A 股重点上市房企2022年一季报表现如何？

以下将从业绩、销售、扩张、融资四 个维度，梳理 A 股重点上市房企 2022 年一季报表现。

1.业绩：业绩增速和盈利能力大幅下滑

营收同比首次下滑，归母净利润进一步收缩，龙头房企更为稳健

总体营收同比首次下滑，归母净利润同比增速再创历史低点。2022 年上半年总体房企营收 同比下降 15%，较 2021 年全年-27pct；龙头、中型、小型房企分别同比-7%、-37%、+23%， 较 2021 年全年-23、-43、+12pct。总体房企归母净利润同比下降 62%，较 2021 年全年-3pct； 龙头、中型、小型房企分别同比-15%、-128%、-76%，较 2021 年全年+14、-15、+40pct。

66 家房企中，今年上半年业绩亏损的房企合计 20 家，较 21 年全年亏损家数提升 3 家，亏 损房企自 2019 年以来持续扩大。盈利同比下降的房企有 34 家，仅有 12 家房企业绩同比 实现增长。

2022 年上半年房地产市场持续走弱，受供给端房企信用危机、交付危机与需求端购买力下 降、预期转弱影响，房企业绩持续承压，盈利能力均大幅下滑。仅有 18%房企归母净利实 现同比增长，51%房企盈利同比下滑，30%的房企出现亏损。其中小型房企营收逆势同比 回正，龙头房企业绩保持更强质量和韧性，中型房企营收下滑最为剧烈。各梯队房企毛利 率均继续下探，龙头房企和小型房企归母净利率有所回升，龙头房企盈利优势再扩大。

龙头房企归母净利率基本已触底，ROE 同比全面下降

总体房企整体毛利率进一步走低，ROE 同比大幅下滑。2022 年上半年总体房企毛利率为 20.1%，较 2021 年全年-1.3pct；龙头、中型、小型房企毛利率分别为+18.9%、+22.8%、 +20.7%，较 2021 年全年-0.7、-1.1、-4.3pct。总体房企归母净利率为 2.8%，较 2021 年全 年-0.04pct；龙头、中型、小型房企归母净利率分别为+4.9%、-3.1%、+1.5%，较 2021 年 全年+0.4、-2.1、+1.9pct。2022 年上半年总体房企 ROE 为 1.8%，同比下滑 3.2pct；龙头、 中型、小型房企 ROE 分别为+4.5%、-1.3%、+0.7%，同比-1.4%、-5.9%、-2.1pct。

房企归母净利率整体已触底，龙头房企以及小型房企较 21 年全年水平略有提升，但各梯队 房企 ROE 均同比下滑，其中中型房企 ROE 转负，说明去杠杆深化与销售景气度下行带来 的权益乘数、周转率下滑的影响较大。

2.销售：销售增速首次转负，新推货值占比下降加大去化难度

销售增速首次转负，营收覆盖度保持力度

2022 上半年总体房企销售商品提供劳务收到的现金同比-34%，较 2021 年全年-44pct，龙 头、中型、小型房企分别同比-31%、-40%、-33%，较 2021 年全年-42、-45、-50pct。2022 上半年总体房企预收账款同比-2%，较 2021 年全年-11pct，龙头、中型、小型房企分别同 比-5%、+2%、-1%，较 2021 年全年-12、-6、-29pct。但营收覆盖率度保持力度，总体房 企预收账款营收覆盖倍数依然达 1.6 倍，较 2021H1 提升 22pct，但这个可能和房企结算收 入规模下降有关。

2022H1 市场景气度持续低迷，除 6 月受疫情回补和房企冲量能够提供部分支撑外，整体市 场呈现供需两弱态势，成交保持低位。各梯队房企销售和回款均受到较大压力，其中，中 型房企预收账款增速勉强持正且预收账款营收覆盖率较高，龙头房企预收账款营收覆盖率 较为稳定。

前 8 月重点房企销售同比下降 45%，央国企份额再提升

亿翰数据显示，1-8 月 TOP100 房企累计销售金额同比下降 44.7%，降幅较 1-7 月收窄 1.0 个百分点。百强房企单月销售金额中 46 家环比增长，较 7 月增加 29 家，25 家同比增长， 较 7 月增加 8 家。百强房企中，前 8 月央国企和民企销售额同比增速分别为-29%和-53%， 较 1-7 月，央国企销售额同比降幅收窄 3pct，民企持平。其中 8 月同比增速分别为-5%和-50%， 环比 7 月降幅分别收窄 11 和 1pct，央国企同比降速持续收窄，民企低迷态势尚未扭转。

房企竞争格局也发生较大变化。全口径销售额口径下，TOP50 房企中，排名提升为此排名 前 10 位的企业为仁恒置地、大悦城控股、越秀地产、首开股份、华侨城、华发股份、中交 地产、电建地产、联发集团、路劲基建。相对而言，销售均价偏高的房企排名提升位次越 高，说明今年以来核心城市改善需求相对坚挺。

3.扩张：房企补库存态度审慎，地方国企异军突起

房企普遍随行就市，补库存态度审慎

总体购买商品接受劳务支付的现金同比增速大幅下降，模拟拿地强度、库存维持低位。2022 年上半年总体房企购买商品接受劳务支付的现金同比-36%，较 2021 年全年-42pct；龙头、 中型、小型房企分别同比-34%、-47%、-20%，较 2021 年全年-43、-44、-28pct。2022 年上半年“购买商品接受劳务支付的现金”除以“销售商品提供劳务收到的现金”总体房 企为 72%，较去年年底下降 3%；龙头、中型、小型房企分别为 75%、61%、85%，分别 较去年同期-3、-7、+14pct。

截至 2022 年上半年末，总体房企存货占总资产比例为 53%，与去年末基本持平，龙头、 中型、小型房企分别为 52%、53%和 60%，较 2021 年全年+0.2、-1.5、+0.2pct。同样说 明中型房企补库存节奏弱于龙头和小型房企。

2022 年上半年总体房企购买商品接受劳务支付的现金同比下降 36%，较 2021 年全年由正 转负，下滑 42 个百分点；以该指标除以“销售商品提供劳务收到的现金”衡量房企拿地和 施工强度，2020 年总体房企为 72%，较 2021 年全年下降 3 个百分点。由于流动性紧缺与 信用危机，部分房企资金面紧张，投资受限，施工方面也受到一定影响，该指标在各梯队 之间存在明显的分化，龙头房企依旧保持稳健，小型房企拿地施工强度有所提升，中型房 企强度大幅转弱，这也与今年上半年土地公开市场的拿地格局相吻合。

全国布局民企沉寂，龙头央企保持强度，地方国企和区域龙头发力

前 8 月拿地额排前 10 位的为保利发展、华润置地、招商蛇口、滨江集团、中海地产、万科、 建发、绿城中国、越秀地产和华发股份。拿地额进 TOP30 的房企中，民企仅有滨江集团、 龙湖集团、伟星地产、碧桂园。全国性布局央国企保持相对较强的力度，保利发展、华润 置地、招商蛇口拿地强度分别为 38%、44%、42%。拿地强度高的是地方国企（如象屿集 团 130%、珠江投资 119%、越秀地产 67%等）以及区域龙头（滨江集团 64%）。

4.融资：总体杠杆持续下降，龙头、央国企保持最优

融资集中度持续提升，龙头房企优势拉大

2022 年上半年总体房企筹资活动现金流入总额 7245 亿元，同比-31.3%，较 2021 年全年 -20.1pct；龙头、中型、小型房企分别同比-21.1%、-43.2%、-18.9%，较 2021 年全年-22.2、 -22.6、-10pct。2022 年上半年龙头、中型、小型房企筹资现金流入占比为 46%、39%、15%， 较 2021 年年底+4.1，-6.4、+2.3pct；有息负债规模进一步收缩，整体同比-5%，龙头、中 型、小型房企分别同比-0.7%、-10.5%、-3.2%。

各线房企继续去杠杆，回款收缩导致短期偿债压力有所提升

各梯队扣预资产负债率均有优化，净负债水平均有上升。2022 年上半年总体房企净负债率 为 71.0%，较 2021 年末+5.6pct；龙头、中型、小型房企分别为 52.9%、93.2%、86.9%， 较 2021 年全年+6.5、+4.7、+7.0pct。扣除预收账款的资产负债率为 70.9%，较 2021 年全 年-1.0pct；龙头、中型、小型房企分别为 70.2%、71.9%、70.9%，较 2021 年全年-1.1、 -0.8、-0.3pct。现金短债比为 117%，较 2021 年末-15pct，龙头、中型、小型房企分别为 160.4%、87.2%、96.2%，较 2021 年末-19.3、-12.3、-15.3pct。