土地市场基本面走势路径推演

土地市场基本面走势路径推演

1）最差的方向：销售降幅收窄，但去化进一步下行，土地 出让金跌幅预计在-10%以内，但我们认为这种情况出现的概率不大；2）最好的方 向：需求强劲复苏，去化大幅走高，土地出让金预计+15%，我们认为这种情况出 现的概率尽管也不大，但高于上文“最差的方向”；3）最可能的方向：需求慢复 苏，供需弱平衡，土地出让金同比+5%，我们认为这种情况出现的概率是最大的。 而对于 22 城集中供地的展望，我们认为在当前的市场环境下大部分城市土地市场 仍将低位运行，根据城市间热度的不同，部分城市集中供地的规则将持续放宽、 推出频次将持续增多、供应量将持续灵活调整，在相对较差的行业图景下，国央 企及城投托底的现象仍将普遍存在。

根据此前外发的年度策略《幽而复明》，我们对 2023 年土地市场的基本面走 势做出三种路径推演：

1.最差的方向：销售降幅收窄，但去化进一步下行，土地出让金跌

幅预计在-10%以内 若收入信心不得到较大修复，且未出台足够有效的购房需求支持政策，那么需求可能会延续弱势。对应的行业图景大概是：1.销售延续弱势，房价进一步回落；2. 广义库存（已开未售+未开土储）去化周期被动进一步拉长，土地市场延续冷清； 3.房企信心继续减弱，部分国央企也开始裁员收缩。——走向 2014 年和 2015 年。

考虑到居民收入预期自 3 季度已经边际改善，叠加一系列供需两端支持政策的出 台，我们认为这种情况出现的概率不大。

在销售低迷、去化较低、在手土储较多的情形下，土地市场显然没有重新回暖的 基础。但是要注意的是，由于当前供过于求的程度明显低于 2015 年，而 2015 年 在较高基数下，土地出让金跌幅也只有-21.4%，因此我们认为，2023 年土地出让 金跌幅预计在-10%以内。

2.最好的方向：需求强劲复苏，去化大幅走高，土地出让金预计+15%

若收入信心得到明显改善、烂尾担忧根本解除、出台足够有效的购房需求支持政 策，需求有可能明显回暖。对应的行业图景大概是：1.销售 V 型反转，房价止跌 企稳，部分区域房价上涨；2.库存去化周期大幅下降，土地市场回暖；3.房企信 心明显改善，有能力的房企积极拿地，项目收并购频率增加。——跨入 2017 年。 我们认为这种情况出现的概率尽管也不大，但高于上文“最差的方向”。

2017 年土地出让金同比+40.7%，由于此种情形下的销售增速与去化率与 2017 年 类似，那么明年土地市场的回暖基本是确定的。但考虑到短期内融资渠道仍然有 限，同时市场预期也不及当时，预计 2023 年土地出让金同比+15%。

3.最可能的方向：需求慢复苏，供需弱平衡，土地出让金同比+5%

若上述需求回暖的条件没有全部达到，则 2023 年大概是介于最差与最好之间。对 应的行业图景大概是：1.销售小幅改善，房价基本稳定，或降幅收窄；2.库存去 化周期稳中有降；3.房企信心小幅改善，优质区域、优质地块竞争烈度增加。— —类似 2020 年。 我们认为这种情况出现的概率是最大的。

此种情况下，主要宏观指标均介于上述“最差情形”与“最好情形”之间，土地出让金同比+5%。