大和房屋公司主要业务、发展历史及研究意义分析

前期专注发展独户住宅业务。

1、大和房屋公司简介

大和房屋工业创业于 1955 年，以“建筑的工业化”作为企业理念，开发了创业产 品“钢管结构房屋”以及预制装配式住宅的雏形“小型房屋”等。此后，公司以成为社 会所需的企业为起点，全面致力于“为更多的人提供有益、令人满意的商品开发和服务”。

目前为止，公司以独户住宅事业作为核心事业，先后发展租赁住宅、商品房公寓、 商业设施、事业设施（物流设施、医疗看护设施等）、环境能源等多个事业领域。截至 2022 年 3 月底，公司已建成住宅 191.9 万户（包括独户住宅、租赁住宅、商品房公寓）， 商业设施 5.6 万栋（包括流通店铺、医疗看护福祉设施、物流设施），运营设施 0.5 万处 （包括收费老人院、酒店、高尔夫球场、健身俱乐部、美容院、家居建材中心、车辆共 享据点、停车场）。此外，公司在加强翻修和买进转售等住宅存货事业的同时，还着手于 对过去开发的独户住宅团地的再耕（再生）事业“Livness Town Project”。

截至 2022 年 3 月底，公司共有公司数为 480 家，其中日本国内有 180 家，海外有 300 家。公司目前发展愿景是作为“人、街区、生活的价值共创公司”，致力于提供涵盖 现有事业领域以及上下游事业领域的一站式解决方案，满足不断变化的社会需求，在日 本国内以及海外推动与各地区密切相关的事业，以坚持不懈的努力开拓美好的未来。

2、大和房屋公司历史回顾

大和房屋工业成立于 1955 年，开发坚固安全的“钢 管结构房屋”产品。1959 年，公司成立租赁和物流子公司，并创造预制装配式住宅的雏 形“小型房屋”。同年，公司在东京、大阪证券交易所作为场外挂牌股票公开发售。1961 年，公司在大阪证券交易所第一市场上市，然后在东京和名古屋证券交易所上市。 1962-1970 年，公司不断推陈出新，在房屋产品质量上不断改进，先后推出发售了板式 预制装配式住宅“DaiwaHouseA 型”、“DaiwaHouseB 型”、“DaiwaHouseC 型”。

其他业务展开探索，重心仍在住宅。1973 年，公司全面进入酒店业务，并建立相 关子公司。1976 年，公司提出利用闲臵土地思路，全面发展零售批发设施业务。1977 年，公司进军公寓业务。1980 年，公司开始开展家居建材中心业务。1982 年，公司开 始专注于租赁住宅业务领域，并在日本各地开设销售办事处。1999 年，公司成立能源子 公司。2000 年，随着房屋事业部中家装事业部成立，公司全面扩大装修业务。

多业务全面发展。2005 年，公司制定新的管理愿景、员工章程和公司标志，“无尽 的心”。公司提出要为人、街区、生活共同创造价值，另外也意味着公司要将集团各分公 司联系更加紧密，以及所有公司管理业务共同成长。同年，公司提出开始三年一期的中 期管理计划（除第三次中期管理计划因为提前完成任务缩短为两年）。2007 年，公司建 立 REITs 投资子公司。2008 年，公司在第二次中期计划中提出将公司部门重新分为 8 个，并提出对租赁住宅业务、商业设施业务、事业设施业务加大投入，对独户住宅业务、 公寓业务、健康休闲业务改善盈利能力，对现房业务和其他业务进行培育。2012 年，公 司提出“Asu Fukaketsuno”概念，即在提高住房安全属性、延长住房寿命、养老福利、 绿色能源、健康生活、信息科技、农业等方向努力，以期未来能对社会带来价值。

3.研究大和房屋公司的意义：单边下行市场的企业战略

1985 年-1990 年，日本房地产在货币宽松政策刺激下飞速发展，房屋销售以及房屋 单价提升迅速，催生大量房地产泡沫。1990 年日本主动刺破泡沫，此后近十多年时间中 日本房价及房屋销售快速下跌。日本房价指数由 1990 年底的 167.54 点下降至 2000 年 底的 125.49 点，复合年均增长率为-2.8%；日本建设综合统计成交额由 1990 年的 824430.25 亿日元下降至 2000 年的 663559.38 亿日元，复合年均增长率为-2.1%。行 业景气度长期持续下行。

进入 21 世纪，日本房市特点为新房市场销售缩量企稳，单价略有回升。2021 年年底日本房价指数为 116.68 点，2000 年-2021 年的复合年均增长率为-0.3%；2021 年日 本建设综合统计成交额为 519379.48 亿日元，2000 年-2021 年的复合年均增长率为 -1.2%。具体来看，2009 年-2021 年为日本房价恢复阶段，2011 年-2021 年为日本建设 综合统计成交额恢复阶段，行业景气度缓慢上行。然而无论是销售指标还是房价指标， 截至目前日本房市状况远远未及其泡沫经济前水平。 虽然日本房地产行业经历持续下行，且未能恢复新高，但大和房屋在日本市场低迷 情况下依然保持较好增长态势。 从财务指标对比来看：大和房屋销售净额从 2000 财年的 10162.4 亿日元增长至 2021 财年的 44395.4 亿日元，复合年均增长率为 7.3%。

大和房屋净利润从 2000 财年的 62.6 亿日元增长至 2021 财年的 2252.7 亿日元，复 合年均增长率为 18.6%；毛利率从 2000 财年的 21.9%下降至 2021 财年的 19.5%，整 体保持相对稳定；营业利润率从 2000 财年的 4.4%上升至 2021 财年的 8.6%，增长 4.2 个百分点；净利率从 2000 财年的 0.6%上升至 2021 财年的 5.1%，增长 4.5 个百分点。 2000 财年以来，在日本地产市场整体缩量平稳中，大和房屋在毛利率相对稳定情况 下，营业利润率和净利率均明显优于整体市场，且保持持续增长。

长期分红回报方面，大和房屋现金股利从 2000 财年的每股 17 日元增长至 2021 财 年的每股 126 日元。为保证现金股利稳定，大和房屋派息率在 2000-2009 财年期间发生 较大波动。2007-2008 财年派息率超过 100%的原因是次贷期间大和房屋利润锐减，但 仍然派发之前计划的股息数额。2009 财年后公司派息率基本稳定在 30%-40%区间。

股价回报方面，东京东证股价指数从 2000 财年底的 1240.74 点增长至 2021 财年 底的 1946.40 点；不考虑股息因素，2000 财年底-2021 财年该指数年化收益率为 2.2%。 东京证券交易所将在东证一部上市的日本国内普通股按行业划分为 17 个类别，将其作为 TOPIX-17 系列，即东证行业股价指数。其中，东证房地产股价从 2000 财年底的 153.29 点增长至 2021 财年底的 308.42 点，不考虑股息因素，2000 财年-2021 财年日本房地 产股票整体年化收益率为 3.4%。公司股价从 2000 财年底的 811 日元增长至 2021 财年底 3201 日元。不考虑股息因 素，2000 财年-2021 财年公司股票年化收益率为 6.8%。以上数据显示，无论是与大盘 相比还是与同业相比，公司股票价值长期跑赢市场和行业。

截至 2022 年 9 月底，公司主要持股股东有 The Master Trust Bank of Japan, Ltd(Trust Account)、Custody Bank of Japan,Ltd(Trust Account)、Sumitomo Mitsui Banking Corporation、Daiwa House Industry Employees Shareholders Association 等， 持股比例分别为 16.97%、7.31%、2.45%、2.11%。我们认为在日本房地产市场低位缩量企稳情况下，公司依旧能够持续保持超越整体 市场的成长。以上基本面事实使得公司发展战略和财务逻辑值得研究。