保租房REITs收入与盈利情况如何？

保租房 REITs 整体运营表现稳定，相对价格以及区位优势使得保租房 REITs 的整体租金再次 取得优于住宅租赁市场表现。

1.收入：租金稳健叠加扩募开始落地，推动上半年收入同比增长

华夏北京保障房 REIT 扩募项目 6 月 25 日于上海证券交易所上 市，成为国内首单成功扩募的租赁住房 REITs 项目。营业收入同比保持增长态势，华夏北京 保障房 REIT 因扩募营业收入增长幅度较高。出租率均值维持将近 96%以上的高位，底层资 产剩余平均租期较去年年末基本趋于稳定，为后续收益的稳健性增加砝码。

营业收入：营收同比整体实现增长

保租房 REITs 营收同比整体实现同比增长。红土深圳安居/中金厦门安居/华夏北京保障房/ 华 夏 基 金 华 润 有 巢 / 国 泰 君 安 城 投 宽 庭 REIT 期 内 同 比 分 别 -0.6%/+3.0%/+11.0%/-0.1%/+1.3%。其中 Q2 同比为+0.0%/+3.2%/+20.4%/+0.6%/+5.1%。 华夏北京保障房 REIT 增速最高，原因在 2025 年 6 月 25 日完成了扩募项目的上市，新购 入的 4 个基础设施项目，新项目在 Q2 营业收入中占比约五成。 季环比方面，红土深圳安居/中金厦门安居/华夏北京保障房/华夏基金华润有巢/国泰君安城 投宽庭 REIT 单季度营收环比分别为+2.2%/+0.8%/+16.2%/+1.8%/+2.2%。保障房 REIT 底 层资产的出租率和租金收缴率整体均比上季度增加，为营收增长提供了直接支撑，整体均 表现为温和增长态势。 在招募说明书中公布了 25 年收入预测的三支 REITs 是招商基金蛇口租赁住房、汇添富上海 地产租赁住房和华泰苏州恒泰租赁住房，根据 H1 营收表现，年化后完成率分别为 96.3%/96.2%/141.5%，苏州恒泰租赁住房的完成率最高。

单位租金：单位租金优于行业水平，Q2 表现更为稳健

2025 年以来保租房 REITs 依然凭借相对价格优势以及区位优势，取得了优于市场水平的租 金表现，各项目 2025Q2 平均单位月租金同比实现 1.6%正增长，优于行业（百城 Q2 住宅 租赁指数同比均值-3.5%）5.1pct。 具体而言，各 REIT 单位租金走势分化。2025Q2，红土深圳安居四个项目租金同比分别为 -0.2%~+4.2%，华夏北京保障房的文龙家园与去年年末情况相同，由于提租使单位月租金 同比提升 7.7%；此外，中金厦门安居租金稳定增长，两个底层资产单位月租金同比分别增 长 2.5%和 3.0%，体现较高的市场竞争力。 相对而言，定价偏市场化的上海区域保租房 REITs 走势相对偏弱。华夏基金华润有巢两个 项目同比分别为+0.4%和-1.6%，国泰君安城投宽庭两个项目同比分别为+0.1%和-1.9%， 但整体而言，波动有限，且 Q2 较 Q1 走势更为稳健，华润有巢的东经项目 2025Q2 实现止 跌回升。

出租率及收缴率：小有波动，整体维持高位

出租率略有波动，但仍处于高位。期末整体出租率为 96.0%，可比口径同比下降 0.05pct， 环比 Q1 末上涨 0.85pct，换租期是影响出租率的重要因素。 红土深圳安居/中金厦门安居/华夏北京保障房/华夏基金华润有巢/国泰君安城投宽庭/招商蛇 口租赁住房REIT项目平均出租率分别为96.33%/99.32%/94.81%/95.00%/94.25%/98.18%， 前 5 只 REITs 同比分别 -0.60 /-0.20/+0.93/+0.78/+0.58pct ， 各 REITs 环 比 分 别 +0.51/+0.03/+0.71/+0.24/+2.11/+1.89pct，同比存在分化，但环比均呈现上涨态势。 其中红土深圳安居的保利香槟苑主要受区域竞品分流影响，而安居锦园、安居百泉阁依靠 核心区位优势和企业定向配租模式支撑了出租率。中金厦门安居虽然同比有所下降，但依 然保持接近满租的高出租率，北京保障房个别项目经历刚刚完成出租合同重新签约，因此 同比有所下降。华润有巢以及城投宽庭受益于毕业潮，同比均有所增长。招商蛇口租赁住 房出租率受 2024 年末林下项目因重点企业租户集中退租影响，今年年初以来积通过提供短 租期选项等方式吸引个人租户，有效降低集中退租风险，促使林下项目出租率快速恢复到 97%的较高水平。

收缴率方面，2025H1各项目收缴率均维持高位，除红土深圳安居锦园 Q1收缴率低于90%， 其余区间为 95.99%～100%，安居锦园项目于 2025 年一季度集中开展保障性租赁住房的租 约换签工作，占项目总房源的 37.3%，由于换签流程复杂，部分租户因材料准备延迟或流 程不熟悉导致租金缴纳滞后，导致应收租金余额出现暂时性波动，并直接影响了 Q1 的收 缴率，二季度换签完成后迅速恢复。6 月末华夏基金华润有巢、国泰君安城投宽庭以及中金 厦门安居依然维持 99%以上的收缴率，华夏北京保障房 REIT 收缴率相对较低，但均值也 在 97.29%。

租约结构：部分项目完成集中换租，剩余平均租期拉长

从剩余平均租期的视角展望未来租金收入走势，我们认为 2025 年的收入稳定性将会强于 2024 年。截至 2025H1 末，保租房 REITs 底层资产剩余平均租期为 437 天，同比增长 21%， 较 24 年末增长 27%。红土深圳安居/中金厦门安居/华夏北京保障房/华夏基金华润有巢/国 泰君安城投宽庭 REIT 项目剩余平均租期同比+62.9/+2.2/+29.8/-10.6/-16.2%，其中红土深 圳安居和华夏北京保障房均是通过租约换签延长了剩余租期。 具体而言，剩余平均租期最长的是红土深圳安居，两项目均值达 803 天，或对 2025-2026 年的出租率形成强支撑。此外华夏北京保障房剩余平均租期为 628 天，中金厦门安居、华 基金华润有巢和招商蛇口租赁住房等个人房源占比较高的项目租金相对偏短，但都在 150-200 天区间。

2.盈利：EBITDA 继续保持增长势头

EBITDA：整体同比实现增长

2025H1 保租房 REITs 的 EBITDA 同比增速均值为 3.2%，具体而言，可比的 5 个 REITs 红 土深圳安居/中金厦门安居/华夏北京保障房/华夏基金华润有巢/招商蛇口租赁住房 REIT 同 比增速分别为-7.5%/+3.7%/+12.2%/+4.8%/+2.9%，大部分 REITs 均实现增长。公布 2025 年预测值的三只 REITs 招商基金蛇口租赁住房、汇添富上海地产租赁住房和华泰苏州恒泰 租赁住房上半年 EBITDA 年化后完成率分别为 97.6%/94.4%/155.4%，苏州恒泰租赁住房 依然有显著超招募说明书中的预测表现。 季度数据环比方面，2025Q2 红土深圳安居/中金厦门安居/华夏北京保障房/华夏基金华润有 巢 / 国 泰 君 安 城 投 宽 庭 保 租 房 / 招商蛇口租赁住房 EBITDA 环比分别为 +6.3%/+0.6%/+15.8%/+2.5%/+1.7%/19.8%。各 REITs 均环比上升，其中华夏北京保障房 由于扩募带来收益快速增长，招商基金蛇口租赁住房由于林下项目的快速修复和促销策略 的延续，EBITDA 环比增速明显。

EBITDA 利润率：涨跌互现，整体有所走弱

2025H1EBITDA 利润率整体略有下降。红土深圳安居/中金厦门安居/华夏北京保障房/华夏 基金华润有巢/国泰君安城投宽庭保租房/招商蛇口租赁住房REITs的EBITDA利润率分别为 87%/87%/80%/74%/78%/75%，同比降幅均值为 1.5pct。分季度来看，25Q2 环比走弱， 上述 6 只 REITs 调整幅度分别为+3.2/-0.3/-3.5/-0.5/-0.1/-0.8pct。 各 REITs的 EBITDA利润率分化明显，但除了扩募的华夏北京保障房受底层资产变化影响， 整体与去年年末持平。