物业行业政策背景及竞争格局如何？

政策端有望长期利好行业发展。

国内行业政策较大程度上能够对行业未来的发展做出指引，如新能源的 扶持政策，房地产的调控政策，都对相应行业产生较为深远的影响。物 业行业的政策方向同样对行业发展和资本市场表现起到重要影响。

疫情下物业行业基础治理职能获政府认可。2022 年新冠疫情再次反复， 多个地方出台政策鼓励政府职能部门协同物业公司做好基础防护和治理 工作。物业公司不再是单纯的商业机构，其肩负的社会职能已经让政府 开始重视。政府部门开始出台相应的政策，用来支持物业公司更加积极 及有效的参与基础社区治理工作。

物业公司获部分地区政府补助。物业公司在履行其合同范围内的义务外 承担了额外的防疫相关的支持工作，部分地方政府也给予相应的补贴支 持。2020 年第一波疫情后不少地方政府出台了相应的政策，2022 年这 波疫情反弹，依然有一些地方继续出台相应政策对物业公司进行补贴。

物业公司增值服务获政策鼓励。在传统基础物业领域物业公司的社会基 层治理价值得到认可之外，物业公司可以承载的外延式服务也让政府认 为值得去推动发展。逻辑上看，政府希望高效的提高人民生活水平，满 足人民日益增长的物质文化需求，而物业公司作为与业主直接高频零距 离接触的主体，对于人口老龄化带来的养老问题，以及少子化带来的养 育压力问题，物业公司围绕社区展开的养老、托育幼教等服务，恰好可 以针对这一痛点进行探索。

城市服务是近几年物业公司争相拓展的赛道，现阶段的城市服务业务， 从内容看它可以理解是环卫业务加上一部分的城市综合管理业务构成， 未来或可更多参与到城市治理与规划上来。随着越来越多关于城市管理 与清洁的标准制定，我们认为这一部分业务会更加市场化，也将进一步 打开物业公司的业务拓展空间。

物业行业处在快速成长期，但行业竞争格局已经比较稳定，头部物业公 司未来或将持续保持竞争优势，不断提升市场份额。理由有三点：1. 房 地产开发商凭借在房地产行业的积淀，为物业子公司建立强大的护城河； 2. 资本市场的融资工具，能充分推动头部物业公司加速规模扩张与管理 优化；3. 物业行业自身属性（规模效应、品牌效应、科技壁垒）决定未 来强者恒强。 开发商为物业公司输送大量在管面积。物业公司并不一定需要一个关联 方(房地产开发商)也可以独立运营，但在国内，房企可以为物业公司提 供大量的在管面积。从克而瑞统计的 2019-2021 年头部企业全口径销售 面积看，碧桂园近3 年销售面积达到2.65亿平，融创和万科超过1 亿平， 保利也接近 1 亿平。虽然随着物业公司外拓团队成熟，第三方招标获得 项目的占比在不断提升，但来自开发商的房屋交付依旧是物业公司重要 与可靠的在管面积来源。

房地产开发商为物业公司做品牌背书。物业服务并非能够高频感知或对 比，毕竟业主或潜在业主对物业服务的长期认知，仅为自己住过的小区， 或到访过的小区。那么对于物业公司的形象与感知主要从开发商来，背 靠房企的物业公司大多以开发商的名称命名，如“碧桂园服务”、“万科 物业”、“保利物业”等，而物业的知名度可以作为其项目拓展与品牌管 理输出的加分项。

资本市场推动头部公司加速发展。物业公司借助资本市场融资，加快收 并购速度抢占市场份额。物业服务并非重资产运营，因此大多数物业公 司不需要贷款，自身发展仅靠市场化外拓为主，行业集中度也较低。但 随着头部物业公司陆续上市，充裕的现金打破了原有的行业格局，收并 购可以快速扩大一家物业公司的现有规模，甚至可以出现小鱼吃大鱼的 现象。

通常来讲，正常经营下的物业公司虽然有较好的现金流，但也难以囤积 大量现金，而用贷款形式去收并购会面临较大风险，但通过资本市场股 权融资，可以让物业公司有了弯道超车的可能。但 2021 年下半年以来， 随着地产信用风险持续发酵，物业板块受到牵连估值持续下挫，现有物 业公司出现明显的估值分化，部门中小型物业公司逐步边缘化，一些中 型规模计划上市的物业公司打消上市念头，因此，当下物业行业在资本 市场的格局已经较为固定，只有少数头部及一线的公司的再融资能够获 得资本市场的认可。 行业具有规模效应，区域密度的提高有助于延缓成本端的上升。物业行 业为劳动密集型行业，且管理运营较为粗放，因此管理项目越多，单个 区域内项目密度越大的公司，能够通过集采、片区综合管理、让一部分 员工在区域内共享调度等方式，降低中后台成本与现场的管理人员数量， 达到降低成本的目的。

规模化带来的好处不仅体现在成本控制，也能为新业务拓展创造空间。 物业公司在社区除了基础服务（保洁、绿化、保安、维修、客服等）之 外，也在探索增值服务。现阶段物业公司在增值服务上的探索方向较多，不同公司有不同的侧重点，但有一项共识：增值服务的发展离不开区域 的高密度。从公司实操案例也可以看出这一特点，如新城悦服务在江苏， 特别是大本营常州拥有较高的项目密度，在此支持下开始了换电业务探 索，并取得较好效果。

建业新生活开展的线上线下便民服务探索，得到当地用户的认可，据建业新 生活 2021 年业绩会 PPT 披露，“建业+”的月活用户由 2019 年末的 61 万 提升至 2021 年末的 166 万，注册用户数由 2019 年末的 219 万提升至 2021 年末的 584 万。 行业具有品牌效应，头部公司先一步获得战略性项目。物业行业处在快速 发展期，有较多未开发的蓝海市场，如城市服务领域我们之前的报告做过初 步测算，其远期市场空间超过万亿元（《物业服务行业专题：怎么看行业市 场空间》，2021/06/12），但现今物业公司对于城市服务领域的探索仅为十数 个大型物业公司掌控。城市服务目前有几种形式，如老旧小区改造、环卫一 体化等，涉及到的区域大，覆盖人群广，与政府部门签约合作，需要承担较 大的社会责任，因此承接的物业公司具有一定的规模、口碑与社会影响力是 必要条件，同时还需要有较强的管理组织能力与信息化整合能力。

科技构筑竞争壁垒：头部公司持续加大在机械化、智能化领域投入，与中 小公司差距不断拉大。物业整体的项目层面及中后台的管理水平较其他行业 落后，单个项目的主要成本集中在人力上面，机械化、智能化的加入与普及 能够较大程度上降低行业的成本。但如果项目数量有限，做科技化改造回收 成本周期较慢，效果也不明显，同时，作为轻资产经营的物业公司也很难在 智能化、机械化方面长期进行大规模投入研发与实装，而头部物业公司大多 有开发商背景给予分担开发成本，或借助资本市场融资得以进行升级改造。 未来随着行业增量增速放缓，将迎来存量竞争时代，而此时智能化、机械化 带来的成本优势，会让头部公司进一步蚕食中小型物业公司的市场份额。