房地产企业信用及基本面表现怎样？

我来对房地产企业信用及基本面表现进行简单梳理。

1.违约事件频发，市场情绪下行

2021 下半年以来，房地产行业急转直下，房企经营环境和融资环境呈快速下滑 状态，叠加以恒大为代表的大型房企违约等信用风险事件频发，投资者恐慌情绪下资 金迅速撤离，行业出现系统性危机。2022 年行业低迷态势持续，房企内生现金流和融 资现金流严重承压，流动性快速枯竭，信用风险事件大面积爆发。2022 年出险房企主 要呈现财务策略激进，实际债务杠杆高，美元债和非标融资占比高；业态或布局不佳， 项目质地差，行业下行周期下去化受影响更甚；合作开发规模大导致表外债务不透明、 资金使用不灵活和合作方风险相互传导等特征。2022 年出险房企不乏行业头部的规 模民企，同时具备上述特征的混改房企风险逐渐暴露。

2.未来一年行业债务规模

从房企到期债务分布来看，截至 2022 年 11 月底，境内债 2023 年前三季度到期 规模均处于高位，其中 2023 年 3 月为集中兑付期；美元债将在 2023 年 1 月和 4 月迎 来偿债高峰。从个体来看，未出险的民营及混改企业中碧桂园控股有限公司和万科企 业股份有限公司 2023 年境内外债券到期（含回售）规模较大。2022 年 12 月，四大 行将为房企提供担保离岸贷款以助境外债偿还的利好消息传出，但目前该举措仅涉及 个别房企，且助力成效尚未显现，房企境外融资渠道复苏尚待观察；境内随着融资端 政策利好集中释放，未出险房企短期流动性压力预期有所缓解，但房企境内外债券的 偿债核心仍在于销售回款或资产处置后的资金回笼，需持续关注房企销售回款情况与 流动性风险情况。此外，人民币的贬值加大了美元债的偿还压力。

3.未来房企信用风险关注点

前期经营特点为“高杠杆、高周转”的房企以及流动性压力大的房企在短期行业 极端冲击下相继暴露，同时流动性风险蔓延至混改房企，行业出清仍在继续。为扭转 民营房企融资困境，2022 年四季度以来融资端政策利好持续释放，尚未出险民企融资功能或将逐渐恢复，短期流动性得以改善，但行业尚未走出下行周期，房企“内功” 修炼如何将决定是否能在行业寒冬中存活下来。对于未来一段时间房企信用风险的分 析，首先需关注公司的债务集中到期情况，考虑到目前销售和融资压力仍较大，到期 债务是否能与月度销售及回款、在手货币资金相匹配；其次，公司项目是否布局在基 本面较好的区域，项目业态上是否便于快速去化回笼资金。行业出清及下行背景下， 民营房企风险已经大部分暴露；由于房地产企业资本密集特征，部分缺乏核心竞争力、 经营低效的国有房地产企业限于地方政府救助能力有限无法获得足够资源，也将面临 被整合的风险。

融资渠道方面，此前，房企主要通过银行借款、非标融资、境内外债券以及结构 化产品等方式进行融资，部分企业还通过理财产品、过桥借贷等方式补充融资。其中 境外债券融资渠道自 2021 年三季度以来风险事件频发而不断收窄，虽近期有政策支 持境外融资重启等利好释放，但“借新还旧”融资方式尚未恢复；尽管融资端“三箭 齐发”，需求端的持续低迷或将抑制投资人对行业风险偏好的实质性改善，房企再融 资能力修复的可持续性仍待观察，需关注房企未来一年所处融资环境的变化及到期债 务中除银行借款以外的融资占比情况。

项目质地方面，行业景气度下行时期，质地较好的项目销售仍有一定的韧性，主 要体现在房企项目的城市分布以及区位分布较好、项目业态优、项目拿地溢价率低以 及产品力好等方面。具备上述特质的房企经营韧性较强，平稳度过行业调整期的概率 较高；反之，在目前行业销售筑底阶段更易出现流动性危机。但项目收并购普遍面临 隐性债务、法律纠纷等潜在风险，目前市场参与主体对于收并购仍持谨慎态度，房企 资产盘活和处置难度较大，普遍处置进度慢于预期。