中日房地产发展状况有何异同？

房地产状况看似相似，实则本质不同。

1.从经济发展阶段来看，中国仍处于高速发展中

从经济发展角度来看，中国实际 GDP 当季同比增速近十年基本维持在 6%以 上，除了 2020 年受到疫情冲击 GDP 增速大幅下降，到了 2021 年也很快恢复。而 对应时期的日本实际 GDP 当季同比平均增速仅有 4.56%。 与同时期的美国相比，日本房地产泡沫时期人均 GDP 已经达到了 28915.01 美 元，而当时美国的人均 GDP 才 24342.26 美元，甚至少于日本。而 2021 年中国人 均 GDP 仅有 12556.33 美元，还不到美国人均 GDP 的五分之一。 因此，相比而言，泡沫时期的日本已经到达了经济发展的巅峰，而中国与美 国之间仍有差距，这意味着经济发展还有很大的增长空间，对房地产市场的支撑 力仍在。

2.从城市化进程和人口结构来看，中国房产刚需依在

1982-1991 年的日本城市化进程已经接近尾声，城市化率达到了 76%以上，十 年之间也仅增加了 1%左右，城市新增人口数量明显减少，新增及潜在住房需求大 幅降低。而现阶段的中国在城市化进程方面仍有着很远的路要走，2021 年城市化 率也才达到 62.51%，相比于 2012 年增加了约 10%，因此城市化进程仍在进行中， 城镇人口的增加保证了房产的刚性需求依旧存在。 如果将 20-55 岁人群定义为适龄购房人口，那么从适龄购房人口占总人口的 比例来看，2010-2020 年这一阶段的中国比例始终高于对应时期的日本。虽然从 趋势来看中国适龄购房人口占比在减少，但是相对而言仍然占了人口中的过半， 对于住房的需求依然坚挺。

3.从资本市场泡沫来看，中国可发展的空间还非常大

日本资本市场的泡沫在 1985 年之后快速膨胀，1988 年时达到了顶峰，上市 公司总市值为 3.79 万亿美元，而同年的美国上市公司总市值已经低于日本，为2.78 万亿美元。中国的资本市场在近十年内得到了快速的发展，2020 年上市公 司总市值为 12.21 万亿美元，但是同年美国上市公司总市值已经高达 40.72 万亿 美元，中国上市公司总市值仅为美国的 30%，相比而言还资本市场可发展的空间 还非常大，泡沫还远远没有达到对应时期时日本的状态。

4.从居民负债情况来看，中国房贷仍能够保持合理的增速

1986 年初日本居民部门杠杆率已经达到了 52.50%，通过贷款去投资房地产 和股市的风气盛行，到泡沫破裂前的 1991 年杠杆率高达 67.4%。而中国在房价快 速上升的 2016 年居民部门杠杆率为 39.90%，2020 年以来基本维持在 60%左右。 虽然整体是上升趋势，但是比起日本泡沫经济时期的杠杆率还是有一段距离，与 世界上主要发达国家相比也是处于中下游位置。 随着国家调控，居民部门稳杠杆，叠加人均 GDP 和居民可支配收入增长，未 来居民部门的房贷仍能够保持一个合理的增速，对房地产也形成支撑。

在对比具体指标和数据时就会发现近年中国房地产与日本 20 世纪八九十年 代房地产市场还是存在着本质的差异。虽然两者表面上有很多相似之处，主要是 房地产市场局部过热的时空表现、房地产泡沫风险的多因素驱动机制，包括房价 快速上涨、经济增长速度放缓、人口结构改变、城镇化进程放慢、国家一定程度 的放松政策等等，但是在对比具体指标和数据时就会发现两者还是存在着本质的 差异，整个房地产市场还有着很大支撑力。

此外 1980 年代日本政府放松了持有外汇存款的限制，取消外汇借款的上限， 实现外汇借款包括利率在内的全面市场化，这使得当时的日本家庭在面对剧跌的 房价时可以选择抛售国内资产转而增加海外投资，给当时国内资产价格回调也带 来了很大的压力。而中国资本账户的限制使得国内家庭抛售住房的动机有所削弱， 房地产市场调整相对更加容易。 除了这些具体指标之外，非常重要的一点是中国政府对于房地产始终有着强大的控制力，当发现房地产市场过热时就会收紧楼市调控政策以避免房地产泡沫 破灭，尤其是随着“房住不炒”的落实，房地产泡沫也在逐步的被挤出。 因此我们认为，中国房地产市场大概率不会重蹈当年日本房地产泡沫破灭之 覆辙。