养老产业现状研究专题报告：机构养老&养老地产之案例篇，多元主体共建“银发家园”.pdf

养老产业现状研究专题报告：机构养老&养老地产之案例篇，多元主体共建“银发家园”。养老市场：床位供给增加，参与者多元。2023年下半年，布局康养产业且 养老床位数量排名TOP50 的企业（以下简称“TOP50 企业”）养老床位 新增量突破7.23万张，同比增长310%。具体来看：1）布局养老企业床 位市场集中度较高；2）平均每家养老床位数量超过12500张，大中型企 业居多；3）布局养老的主要企业数量占比：专业养老服务运营公司>房地 产公司>保险公司>国资控股康养集团，床位数量市场份额：保险公司>专 业养老服务运营公司>房地产公司>国资控股康养集团，平均床位数量：保 险公司>国资控股康养集团>专业养老服务运营公司>房地产公司。

房地产公司：以既有经验加快养老布局。房地产公司是养老地产主要参与 者之一，具备土地资源和住宅开发建设经验优势，康养业态产品线丰富。 房地产公司凭借其充足的资金、丰富的经验和土地资源，普遍以重资产模 式布局养老地产；普遍采用“会员制”对外出租的盈利模式。房地产公司 涉足养老地产开发主要系自身多元化经营战略、土地出让配套条件、盘活 存量资产等因素。其中，①越秀地产旗下越秀康养通过自建自营、公建民 营、合建合营、收并购等多元方式加快养老地产项目布局。②华润置地康 养业务致力于打造“城市康养生态圈”，定位为“高品质康养服务运营商”， 聚焦于城市高端养老综合体、持续照料退休社区（CCRC）、城市照护机构、 社区康养服务中心等产品类型，通过多元方式拓展康养服务。

专业养老服务运营公司：民营区域性头部机构居多。养老服务运营公司大 多通过重资产自建和轻资产租赁物业改造等方式（轻重结合）提供养老公 寓、养老社区等项目；普遍采用对外出租的盈利模式，主要面向大众客户、 费用标准相对不高。其中，①复星康养构建“复星星堡（城市CCRC）、星 健（护理康复）、蜂邻（社区居家）”三大品牌矩阵，已形成高端养老社区 /机构、医养结合康复/护理院、社区居家照护一体化服务的产品形态。截至 2025 年 3 月，复星康养已在北京、上海、宁波等7个核心城市布局，拟 在广州、深圳、厦门等12个核心城市进一步拓展。养老机构床位1.1万 张，管理面积 53 万平方；此外积极与地方平台开展合作，旗下投资及拥 有医院核定床位1.45万张。截至2023年11月，成熟养老社区入住率达 97%，ROI达20%+。②乐成养老的投资与服务覆盖北京、浙江、海南等 地区。其中，共和老年公寓是北京首家PPP模式公建民营养老机构，不以 营利为目的；恭和家园是共有产权集中式居家养老项目，赋予购买者对养 老居室的资产权属，相较大额会员押金和高额保费更易为消费者接受。