房地产企业机遇与主要方向是什么？

行业存在高质量加杠杆机遇，收并购有望成主要方向。

1、城投托底地块并未真实入市，行业有望迎来加杠杆机遇

土地出让收入持续减少，并未触发政策托底。土地市场从 2021 年下半年开始就进入大 幅的下行，即使有城投和国央企托举，地方土地财政收入也受到土地市场遇冷的影响在大幅 下降。从过去的经验来看，土地收入减少拖累财政收入下降，进而导致地方政府负债率提升、 城投债估值波动，从而导致地方政府偿债能力和融资能力下降，特别是在土地财政依赖度高 的地区，土地市场持续性的低迷可能会通过这一传导链来触发托底政策的出台。但从 2022 年的政策来看，截至目前为止即使国家层面已经出台了资金端的较大力度政策，但政策仍然 强调“保交楼”，不允许利用资金去拿地投资。

城投托举的不仅是土地市场，也是城投平台的融资能力。复盘2022年各省的拿地情况、 土地依赖度、城投余额增长情况来看，我们发现在土地依赖度较高的省份，城投拿地占比也 更高，城投债余额也均增长，例如江苏、湖南、湖北等地。我们认为 2022 年地方政府城投 拿地的逻辑不仅在于“以城投为主的国企拿地+土地出让金返还”的“资金空转”形式来做大土 地出让收入，也托举了城投平台的融资能力：城投拿地，做大政府基金型收入，实现了财政 收入和负债率的稳定，避免地方政府的融资能力和偿债能力下降，进一步城投平台获取的地 块又形成了城投的土地资产，可以进行抵押融资，增强地方平台的融资能力。

城投平台的杠杆需要释放，房企可能成为承接主体。城投平台托举土地市场、扩大城投 债规模所形成的地方政府的杠杆，未来需要以合理、稳健的方式转移化解，我们认为既然用 土地作为撬动杠杆的资产，未来最有可能承接这部分杠杆的主体可能是房地产企业，而 2022 年无论是前期的主动压降杠杆还是近期的放松股权融资，都为房企腾挪出了下一轮加杠杆的 空间，因此无论从可行性和必要性来看，房企都最为可能去承接这部分杠杆。

2、收并购有望成为明年主要方向

近期房企并购贷款融资渠道资金投向有所放松，中央经济工作会议的表述中，也在强调 要推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，释放了较为明确的保优质主体和头 部房企的信号。过往几年的中央工作会议对于供给侧的改革并未明确提及，但是本次明确提 出满足行业合理融资需求，而且重点提到推动行业并购重组，未来出险房企（落后产能）的 风险化解或将很大程度上依赖于行业并购重组的推动，叠加行业股权融资开展，我们认为明 年有望迎来行业收并购的大年，剩余龙头房企将有望借着行业加速整合的东风，进一步提升 市场份额。

中长期看，由于融资资金和预售资金的使用监管变严，以往的现金滚动模式被打破，民 企缩表有望成为趋势，行业的资产复债表稳定不代表民企资产负债表稳定，23 年有望成为 并购大年，行业集中度或将有所提升。