新大正发展历程、股权结构、管理层及营收分析

坚守非住物业，启动股权激励，积极推动全国化布局。

1. 公司概况及发展历程

新大正物业集团股份有限公司（以下简称“新大正”或“公司”）是一家专注城市 公共服务与设施管理的全国性综合公建服务商。公司根据“五五”战略规划，形成了 以基础物业服务为支撑，快速发展城市服务、孵化发展创新业务的业务版图。公司荣 膺“2021 中国物业服务企业综合实力 500 强”第 23 名。截至 2022 年 12 月，公司在管 面积突破 1.3 亿平方米，覆盖全国 29 省 116 座城市。全年新拓展项目中标总金额 19.1 亿元，饱和年化合同收入金额 10.1 亿元。

新大正物业深耕重庆，坚持发展公建物业 20 余年，近年来积极探索城市服务以及 创新业务，并积极推动业务全国化布局。1998 年新大正物业公司正式成立。次年，公 司获 IS09001 国际质量体系认证并获得第一个国优项目：大正大厦。2001 年公司承接 广璐大厦，由此开启公司市场化发展进程。2004 年公司承接九龙坡区机关物业进入公 共物业领域。2005 年公司承接重庆大学虎溪校区物业进入学校物业领域。2007 年公司 承接西永微电园管委会物业进入园区物业领域。2012 年公司承接贵州省高级人民法院 物业开启业务全国化布局。2016 年公司完成股改，成立集团；同年承接江北国际机场， 进入航空物业领域。随后公司不断进行全国化布局并于 2019 年成功登陆深交所中小板。 2021 年全国管理服务面积超过 1 亿平方米。2022 年初步完成全国化战略布局，物业服 务超过 100 座城市。2023 年拟以 7.88 亿收购云南沧恒投资有限公司，涉足水力发电物 业服务领域。

2. 股权结构集中稳定，股权激励力促企业发展

管理层股权集中稳定。截至 2022 年 12 月 31 日，公司总股本 2.291 亿股。其中， 王宣直接持有 28.5%，李茂顺、陈建华及廖才勇分别直接持有 6.9%、1.7%以及 1.7%。 四位一致行动人组成的核心团队还通过控股重庆大正商务信息咨询合伙企业持有公司 17.2%的股份。因此，公司实际控制人为李宣及其一致行动人李茂顺、陈建华及廖才勇。 稳固的股权结构使得管理层对公司有较强的掌控能力。

股权激励力促企业发展。公司自 2021 年起连续两年推出限制性股票激励计划。 2021 年限制性股票激励计划已于 2021 年 5 月 19 日向激励对象授予 158.0 万股限制性股 票，价格为 17.6 元/股。公司制定了长达五年的解除限售业绩考核目标，展现了公司对 未来业绩较强的信心。2022 年 6 月 2 日，由于 2021 年激励计划第一个解除限售条件已 经达成，公司解除了 15 名激励对象共 60.3 万股限制性股票限售。2022 年限制性股票激 励计划也已于同日向激励对象授予 131.6 万股限制性股票，价格为 11.6 元/股。同时以 11.8 元/股的价格向一名激励对象授予 8.4 万预留限制性股票中的 4.2 万限制性股票。

3. 管理层物管经验丰富，多位物管领域专家加盟

公司管理层长期深耕重庆物业管理领域，经验丰富。公司创始人，终身名誉董事 长王宣自 1998 年起担任重庆大正有限董事长，物业管理领域从业时间超过 20年。公司 现任董事长李茂顺自 1999 年起担任重庆大正房地产开发有限公司总经理，同样有着超 过 20 年的从业经验。

公司积极吸引业内优秀人才加盟管理层，充实管理力量。公司引入了多位来自中 航物业以及招商积余的高管，加强公司管理力量的同时学习领域内优秀业态。同时公 司还引入了多位来自不同领域的高管，拓宽公司视野，为公司多元化发展奠定基础。

4. 营收增速、利润率水平趋于稳定，降本增效效果明显

营收增速趋于稳定，毛利润增速近期受挫。公司营业总收入由 2018 年的 8.9 亿元 增长至 2022 年的 26.0 亿元，营收 5 年 CAGR 为 30.9%。公司整体毛利润由 2018 年的 1.9 亿元增长至 2022 年的 4.2 亿元，毛利润 5 年 CAGR 为 22.2%。营收及毛利润增速于 2021 年出现显著提升主要是由于公司于 2021 年 4 月完成对四川民兴物业的并购。

西南地区物管企业受疫情影响较大。公司 2022 年营收及毛利润增速同比分别下滑 34、30.25 个百分点，主要是由于 2022 年，特别是 2022 年年末，受疫情影响较大，回 款及正常业务开展受到较大影响。主营业务位于西南地区的各上市物业 管理企业都遭遇了不同程度的营收及毛利润增速下滑。2022 年新希望服务、东原仁知 服务、金科服务营收增速同比分别下滑 33.81、43.15、93.72 个百分点；毛利润增速同 比分别下滑 37.06、53.80、133.66 个百分点。

公司大规模扩张等因素使利润水平承压。2021 年起，公司基于极速扩张的规模及 未来发展需要，全年引进中高层 34 人，领导班子 5 人。设立各细分事业部及完成 10 大 重点中心城市公司团队组建。短期内人才引进，新项目员工培训影响盈利水平；2021 年起，公司设立股权激励制度，年内股票激励计划首次授予员工持股平台及新合伙人 吸纳产生股权激励费用摊销减低当年净利润 1513 万元。剔除该费用归母净利润同比增 长 38.10%；此外，重庆三年社保基数快速提升，从 1800 元/月提升至 3957 元/月。公司 40%员工位于重庆，2022 年成本增加 2700 万元，对利润率产生较大影响。

成熟期项目和重庆区域项目毛利率水平较高，未来利润率有一定趋稳回升空间。 成熟期项目盈利较为稳定，但新进项目由于有员工培训，机器设备耗材等投入前期成 本较高。2021 年以来，公司外拓进展迅速，屡破纪录。大量新进项目使得毛利率阶段 性下降，但这已为公司长期发展奠定坚实基础。重庆地区成熟期项目占比较大，新进 项目也能够快速获得区域密度提升后的边际收益，毛利率水平良好。重庆以外项目由 于新进期项目较多，此外有着在新进城市搭建团队，项目拓展等销管费用，毛利率水 平较低。在可预见的未来，公司利润率水平存在较大回升空间。

公司利润率水平处于行业内平均水平。公司 2022 年毛利率、净利率分别为 16.2%、 7.2%，均处于行业内平均水平，有较大增长空间。可以预计公司成功完成沧恒投资并 购及项目逐渐进入成熟期后，利润率水平将会有较大提升。

公司疫情间负债率保持稳定，提质增效效果显著。公司资产负债率总体呈波动后 维持稳定的趋势。2019 年公司完成 A 股上市，年末货币资金同比增长近 4 亿元，资产 负债率显著降低。2020年公司年末负债增加近 1.4亿元，主要是公司应付职工薪酬增加 约 5000 万元，应付账款增加约 4500 万元。其中应付职工薪酬增加主要是由于公司大规 模扩张所致使的新中高层管理人员加盟及中心城市公司组建完成。之后疫情期间资产 负债率始终保持稳定。公司践行降本增效的宗旨，运营成本减少显著。2022 年疫情期 间管理费用率已低于至疫情之前水准。