固定收益专题:扩募在即的仓储物流REITs.pdf
- 上传者:一鸣惊人
- 时间:2022/10/18
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固定收益专题:扩募在即的仓储物流REITs。我国已有红土盐田港 REIT、中金普洛斯 REIT 两只物流园 REITs 上市,具有良好的区位优势, 出租率较高,租户质量和结构较好,受疫情冲击较小,抗风险能力较强,上市以来价格、分 红表现较好。同时,9 月 27 日晚间,沪深交易所发布首批 5 单公募 REITs 拟扩募公告,仓储 物流的两只 REITs 均在首次扩募的名单中,又为其带来了收益增长空间。
仓储物流行业业态介绍:仓储物流是物流中的一个重要环节,在发改委 958 号文中,对于仓 储物流基础设施 REIT 的申报要求中相关的界定为,“应为面向社会提供物品储存服务并收取 费用的仓库,包括通用仓库以及冷库等专业仓库。”顺应全球化趋势以及电商的发展,全国 仓储物流快速发展,已形成了五大物流地产区域布局。但截至 2021 年底,人均仓储面积跟 其他国家相比还有明显差距,高标库占比仍然较低,相较海外的人均面积差距仍大,市场拓 展空间较大。区域发展不平衡现状依然明显。华东、华南需求旺盛,其中上海、深圳、广州 等地供不应求;西南供给过剩,需求不足。从市场结构看,国内物流地产业呈一超多强格局, 主要参与者包括物流地产商、地产企业、电商企业、物流企业等。目前我国储备 REITs 的主 要是国内外专业的物流地产商,以及其他拥有较多仓储物流资产的相关国企,比如盐田港、 广州港、招商局等。
中金普洛斯 REITs 项目和红土盐田港 REITs 项目作为我国首批发售的仓储物流 REITS,底 层资产占据优势地段,整体出租率较高,且项目属于高标准物流仓储,整体资质较好。从二 级市场表现来看,仓储物流 REITs 上市以来走势和整体 REITs 一致,REITs 市场有同涨同跌的 特性,截至 9 月 26 日,两只仓储物流类 REITs 实现平均 42.5%的收益率,是收益最高的基础 资产类型 REITs 产品,收益稳定性也较好。从分红情况来看,仓储物流类 REITs 在上市以后表 现良好,累计可供现金分派率均超 4.6%。从经营和财务方面来看,仓储物流的两单 REITs 出 租率受疫情影响较小,租金稳中有升,营业收入韧性较强。
当前关注仓储物流 REITs 的原因主要有以下三点:一是物流资产整体表现优异,投资收益 较高,仲量联行的物流地产市场报告显示,全国主要城市物流地产投资收益领先于办公楼投 资收益率和 5 年期国债收益率,海外仓储物流类 REITs 相对其他类别 REITs 长期收益率领先; 二是抗风险能力较强,从美国的 REITs 市场来看,仓储物流类 REITs 在 2020 年疫情期间收益 率表现突出,美国 2020 年 REITs 市场的整体总收益率为-5.12%,而仓储物流 REITs 收益率约 12.91%,仅次于数据中心;今年二季度疫情影响下,而仓储物流类收益回报优于其他各类资 产。今年 2 季度仓储物流 REITs 实现平均 6.08%的收益,表现最佳;三是扩募路径清晰,仓储 物流资产标准化较强,项目模式、运营模式、租户类别范围相对比较固定,对于专业物流地 产商,旗下的仓储物流储备资产也较为丰富,扩募路径清晰,扩募能力更强。从海外经验来 看,美国市场中仓储物流类 REITs 平均扩募次数高于均值。鉴于拟扩募 REITs 已上市部分上市 以来二级市场均有较好涨幅,当前拟扩募的新资产现金分派率高于当前已上市部分,从而扩 募可以提升整体项目现金分派率。
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