房地产行业供应端有什么问题？

供应端收缩，结构性问题突出。

1、量：有效供应不足

新房供应下滑明显。2023 年 1-5 月，重点 30 城商品房供应量比 2021 年同期下 降 42%，比近五年平均供应量低 25%。供求比从 2020 年 1-5 月至 2023 年同 期，由 1.06 跌至 0.77。4 月后，推盘下滑明显，供应乏力。重点 30 城市中，4 月有 23 个城市新推盘面积环比降低，5 月有 24 个城市新推盘面积环比降低。市 场可推售新盘减少，在售项目以顺销盘、尾盘销售为主。

新房供给不足，源于 2022 年全国土地供应量下滑。2022 年全国土地供应量与 历年比较，呈量级性下滑，2022 年全国住宅类用地共成交规划建筑面积 12.3 亿 平，同比下降 30.8%，致使 2023 年无充足的新增商品房可以供应。2023 年 1- 5 月全国土地成交建筑面积持续下滑，同比减少 32%，不足 2021 年 1-5 月土地 成交的三分之一，给今年下半年以及之后的新房供应带来压力。

2、主体：房企危机后开发能力下降，地方国资平台公司开发周期长

众多房企陷入流动性危机，新增供应受阻。据不完全统计，2020 年全口径销售 额 50 强房企中，已有 22 家出险企业，2023 年仍旧是还债高峰，房地产开发实 际到位资金同比持续下降。房企尝试通过收并购解决流动性问题，但整体进度较 慢，且目前已出售资产以两部分为主：优质持有型商业及其他优质资产股权，将 优先被选择，无法为市场带来新增商品住宅供应；地方国资企业任务性接盘土地 或股权，建设转化时间长，短期难以形成新增住宅供应。通过盘活出险企业存量， 无法弥补 2022 年全国土地供应下滑导致的住宅供应缺口。

地方国资平台公司成为待供应主力，但项目开发周期长。2022 年地方国资平台 公司拿地占比提升，22 城地方国资平台公司拿地宗数超五成，但不同于高周转 房企，其项目推进速度比较缓慢，在土拍市场托底拿地，更多是出于稳定市场的 考虑，一般会在拿地后再交由专业的开发商开发地块，中间存在较长时差。由于 地方国资拿地后无法快速转化，致使住宅的后续入市供应更加不足。据中指院统 计，截至 2023 年 3 月末，地方国资平台公司 2021 年项目入市率 20%，2022 年 项目入市率仅为 6%，开发滞后明显。国家统计局数据显示，2023 年 1-5 月房屋 新开工面积累计同比下降 22.6%，据此推算 2023 年地方国资项目新开工比率依 旧不乐观。

3、结构：区位、户型、品质错位

区位方面，存在错配。过去土地供应郊区化，缺乏核心区土地供应，与需求不符。 北京、上海、深圳、广州城市核心区住宅用地供应非常稀缺，经历市场下行后， 购房者已经回归理性，更注重通勤时间等实打实的居住功能属性，当前需求逐步向核心区回流，而土地供应郊区化，难以有效匹配需求。如，2022 年北京成交 住宅用地 55 宗，其中四环内成交仅 6 宗，占比 11%，五环外土地 41 宗，占比 75%；上海成交住宅用地 115 宗，其中内环内成交 9 宗，占比 8%，外郊环及郊 环外 87 宗，占比 76%；深圳成交住宅用地 34 宗，福田、罗湖、南山仅南山供 应并成交 1 宗，占比 3%；广州成交住宅用地 58 宗，越秀区无供应，其余城区 供应较均衡，其中白云区供应最多占比 17%，从化区最少占比 2%。一线城市核 心区新增住宅用地非常稀缺，土地供应区位结构错位。

户型方面，供需不匹配。房企高周转时代，产品多为刚需走量，供应以 90 平上 下户型为主，目前的推盘未根据需求及时改变思路。据克尔瑞数据库显示，以部 分城市为例：功能改善型为主的城市，如北京，2023 年 1-5 月，90 平方米以下 产品供应占比 44.3%，成交占比 34.6%，90 平方米以上产品供应占比 35.1%，成交占比 45.9%。上海，2023 年 1-5 月，90 平方米以下产品供应占比 35.8%， 成交占比 31.8%，90 平方米以上产品供应占比 64.2%，成交占比 68.4%。南京， 2023 年 1-5 月，90 平方米以下产品供应占比 27.4%，成交占比 21.1%，120 平 方米以上产品供应占比 72.6%，成交占比 78.9%。品质改善型为主的城市，如成 都，2023 年 1-5 月，120 平方米以下产品供应占比 38%，成交占比 33.8%，120 平方米以上产品供应占比 62%，成交占比 66.2%。均呈现改善类产品供应小于 成交的情况。

品质方面，难以契合改善需求。2015 年开始，“快周转、冲规模”逐渐成为行业 尤其是大型民营地产商的主要战略选择。凭借高周转，很多企业实现了规模突进， 并利用规模优势实现了更为便利的加杠杆融资。“高周转-冲规模-更好融资-高负 债、高杠杆”成为房企争相复制的循环链条。但是，该链条顺畅运行的后果是住 宅同质化现象严重，房企追逐利润忽略了品质。不同地区、不同受众的项目高度 同质化。2020 年开始，随着行业融资层面新监管规范的出台，叠加销售下行、 预售资金监管收紧，导致房企利润空间受到挤压，产品建造成本不断压缩，住房 品质降低。

现存库存无法匹配新增需求，部分存量会成为去化不掉的“死库存”。由于 2022 年成交量缩减，全国商品住宅历史库存处于相对高位，商品房待售面积走高，但 与目前的市场需求存在偏差，匹配度低，导致存量产品去化缓慢。库存多以地产 大建设时代建造的品质较低的同质化产品为主，无法打动改善客户。在限价初期， 企业对限价政策存在侥幸心理，希望从销售端突破限价，仍旧以高溢价获取土地， 然而随着补充政策不断完善，造成房企利润空间下降甚至亏损，房企被迫不断降低项目成本，从而造成住房品质下降。据北京仲裁委员会统计，2021 年房地产 案件中因房企降本增效导致的房屋质量问题和违规改造问题增加。近期，越来越 多城市设置合理土拍价格上限，以摇号作为土拍最终环节，在土地出让环节给开 发商预留了充足利润空间，未来这些项目的产品将有可能增加配置，提高性价比， 更符合改善新需求，这将会导致之前尚未销售的低品质库存面临去化难问题。