从大和房屋公司发展可以得到哪些经验？

我认为大和房屋在近二十年发展中的经验可大致总结为以下内容：

1.公司投资策略：梳理财务空间，布局产业新方向

21 世纪初，公司为解决历史遗留问题，坚定加快资产周转，大力计提减值，加速折 旧，腾出财务杠杆，轻装上阵为后期发展转型留出财务空间。

自打下坚实的财务基础后，公司投资额度逐渐放开。公司第五次中期管理计划期内 共投资 10757 亿日元，较第一次中期管理计划期内累计投资额 4500 亿日元实现翻倍增 长。从房地产开发投资占比情况来看，公司主要投入业务为事业设施业务、商业设施业 务及海外业务。事业设施业务在第五次中期管理计划的房地产开发投资占比为 51.8%， 较第一次中期管理计划提高 25.7 个百分点；商业设施业务在第五次中期管理计划的房地 产开发投资占比为 21.2%，较第一次中期管理计划降低 33.8 个百分点；海外业务在第五次中期管理计划的房地产开发投资占比为 19.3%，较第一次中期管理计划提高 10.6 个百 分点。

在坚持贯彻既定投资策略后，公司资产回报率在近二十年取得了长足进步。公司 ROA 从 2000 财年的 0.6%增长至 2021 财年的 4.3%，增长 3.7 个百分点；ROE 从 2000 财年的 1.0%增长至 2021 财年的 11.7%，增长了 10.7 个百分点。

分项业务来看，公司的现房业务、租赁住宅、商业设施部门的分部资产显现出更高 的回报率。2018 财年，公司现房业务、租赁住宅、商业设施部门的营业利润与各自业务 部门资产的比值为 87.8%、34.1%、20.5%，分别较 2010 财年提升 64.7 个百分点、9.7 个百分点、12.7 个百分点。在事业设施部门，公司正在进行积极的投资以应对快速增长 的物流设施市场。根据公司 2020 财年年报，公司事业设施的资产回报率处于较低水平 是因为公司正在推进相关的土地建设投资，但这部分预计将在未来回报时对现金流产生 重大贡献。

公司经营性现金流从 2000 财年的 640.7 亿日元增长至 2020 财年的 4303.1 亿日元， 年均复合增长率为 109.1%。

公司资产有息负债率从 2000 财年的 0.5%上升至 2021 财年的 25.8%，增加 25.3 个百分点；资产负债率从 2000 财年的 42.4%上升至 2021 财年的 65.2%，增加 22.8 个 百分点。公司自 2000-2003 财年将资产负债表问题出清后加大投资力度，投资重点放在 事业设施、商业设施、租赁住宅等具有拓展空间且高利润率的业务，对应后期公司杠杆 水平提高，但仍然维持在可控范围。

在 2000 年日本后地产时期，公司在集中出清问题后抓住多地产业务的契机，在控 制整体负债率的前提下稳定住宅业务，同时给回报更高的衍生类地产业务加杠杆以带来 更好的综合股东回报，进而打开资金流，实现更好的发展路径。

2.构建业务价值链闭环

在每个细分业务市场中，公司以各种结构经营业务。公司五大主要业务均由多种业 务模式组成，使得各业务轻重结合，资产效益提高。公司业务结构包括：承包业务（建 筑工程，代建+管理），主要为公司收到客户土地上的施工合同，土地非公司自有；细分 和销售业务，主要为公司购买土地、建造建筑物、出售土地和建筑物；租赁管理，主要 为公司对外出租设施，管理其他公司的设施；房地产开发，主要为公司购买土地、建造 建筑物、委托第三方对外租赁。

开发地产和为客户提供全面的最佳利用土地提案的能力是公司成功的重要因素。这 种能力是由三种能力所支撑的。第一个能力是公司多年来汇总的关于全国土地使用和租 户的大量数据；第二个能力是公司能够快速掌握市场最新变化信息，并针对客户和社会 面临的变化提出解决方案；第三个能力是公司的矩阵型组织，该组织由公司的 71 个分 支机构和办事处组成并支持于全国社区，该指挥链可以最优化利用公司的专业技能。

在日本房地产总量萎缩的背景下，公司打造业务全周期价值链，从各个环节赚取业 务价值。公司以租赁管理、通过 Reits 实现业务退出为主的存量业务与以建造为主的流 量业务有机结合，从土地提案、土地选购、规划发展、设计施工、资产管理到资本退出，公司将各业务的生命路径打造成首尾相连的价值链闭环。

3.严格遵守财务纪律

除去受到次贷危机影响的第一次、第二次中期计划与受到新冠疫情影响的第六次中 期计划，公司各中期管理计划期末基本达到期初提出要求。

考虑到在中长期内实现股东价值增长所必需的持续增长，公司将 ROE 作为其管理 层的首要任务之一。为有效地配臵股东权益，确保稳健的财务基础，稳定增长筹集资金， 公司将负债权益比等比率作为衡量财务稳健的重要指标，并努力为实现这些目标创造最 佳的资本结构。在第二次至第六次中期管理计划中，公司设臵负债权益比目标为 0.5 左右，ROE 目标从 9%-13%递增发展。

为了向股东返还其通过业务活动创造的价值，公司对股东回报的基本政策是通过中 长期公司价值最大化来提高股东价值。为此，公司投资于房地产开发、海外业务扩张、 并购、研发和生产设施等增长领域，以增加每股收益。在第二次至第六次中期管理计划 中，公司目标是 30%的派息率，以保持稳定的股息和向股东返还与业务业绩一致的利润。 展望未来，公司第七次中期管理计划提出截至 2026 财年底，公司提出新目标，ROE 目标设臵为 13%，派息率目标设臵为 35%，负债权益比目标设臵为 0.6 左右。

4.Reits 策略实现资产高效运转

随着 REITs 所扮演的角色越来越重要，公司认为企业价值持续增长的关键是为开发 商和物业买家都提高资产价值。公司从收购或早期开发阶段就开始制定开发后销售的详 细计划，并且只选择对投资者有吸引力的房产来保证退出策略的实现。在此基础上，公 司通过向公司旗下的住宅投资公司（投资租赁房地产物业）和旗下的 REITs 投资公司（投 资物流设施和商业设施）提供高质量、具有竞争力的物业，进一步发展 J-REIT 市场。

公司通过 REITs 退出的资产主要为物流设施，并推出 D-Project 房地产证券化方案 以推广事业设施业务的房地产清算业务。大和房屋会购买商业用地。购买完毕后将商业 用地使用权出租给租赁公司（Leasing Company），同时与租赁公司（Leasing Company） 签订地上建筑物建设开发协议。在协议中会规定，在地上商业项目开发完毕后，建筑物 产权归属租赁公司所有，租赁公司承担建设费用。与此同时，租赁公司负责项目后期招 商和运营，但在项目达到一定租金后，大和房屋会有对项目建筑的有限回购权。一旦大 和房屋行驶回购权，大和房屋将重新拥有建筑物和土地两大产权。与此同时，之此土地 已经开发成具备稳定现金流的商业项目，公司将通过 REITs 形式再次出表，实现现金后 续回笼。

收入方面，公司出售开发物业收入从 2015 财年的 793 亿日元增长至 2020 财年的 2372 亿日元，年均复合增长率为 24.5%；公司出售开发物业收入占总收入的比重从 2015 财年的 2.5%增长至 2020 财年的 5.7%，增长了 3.2 个百分点。 公司通过 Reits 实现存量资产的退出，在加大投资背景下，以上策略有利进一步稳 定企业负债率。随着公司 Reits 业务逐渐成熟，出售存量资产带来的现金贡献逐年增加， 公司得以持续开发培养新的流量资产，为企业长足发展注入源源不断的动力。