房地产行业有哪些变化？

销售市场确有回暖，更需关注新变化。

1.变化1：“消费价格带”收窄下的消费降级和升级并存

从去年Q4开始的二手房销售持续好于新房的特点仍在延续，市场始终关注二手房交 易改善往新房的传导效率？首先传导肯定存在，二手房“卖一买一”的链式交易特点 决定了这种滞后性，但二手房对新房后续改善的传导和解释可能会较历史变弱，其后 一个重要因素就是消费水平的均值回归，或表现为消费“价格带”的收窄。价格带 上限的下移或来自于过去地产杠杆牛市的结束，他会使得造富效应和财富幻觉效应下 降同时作为抵押品的资产贬值也会拖累消费杠杆，价格带下限的上行更多来自于周期 的复苏和疫情的褪去；从草根调研了解，除一线城市部分区域所谓豪宅供需矛盾之外，另一大特点是，消 费者开始接受总价更低，但面积更大的改善需求，同时更加从“使用者”角度选择 更适合居住的产品。

2.变化2：竞争不再仅是房企间，而是背后的供应链以及渠道

和供应商类似，处于交易环节的中介机构也表现出来对应收账款的高度敏感，一方 面，部分公司出于对现金流的考虑，内部KPI角度要求二手房成交占比提高，另外 一方面，对于部分资质较弱的房企，要求预付佣，对于优质房企，也尽可能博弈更 好的付款条件。这种交易环节自我实现或使得可见的2年内二手房维持热度； 另外，行业触底回升过程中，房企本身的信用修复大概率维持较大的差异性，房企 资产负债表修复的进度或依然维持不同步；与此同时，中介机构和供应商一样，对 于新房和二手房、优质房企和非优质房企参与度的选择性安排也会反过来强化行业 “强者恒强”的特点。毕竟，未来的竞争不再仅是房企之间，而是供应链以及渠道 的竞争。

3.变化3：二手房交易提升或驱动“流量入口”结构变革

城镇化进程放缓催生的存量交易时代其实早已开启，行业下行期模糊了这一特点， 目前开始重新呈现； 在前述原因（变化1和2）驱动下，未来几年对于房地产产业链可能需要思考“流量 入口”的结构性变化，例如中介机构，物业，家装等和C端更密切的入口价值可能提 升，同时，传统的C端入口或更被重视，曾经被市场验证拥有较优公司治理能力的企 业最终可能把握机会，结果或是产业链上企业的强者恒强。

4.变化4：销售大概率以难以刺激房价快速上行的形式复苏

调研发现，（1）一些城市二手房成交更多以低价“笋盘”放量为主，这一类特点的 房子成交后，市场容易再次陷入一段盘整期，或者陷入紧平衡，剩下的卖家不愿意降 价，买家也不接受涨价，而选择继续观望；（2）近期新房成交确实有疫情期间积累 的迫切需求释放的贡献。综合以上，我们认为如果缺少外部政策再推一把，房价可能 会寻求一个更低的平衡点才能见底，这与我们判断的房价在Q3企稳倒是节奏比较一 致，但因为整体政策处于宽松区间，复苏的方向应该是确定的；这种情况下，判断未来半年的全国销售大概率以难以刺激房价快速上涨的弱复苏推进， 弱复苏隐含的意思就是：（1）预期的修复非线性上行，而是呈波动性上行特点。这 种复苏特点的直接作用就是强化“竞争格局改善”的长期逻辑，即弱β下的α。（2） 短周期政策难以收紧。

5.变化5：国央企左侧拿地，部分优质民企启动拿地策划

在基本面出现局部暖意背景下，国央企的谨慎乐观似乎变得更乐观了一点点，虽然大 家都很难预判销售恢复的成色有多高，但投资意愿先行，投资拿地的决心是真实的， 这也包括部分优质民企，这是因为一方面，大家不愿意等到右侧再进场布局而错过合 适的利润率，另外一方面，过去几年行业保现金流安全为主，导致相当一部分企业急 需补充货值；与此同时，部分优质民企开始出现拿地策划和安排，随着1月工程款支付高峰期过去， 相对优质民企的从业人员心理压力都得到一定缓解，精神面貌变好，但民企分化依然 大，拿地的策划和安排不等于跃迁式恢复拿地，拿地力度恢复到正常水平依然需要一 段时间；投资的分化一方面或拖累全局房地产投资以及土地财政的恢复速度，另外一方面，对 于更远期的销售的保障也早早埋下了差异的伏笔。

6.变化6：订单回补或弱于竣工弹性

房地产对上游供应商的采购订单增速可能先回补后趋慢；一方面，一些龙头的交付竣 工顶部在去年已经出现，而订单采购通常领先交付1年左右，后续市场需求恢复或拉动 竣工回补反弹，但新增订单弹性或没有竣工数据表现的那么好；另外一方面，从全局 角度来看，过去疫情对交付的推迟没有想象大，因为交付是有合同约束的，未出险房 企延迟交付现象及其个别；而对于出险房企而言，保交楼是一个系统工程，今年政策 定会推动保交楼加快推进，但出险房企“集采比例下降” ， “应付工程款相关无息负 债大幅弱化”或降低资金的乘数效应，或会使得竣工回补以相对温和的形式体现在行 业订单上；因此，在规模效应并不强的部分上游，短期供应端的差异性可能还是决定上游价格的 更重要因素，而市场后续对于上游或和房地产企业一样，或更关注于结构上的α。

7.变化7：非第一梯队的较稳健产业链龙头份额可能提升

在过去地产行业杠杆牛市背景下，相当一部分供应商、甚至实际控制人通过较激进的 形式帮助上市公司获取订单，目前也为杠杆所拖累。同时，服务能力的差异性也成就 了部分行业的龙头； 当前，在行业杠杆回归，总包方施工降低供应商施工差异性的背景下，过去较激进的 以及服务能力较出众的供应商，其竞争优势在减弱，部分市占率非第一梯队，但过去 较稳健的龙头有望实现份额提升，但若要实现弯道超车，可能需要依靠更多的差异化 产品或难以替代的服务能力。

8.变化8：过去行业标准的提高或制约B端供应商出清速度

去年需求端锐减背景下，供应链竞争反而愈发激烈了。在上游原材料涨价的情况下， 供应商给优质房企的报价仍在下降，部分供应商的报价已难以覆盖其经营成本。这种 情况会制约短期进一步扩大产能或出货的意愿； 过去的房地产牛市造就了供应端的产能过剩，目前正在出清阶段，部分供应商被动降 低产能，也因此对优质房企供货保障下降，开始丢掉市场份额；而这些丢掉的市场份 额甚至存在被一些代工厂接掉的可能性，这是因为过去的行业采购标准提高已经使得 这些代工厂符合进场资格，这会制约行业出清的速度，从而部分细分行业利润率回升 相较延迟。

9.变化9：新进入者的三个特点和新机会

C端进入B端：部分C端较强的品牌开始扩大和抢占优质房企的B端份额，过去因为B端 付款条件和利润率限制等因素，C端强势品牌进入B端较谨慎，目前，已经看到设备仪 器类、全屋定制类、卫浴类出现类似积极变化； 高端下沉中端：与前文判断的“消费价格带”收窄相呼应，部分高端品牌开始下沉中 端市场，卫浴等比较明显； 房企布局上下游：比如保利系的产业链布局以及万科和中海的平台化布局。