华润万象购物中心分布及经营情况如何？

在管购物中心以中高端为主，壁垒高、收入稳定性强。

1.在管86个购物中心分布于48个城市，定位中高端

公司在管 86 个购物中心，定位偏中高端，平均规模在 10.7 万平，主要聚集在核心城市。 1）公司定位偏中高端，已形成重奢、轻奢、中端的产品定位，整体店均价更高。参考 大众点评数据，公司中端购物中心店均价集中在 100-300 元，重奢购物中心店均价集中 在 5000 元以上，最高店均价可达 20 万元。大悦城店均价集中在 100-1000 元，最高不超 过 30000 元。龙湖天街店均价集中于 100-300 元。2）公司在管数量、面积和单体规模 均较高。公司 86 个购物中心在管建筑面积 920 万平，单体建筑规模为 10.7 万平。龙湖 集团 76 个购物中心在管建筑面积 721.5 万平，单体建筑规模为 9.5 万平；大悦城 29 个 购物中心在管商业面积 304 万平，单体商业规模 10.5 万平。3）公司在管购物中心主要 聚集在核心城市。86 座购物中心分布于 48 个城市，但其中 58 个项目集中在 19 个城市。

在管重奢购物中心 11 座，为行业数量第一。公司在管 11 座重奢购物中心，在管面积约 250 万平，占总在管面积 27.2%，租金收入占公司在管项目租金收入的 37%。重奢购物 中心以零售百货类业态为主，体验类业态相对较少，主要引进 Hermes、Chanel、LV、 Dior 等奢侈品牌精品店，打造城市内最高等级的奢侈品购物中心。因此店均价较高，基 本在 5000 元以上，店均价最高可达 20 万元。公司在管重奢项目均位于深圳、杭州、沈 阳、重庆等高能级城市最核心的区域，数量持续保持行业第一，比第二名恒隆多 4 个。

在管高端轻奢购物中心 27 座，位于一二线城市核心区域。公司在管轻奢购物中心为 4 座万象天地（深圳、南京、西安、上海）和 23 座万象城，均位于一二线城市核心区域。 与重奢购物中心不同，轻奢购物中心业态更丰富，以轻奢精品店（如 Tory Burch 、 Coach）、高端化妆品、运动潮流以及体验类业态为主，高端轻奢购物中心店均价集中在 300-1000 元。中端购物中心数量最多为 49 家，分布在 31 个城市。公司在管中端购物中心主要为万象 汇和欢乐颂，数量最多，分布最广泛，位于一二线城市片区及强三线城核心区域。着重 打造首进品牌和餐饮品牌，以高品质店铺引领当地消费，或位于城市区域以亲子业态为主。中端购物中心店均价集中在 100-300 元，最高店均价可达 25000 元。

2.重奢购物中心：具备稀缺性且难以复制，公司持续拓展重奢版图巩固龙头地位

重奢购物中心具有较高壁垒，新购物中心难颠覆成熟重奢项目。1）选址稀缺：重奢购 物中心对位置要求较高，需要足够数量的高净值客户支撑消费，存量重奢购物中心均在 高能级城市核心区域，运营年限至少 10 年以上。如港资企业在上海跑马圈地时间早， 旗下重奢购物中心均在上个世纪九十年代完成拿地。2）品牌稀缺：重奢品牌较为稀缺， 为了保持稀缺性和高调性，在同一地区开店数量有限，后发购物中心招商难度较大。3） 运营能力稀缺：重奢市场对招商、调铺、日常管理等要求更高，需要较长的经验积累， 目前重奢购物中心运营商仅为港资企业、万象生活、华联 SKP、银泰百货以及德基集团 等个别当地企业。

公司在深圳、沈阳等多个城市占据先发优势，奢侈品牌资源为行业顶尖水平。1）华润 置地是国内最早布局重奢商场的企业之一，2004 年即打造深圳万象城，为深圳首个重奢 购物中心，自开业以来零售额一直保持当地第一。2010 年开始，逐步布局杭州、沈阳、 南宁、重庆、厦门等 9 个城市，均位于城市的核心商圈，多个项目为当地零售额第一。 2）万象生活奢侈品牌资源为国内顶尖水平，合作国际奢侈品牌超 110 家，合作店铺数 超 470 个，保持行业第一，Hermes、LV 等多个重奢品牌开店数为行业最多。3）万象生 活通过“三年一小调，五年一大改”，拉长重奢购物中心成长的期限，使租金和管理费实 现长期增长。

3.非重奢购物中心：顶尖招商运营能力保障租金收入，重奢带中高端的模式有利于高增长

非重奢市场竞争激烈，招商运营能力是关键。非重奢（为轻奢和中端类）购物中心市场 容量大，竞争对手范围广，既包括恒隆、太古轻奢类项目，也包括龙湖、大悦城、银泰、 万科等商业地产项目，以及当地涌现的各类购物中心。各城市已形成多个成熟商圈或主 要核心商圈，中高端购物中心纷纷扎堆，竞争程度尤为激烈。管理团队招商运营能力成 为在同质化竞争中取得胜利的关键，主要包括开业前针对消费群体的设计定位、开业招 商、开业后根据市场变化对品牌不断调整等。

在管 76 座中高端商场，零售额表现突出，第三方存量改造项目业绩明显提升。公司凭 借顶尖的招商运营能力，保障在管购物中心在当地竞争中取得成功。上海万象城和爱琴 海购物公园位于上海虹桥吴中路商圈，二者隔街相望，商业建筑面积均为 24 万平，但 万象城为该商圈零售额第一，零售额月坪效在爱琴海两倍以上。多个第三方存量改造项 目业绩提升明显，中山石歧万象汇改造后实现月平均租金和月零售额 117 %、522%的增 长。珠海优特汇项目实现租金坪效 15%的增幅，业绩止跌企稳。

公司高管团队一线经验丰富且稳定，打造商管标准化学习路径和内容，计划储备项目总 经理 125 人。目前核心管理层均为一线经验丰富的老将，几乎均在 2004 年前加入华润 置地。公司注重激励，上市前实施了员工持股计划，共覆盖 247 名中高层及核心骨干， 拥有 3 年锁定期，团队稳定，高管成员仍为上市时的配置。商管公司为轻资产公司提供 管理服务，能否持续快速扩张在管规模取决于是否拥有足够的管理人才。公司拥有丰富 的人才培养计划，研发标准化学习路径和内容，21 年 H1 计划储备门店总经理 125 人， 覆盖未来三年后备人才，为未来扩张提供人才保障。

形成“重奢带动中高端”商业模式，加深在核心城市规模优势。公司已形成较为成熟的扩 张模式。1）核心城市为“重奢带动中高端”打法（深圳、杭州、南京等）：重奢商场率先 落地，依靠重奢商场强运营能力，在当地打开品牌知名度及客户认可度，再布局多个中 高端商场，主要落位与城市规划、产业发展方向契合地区，形成规模优势。如公司深耕 深圳，打造深圳首座重奢购物中心，开业后零售额一直保持第一，随后连续落位重奢、 轻奢项目都非常成功。2）非核心城市，坚守“核心区”原则：拿地阶段与华润置地协同， 选址一般为市区成熟板块，吸引优质消费客群，如泰州万象城、淄博万象汇等。3）第 三方外拓项目均位于已有运营经验的城市，熟悉当地市场，且 80%项目位于成熟商圈内。 未来公司主要发力核心城市，谨慎进入新城市，母公司与外拓待管项目向布局核心城市 集中，加深规模优势。

4.购物中心业务量价齐升确定性极强，预计未来三年收入CAGR超27%

顶尖运营能力带来 80%的购物中心零售额排名当地前三，疫情影响下依然保持高出租 率及租金坪效，存量项目稳定性强。公司在管 38%的购物中心零售额排名当地第一，80% 排名当地前三，如果剔除掉新开业的项目基本都在前三名。零售额月坪效受疫情影响略 有下滑至 1341 元/月/平，但整体仍呈上升趋势。整体出租率优于同行，22 年仍维持在 96%以上。租金月坪效韧性强，补回 22 年减租 23 亿元，真实租金月坪效为 185 元/月/ 平，相比 21 年 188 元/月/平，下降幅度较小。

购物中心收入重回上涨通道，公司管理费量价齐升下确定性极强，长期业绩高增可持续。 随着疫情后购物中心恢复正常营业，零售额和租金收入将得到修复，公司商业运营收入 将同样受益。公司重奢购物中心稳定性极强且租金规模大，非重奢购物中心凭借顶尖的 招商运营能力，零售额、出租率、租金等指标均优于同行，未来业绩确定性极强。华润 置地和第三方外拓项目充足且优质，华润置地计划未来每年新开业购物中心 10 个左右， 其中重奢项目 1-3 个。加上外拓项目逐步转化，万象生活业绩高增可持续，预计未来 3 年分别新增 174、252、168 万平在管面积，购物中心业务营收分别增长 31%、28%、 23%，其中商业运营收入将增长 39%、32%、27%。