国2000亿专项借款资金启动后，郑州、沈阳、哈尔滨等城市均有相关资 金到位，在当地“保交楼”中发挥了重要作用。11月以来商业银行对优质房企积 极提供授信额度，截至2022年底，不完全统计下累计意向授信额度超3.18万亿元。

“第二支箭”亦已逐步落地，11月8日，银行间市场交易商协会表示继续推进并 扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的 民营企业发债融资。相较于5月份、8月份支持示范房企增信发债，只有个别6家 民营房企受益，此次的支持范围扩大，落地速度加快，截至2022年底，我们可以 看到像龙湖集团、美的置业、新城控股、金辉集团、碧桂园等民营房企中债增信 中期票据均已落地。

再融资与并购重组松绑，11月28日，证监会新闻发言人表示在上市房企股权融资 方面调整优化5项措施，“第三支箭”股权融资正式落地，时隔四年房地产行业 再融资重启，对行业托底支持力度较大，截至2022年底，我们跟踪到已经有19家 上市房企公告拟进行定增，三家房企拟进行资产重组。“第三支箭”的落地预计 将加速房地产行业不良资产的处置以及行业风险化解，加快行业供给侧整合。资 产重组为房地产公司带来更多新的机会，如格力地产重启对珠海市免税企业集团 的股权收购，招商蛇口拟通过发行股份进行收购以进一步扩大对前海项目的持股 比例，陆家嘴拟将集团部分资产注入公司等。

预售资金监管政策持续优化：2022年11月14日，银保监会、住建部、央行再次释 放政策利好，联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通 知》，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性 风险。《通知》对保函的额度和期限、商业银行开具置换预售监管资金具备的条 件、房地产企业如何使用保函、商业银行如何防范风险等内容作了明确规定。 更加合理的和科学的预售资金监管制度既可以有效的保障“保交楼”，也可以保 障开发商资金使用效率，2022年以来预售资金监管政策在持续优化，根据中指研 究院统计显示，2022年全国已有超110省市调整预售资金监管政策，或放松资金 监管为房企提供部分资金支持，或收紧政策保证项目建设资金安全。政策在行业 动态变化中更加细化、更加合理，我们相信后续政策有望持续优化至在保障“保 交楼”与资金使用效率中实现动态平衡。

需求端政策，本轮房地产行业政策放松始终坚持“房住不炒，因城施策”的大原则， 自2021年四季度以来各城市需求端放松政策不断，但是在疫情反复以及经济承压的 大背景下，政策效果并不理想。从全国层面政策上来看，房贷利率下限不断下调，二 手房交易成本调降，各个城市从多维度实施更为宽松的房地产行业政策。

因城施策频次较高，并逐渐向高能级城市蔓延，根据中指研究院的数据，四季度 每月各城市政策发布次数环比持续下降，但是2022年整体发布政策次数达到1023 次，近几月一线以及二线城市政策发布次数占比明显提升。

房贷利率持续下调，2022年以来5年期LPR累计下调了35BP，其中5月和8月5年期LPR均 单边下调15BP，充分体现了政策对房地产行业的呵护。截至2022年11月首套平均房贷 利率较上年同期累计下降了140BP至4.17%，个人住房公积金贷款利率（5年以上）也 实现了自2015年以来的首次调降，降至3.1%。 房价-房贷利率联动机制的建立降低了LPR调降的概率，加大了因城施策的空间。2023 年1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整 机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、 下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。 据中指研究院监测数据，已有包括天津、石家庄等地在内近30城房贷利率降至4%以下， 部分城市实际执行LPR-50bp首套按揭贷款利率。房地产行业尚处于底部，在“因城施 策”的政策框架下，房价-房贷利率联动机制的建立有望让更多城市进一步调降新发 生房贷利率至4%以下。

二手房交易成本调降，二手房交易相关政策持续优化推动二手房市场回暖，有利 于改善型需求或置换需求释放。

2. 政策展望：供需两端政策仍将不断优化、精准

中央经济工作会议定调“防风险”、“促稳定”：2022年12月15-16日召开中央经济工作 会议，关于房地产方面提及“多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、 养老服务等消费。”“有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展， 扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组 并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违 法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房 地产业向新发展模式平稳过渡。”12月15日，国务院副总理刘鹤指出“房地产是国民经 济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努 力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处 于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。”时隔一年，首次被高 层提及房地产行业是国民经济的支柱产业，体现了房地产行业在未来稳定经济中的重要 作用。

预计2023年政策面仍偏宽松：此次中央经济工作会议将“有效防范化解重大经济金融 风险”、“要确保房地产市场平稳发展”放在首位，体现了2023年房地产行业政策方向 核心在于“防风险”、“促稳定”，将“房住不炒”的相关表述放置在最后面，体现了 在多年的政策定调和调控下，投机需求得到了有效遏制，但房住不炒仍是长期坚持的 方向。当前房地产行业市场成交较弱，为实现“防风险”、“保交楼”、“促稳定”，预 计2023年房地产行业整体的政策仍偏宽松，从供需两端的政策仍有进一步优化的空 间和必要。

（1）供给端，尽管目前融资“三支箭”已经逐步落地，但是销售端仍显疲软，预计 供给端政策仍有持续优化和加码空间。首先，“保交楼”仍是“防风险”中的重要一 个方面，预计与“保交楼”相关的政策仍会进一步加码，比如专项借款、推动行业并 购重组等；其次，着力保企业，化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，此前在 融资端的相关限制性政策有望出现松动；再次，促进行业探索新的发展模式，租购并 举的住房体系仍是长期建设的方向，预计保障性租赁住房建设仍是2023年的重要方 面。另外，预计REITs将在房地产行业新发展模式中充当重要角色，近期证监会相关 负责人表示将“加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展 到市场化的长租房及商业不动产等领域”，在第三支箭中也提及“进一步发挥REITs 盘活房企存量资产作用”；

（2）需求端，2022年在因城施策下，三四线城市放松的力度更大，也有逐步向强二 线和一线城市倾斜，但整体比较克制，预计2023年需求端的政策会持续优化，更加精 准。2023年1月5日，住房和城乡建设部部长倪虹接受采访时表示，因城施策、精准施 策，提振市场信心。对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都 要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女 家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒 房者重新入市留有空间。同时，增加保障性租赁住房的供给和长租房市场的建设，让 新市民、青年人能够更好地安居，让他们放开手脚为美好生活去奋斗。用力推进保交 楼保民生保稳定工作。着力化解房企风险，提高住房建设标准，为房屋提供全生命周 期安全保障。我们认为2023年在疫情防控政策持续优化的背景下，推动经济修复的宏 观以及产业政策持续落地，居民收入预期将逐渐改善；其次，房贷利率仍有下调空间。 中央经济工作会议中提及“稳健的货币政策要精准有力。要保持流动性合理充裕，保 持广义货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配”，预计2023年我国 货币政策仍有空间支持房贷利率继续下调；再次，高能级城市需求端相关政策有望进 一步优化。